房产抵押登记详解

贾瑞瑞

借款合同或购销合同中，债权人和债务人或第三人之间往往以设定担保物权的方式确保主债权的实现。由于在不动产上特别是房屋上设置抵押权更能保证债权的实现，因此，办理房屋抵押的越来越多。那么，房产抵押登记的手续是什么呢？如何实现抵押权呢？

 一、房产抵押的法律规定

1、《中华人民共和国物权法》（下称“《物权法》”）第10条明确规定，国家对不动产实行统一登记制度；第16条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据；第187条规定，以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

2、《不动产登记暂行条例》（以下简称“《条例》”）第2条 “本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物”，对不动产登记簿所应记载的不动产范围作出明确性规定。

二、办理房产抵押登记需要哪些材料？

1、《房屋所有权证》原件及复印件、《国有土地使用证》原件及复印件；

2、主债合同原件（如购销产品，即为《购销合同》；向银行贷款，即为《借款合同》）；

3、房产抵押合同原件【抵押合同应当载明(1)抵押当事人的名称或者住所，(2)主债权的种类、数额，(3)抵押房屋的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积等，(4)房屋的评估价值;(5)抵押期限，(6)抵押灭失的条件，(7)违约责任，(8)争议解决方式，(9)合同订立时间地点，(10)双方约定的其他事项】

4、房地产评估报告（由具备房地产评估资质的机构出具）；

5、抵押当事人的身份证明或法人资格证明；

6、授权委托书（委托他人办理时）；

7、房产抵押登记申请书（抵押登记部门提供）；

8、登记机关认为必要的其他文件。

三、办理房产抵押的注意事项

1、根据《物权法》第182条“建筑物抵押的，该建筑物占用范围的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未能依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”那么，上述规定已充分考虑了两个法定证件的问题，以及两个不同的政府部门分管土地、房产的具体情况。为防范法律风险与道德风险，只要办理了一种抵押登记，另外一个登记即无必要另行办理，实操在房屋登记部门办理。

2、抵押标的物必须现实存在，产权关系明晰，抵押人对其应拥有完整的产权，即拥有完整的处分权。拆迁安置房因长期未办理产权证，即便手持拆迁安置房协议，但并无产权明晰的产权证书在手，不符合《物权法》第180条、第184条规定的可用于抵押财产的状态，因此，不能办理抵押登记。

3、根据《物权法》第184条之规定，一般情况下，耕地，宅基地，所有权、使用权不明或有争议的财产不得抵押。2016年3月，《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》和《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》发布，规定在部分试点地区可以进行耕地、宅基地房屋抵押贷款的试点，但是需要一定的前置条件，而且不具有普遍意义。同时，依据最高院颁布的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第24条， “人民法院执行集体土地使用权时，经与国土资源管理部门取得一致意见后，可以裁定予以处理，但应当告知权利受让人到国土资源管理部门办理土地征用和国有土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金及有关税费。对处理农村房屋涉及集体土地的，人民法院应当与国土资源管理部门协商一致后再行处理。”所以，即便办理了抵押，涉及执行的，仍然需要与国土部门取得一致意见后办理出让手续才能执行，否则不予执行，客观上难以实现债权。

四、房产抵押权的实现

1、当主债权逾期时，抵押权人对抵押房产进行拍卖、变卖的价款优先受偿。但实践中经常会遇到该抵押物被其他一般债权人申请法院先行查封、扣押的情况。抵押权人的优先受偿权一般不会受到实质影响，但是实践中，鉴于原执行规定明确由先采取执行（查封）措施的法院进行处置，而处置法院有时又未按照规定通知抵押权人，往往导致抵押权人在在先查封法院已经处置完结抵押物后仍一无所知。今年针对这种情况，最高法院发布了《关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》，明确已进入其他法院执行程序的债权对查封财产有顺位在先的担保物权、优先权（该债权以下简称优先债权），自首先查封之日起已超过60日，且首先查封法院就该查封财产尚未发布拍卖公告或者进入变卖程序的，优先债权执行法院可以要求将该查封财产移送执行，因此，笔者建议，抵押权人一定要及时通过法律程序主张权利，并且加强与查封法院及申请查封的债权人的沟通和协调，依法维护自身的合法权益。

2、对于设定抵押的被执行人唯一住房的执行，《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》（法释[2005]14号）第二条及第五条之规定，人民法院依法查封已经被设定抵押的房屋，并且可依抵押权人的申请依法拍卖、变卖或者抵债。法院强制被执行人及家属迁出后，可以由申请执行人提供临时住房，可提供自有房屋或租赁，租金可以请求在从房屋拍卖或者变卖价款中优先扣除。

3、同一房屋上数个抵押权之间发生冲突致使实现顺序的确立上，《中华人民共和国担保法》第54条规定，按照抵押物登记的先后顺序清偿，顺序相同的,按照债权比例清偿。《物权法》第199条亦规定，抵押权已登记的,按登记的先后顺序清偿,顺序相同的,按债权比例清偿。因此,对于同一房屋上抵押权之间的冲突,无论是重复抵押还是再抵押,皆按照“先登记原则”和“同时同序原则”,确立清偿顺序。

4、实现抵押权的程序。一般情况下，债权人以提出债权诉讼、同时主张抵押权的方式主张权利，但是时间长，新修订的《民事诉讼法》针对这种情况，指定了担保物权实现的特别程序，其程序相对简单，无需开庭，因此比较便捷。我们建议在房屋价值足以清偿债务的情况下，无需通过普通诉讼程序，而是通过担保物权实现特别程序主张权利，以期早日进行执行，实现债权。

办理房产抵押登记可以实现经济活动的安全，强化担保效力。但抵押权实现时，实践中出现的法律问题层出不穷，相关部门虽出台多套法律法规、司法解释等予以规制，但仍要根据实际情况综合判断。因此，这就要求抵押当事人特别是抵押权人在商业活动中做好尽职调查，必要时聘请律师把关，防止纠纷产生。