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上海虹口，凉城这块地今天拍了，不论怎么测算，各种剔除各种不算，也不知道装修标准啊建安成本以什么标准来测算的，但是算来算去楼板价还是只有8万多 对此，我要强烈表达控诉 你这样的价格，让大家怎么混，昨天都对外说出牛逼了，妥妥的过十万的，你现在不让过十万，以后还怎么吹牛逼 确实，现在的土地更多的时候成为舆论的狂欢，不论什么地块，不论什么位置，不论多少的体量，楼板价不超过周边售价20%以上都是不正常的，我们对标土地价值的标准越来越粗暴越来越简单 甚至很多时候，越来越不过脑 我其实很想和大家探讨一下这个逻辑哦，就是关于我们潜意识里觉得现在的土地应该比周边房价贵20%的这个道理 我们暂且不讨论什么通货膨胀啊货币超发啊土地稀缺哦这些大的宏观因素 之前那么多地块，都是以这样的价格成交，逻辑点在哪里 其实开发商博弈的是几样东西 第一：大家赌的是时间 觉得时间可以给市场带来自然增福，换一句话来说，现在这个价格，等到我们开盘的时候，市场价就自己已经上去了。 但是要注意的是，开发商赌的时间是两个时间，第一个是现在买地到第一次开盘的时间，第二个是第一次开盘到项目全部买完的时间，这两个时间加在一起时间越长，开发商的心态就越平稳，因为就像我说的，类似通货膨胀啊货币超发啊自然而然会把房价给轰上去 第二：大家赌的是钻空子 什么意思，对于我们来说，现在项目开发，能够获得利润有一个非常重要的利器就是：高低配。 通过把建筑落差拉开，在满足容积率的前提下，尽可能的排布低层建筑，这样高层用来回笼现金流，而低层用来换利润 而低层换利润除了建筑形态比较低密度之外，偷面积又可以获得额外的利润空间，偷面积其实就是等于降低楼板价的一种方式，所以这也给不少开发商大量的信心暗示 第三：大家赌的是有人帮自己举杠铃 对于项目来说，我们越来越发现，贵不贵是比较出来的，我们永远觉得去年的房价很便宜而现在的房价很贵，对不对 而对于售价来说，很多逻辑也在被强行的灌输，比如你这个市中心的可以卖多少，所有我这个离你10公里的便宜一万应该是合理的。 或者哪怕我现在价格很贵，但是以后周边有块地出来，更贵，所以我还是便宜的，这也是举杠铃的一种 只要有人比你价格贵，那么你的价格就是合理的，这个逻辑没什么道理，但是听上去很有说服力，有人帮自己举杠铃，其实也是给项目降低点风险啊 第四：赌的是区域均衡 还有一个心理暗示，就是整个上海其实还是在发展阶段的，所以如果有一个片区相对涨幅比起整个上海要偏低的话，那么未来可能会有一轮补涨，这就非常类似北上海，过去因为铁路的存在涨幅一直上不去，后来通过类似大宁的规划，静安闸北的合并之类的利好，将区域价值在2015年有一个非常快速的提升 这就属于典型的补涨的过程，而今年拍的那几块地，不论是周浦还是泗泾，都多多少少有这样的趋势 所以聊几句马后炮的事情 凉城这块地基本不符合以上这四点推断
时间拉不开，所谓的通货膨胀货币超发这种“利好”就用不上，项目单价的提升就没有保障 第二，这块地也几乎没有空子可以钻 建筑有限高，但是同样也有限低，而且又需要满足一个不低的容积率，所以未来均衡的排布4栋高层建筑已经是板上钉钉的事情了，做不出高低配，那么就不能运用这个规则来钻空子，这道门已经被关住了 第三，可以已知的是，这块地之前一直鼓吹是在新静安的边上，无非是想嫁接利好 但是我们需要知道的是，大宁也好，新静安也好，利好已经在2015年提前释放了，也就是补涨的过程已经在这段时间释放充分了，对于这块地，能够承接的这段利好是很少的，更何况，你还不在大宁，你还不在静安，你的区位是在虹口是在凉城 板块和板块之间是有价值鄙视链的，不要觉得这个鄙视链没有道理，你看闸北改了个名字之后抬头的趋势就知道了，你的名字决定了你的价格上限 帮助你举杠铃的土地也很少了，要知道这块地是今年少有的有机会可以冲十万的地块，其他地块可以帮别人举杠铃，但是却举不了你的杠铃，很遗憾 然后，类似地块太小，几乎做不出什么配套，对于面积配比要求很高，户型几乎也框定死了等因素，也基本决定了这块地也许不用请设计院排布方案了，土地出让的时候基本上总平图也确定的七七八八了 最后和大家分享一个非常重要的环节 就是来自政府监控 对于现在的房地产开发来说，所有操盘手都感受到了一样非常难受的东西，就是对于预售证的发放越来越严格，你想卖多少钱不是你能够决定了，现在基本上也是政府决定了。而房管局对于预售证上的价格，当然不是说客户是否接受这个价格是房管局根据市场舆论会不会敏感度来决定了 不少项目都接到这样的讯号就是：要么你就拿房管局定的价格开盘，要么你就不要卖了 而越高单价的项目，受到这一块的管控就越多，对于这块地来说，不仅仅产品阶段受到各种限制，后期的营销估计也被看的死死的 所以这一块地的预期基本上因为这种种限制给降低到最低，这些限制我相信真心想要拿这块地的开发商都可能已经看到了 所以今天这样的土地成交价格，我觉得非常合理，而且已经到比较高的价格了，对于开发商和操盘团队也是比较大的考验 好了，最后吐槽一句 上海的凉城是什么地方 是上海 做大保健 做桑拿 做推油 的圣地啊 那里基本上代表着上海男士服务业的巅峰水准，不少男人定期都会去那边消费一下，如果那边的房价过12万，那么我估计那边的小姐都要做金丝雀做二奶了 我想，对于不少家庭来说，本能上也会抗拒距离那个地方太近。而这一次的这块地，好像就在凉城推油黄金区的南面 我想，这可能也是一个非常核心的理由（不要问我怎么知道的，我也是听朋友说的，呵呵） 好了，最后说一句话，很多人说开发商拿地疯狂，的确有着各种背后宏观的各种因素存在，但是房地产多多少少还有一点逻辑规则 但是这个逻辑规则一定不是说，上海以后所有的土地，以后成交都必须贵过周边新房 这个逻辑简单粗暴，很适合洗脑，但却是错的 哦，对了，昨天拍着胸脯说凉城地块楼板价一定会过10万的朋友们，今天的微信头像是不是应该调成灰色表示下哀伤呢 转载带上这张图我就不和你计较 |
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