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◎文章丨苏东辉 土地估价师、房地产估价师、房地产经纪人 ◎来自丨《不动产登记与估价》 摘要：抵押资产是商业银行信用风险防范的主要工具，抵押资产价值评估在银行信用风险管理中的作用十分突出，其重要性受到银行内部风控部门及银监会的高度重视。本文从评估中介机构参与商业银行抵押资产价值评估的合作模式入手，分析当前我国商业银行在抵押资产价值评估中的风险成因，并从构建有效的抵押资产价值评估管理体系、提升银行内部评估人员专业性、独立性与权威性以及赋予不同类型抵押资产抵押成数等方面，提出了防范商业银行抵押资产价值评估风险的对策建议。 关键词：抵押资产价值评估；合作模式；风险成因；评估管理体系；风险防范对策 当前，随着我国资本市场的快速发展，直接融资成为许多优质企业的首选，但是由于我国企业信用管理体系尚不健全，特别是中小企业的整体信用状况不佳、财务状况不透明，对中小企业的信用识别和判断存在成本高、难度大的特征，同时，基于对市场环境、经营状况等未来预期不确定性因素的考虑，需要依靠抵押资产作为第二还款来源对信贷资金提供较为稳定的保护。因此，深入研究和揭示我国商业银行在抵押资产价值评估中存在的风险因素，并采取有效防范对策显得尤为重要。 1. 评估中介机构在商业银行抵押贷款业务活动中的重要作用 评估中介机构可在抵押贷款前、贷款存续期间和抵押物处置三个阶段为金融机构提供估价及相关服务。采用抵押担保方式进行资金借贷之前，为了保障债权的实现，债权人一般会要求债务人或者第三人将其有权处分并且不属于法律法则规定不得抵押的资产抵押给债权人。商业银行为了兼顾业务发展、市场竞争和防范风险，既不能压低资产抵押价值，又不能高估资产抵押价值，即如果为了信贷安全而少放款，将会失去赚取利息的机会；为了获取更多的利息而多放款，将会承受本息损失的风险。两全其美的办法是追求合理的抵押价值。而为了知道合理的抵押价值，债权人一般会委托或要求债务人委托债权人信任的中介评估机构进行评估，为其确定抵押贷款额度提供参考依据，抵押资产价值是银行进行信贷决策和确定提供资金额度、定价的关键指标之一，除了提供资产抵押价值评估，评估中介机构在抵押担保前还可提供贷款项目评价、抵押率测算等服务。在银行融出资金、拥有抵押权期间，由于抵押资产价值并非固定不变，就需要根据不同类别抵押资产的特性实行不同频率的价值动态监控，及时揭示抵押资产价值波动，并采取相应措施应对可能发生的信用风险，当抵押资产的价值减少时，要求抵押人提供与减少的价值相应的担保，抵押人如不追加担保的，要求债务人提前清偿债务。对于企业无法还款，需要处置抵押资产来实现债权保障时，抵押资产价值是判断银行可否收回贷款本息的重要参考依据，在抵押物处置阶段，评估中介机构除可提供处置抵押资产价值评估外，还可提供资产处置方案、处置方式分析等服务。 2.几种典型的评估中介机构参与商业银行抵押资产价值评估的合作模式 目前我国商业银行普遍形成了抵押资产价值评估风险管理理念，也逐步建立了抵押资产价值评估的相应管理制度，在筛选评估中介机构时，先定期（一般为一个年度）通过招标方式对有意向的评估中介机构按资质等级、行业协会信用记录、以往业绩、评估服务质量等方面进行考查，筛选出入围本年度的评估机构名单，基层行在需要评估服务时，一般采用下列几种方式选用评估机构。由于抵押存续期间评估与抵押物处置评估中介机构参与业务的模式与贷前评估类似，本文重点讲述评估机构如何参与贷前评估的模式。 2.1 随机抽签 基层行在客户申请贷款需要评估服务时，先向信贷风险管理部门提出抵押物评估申请，后者从入库评估机构名单中通过电脑程序随机抽取该笔业务对应的抵押物评估机构，由随机选出的该评估机构承接业务，完成一定的评估程序后，出具初评意见，初评意见传送至风险管理部门，然后由银行内部评估人员对初评结论审查，如认可评估中介机构出具的结论，该评估结果就成为商业银行放贷依据，如不认可评估中介机构出具的结论，商业银行会根据内部人员评估意见做相应调整，在允许合理偏差的前提下会根据相差幅度对评估机构做出约谈、暂停业务、取消资格等相应处罚，同时评估机构的评估结果与内部评估人员的审核结果均被动态地记入评估中介机构管理系统，该系统为评估机构年度入围时一个重要的考核指标。采用该种业务模式的优点是由于评估中介机构出具的评估结论不能直接作为放贷依据，评估结论还要经过银行内部评估人员复核，估价结果要经得起“检验”，如评估机构恶意“高估”将受到严厉处罚，而且由于评估业务来源由银行风险管理部门随机抽取，评估机构没有动力为了争取业务去迎合客户“高估”要求。 因此这种方法能有效防控抵押物高估风险，督促评估机构努力提高服务质量及估价结论的可信度而不是一味“高估”迎合基层行与客户要求去争取业务。但这种方法物缺点是最终结论高度依赖银行内部评估人员，要求银行内部评估人员具有非常强的估价专业能力。 2.2 投标 基层行在客户申请贷款需要评估服务时，先向信贷风险管理部门提出评估申请，后者从入库评估机构名单中通过电脑程序随机抽取该笔业务对应的评估机构若干个（实践中一般抽取三个），由随机选出的几个评估机构同时对同一抵押物评估，出具初评意见，在各家评估机构估价结果偏离幅度不大的情况下银行最终采用中间结果，如果各家机构的估价结果偏差过大，例如最高值与最低值相差幅度超出30%，商业银行会要求重估，或另抽取评估机构再估，这种方式形式上将抵押资产估价风险防范做到了极致，评估机构只有“精益求精”，努力提高评估精度，才能最终出具报告收取评估服务费，“高估”或者“低估”都是白干。 笔者认为合格的估价师对相同估价对象在同一价值时点的评估结果理论上应是一致的，只要估价师勤勉尽责，估价误差应是可控的，但估价结果受估价师个人主观经验影响而导致偏差的可能性客观存在，因此这种业务模式在消除因估价师个人主观原因而导致估价误差方面有一定的积极作用，但该种方式的缺点也是显而易见，就是白白浪费了评估机构的大量人力物力，如果商业银行能对参与估价过程未被选中的评估机构做适当补偿，以弥补其人力物力支出成本，笔者认为该种模式对估价机构来说，能够相对公平的参与商业银行评估业务，节省业务营销成本，将精力投入到提高估价技术与塑造公司品牌方面；对商业银行来说，能保证估价结果客观合理，有效防范抵押资产高估风险，因此该种业务模式值得推广。 2.3 轮序 基层行在客户申请贷款需要评估服务时，先向信贷风险管理部门提出评估申请，风险管理部门按照次序轮转规则从入库机构中抽出一个机构承接该笔评估业务，与第一种随机抽取方式相比较，这种轮序方式能保证评估机构机会均等地参与该商业银行评估业务，不会由于某个机构“运气差”而减少业务份额，但在实践操作中有基层行不经过风险管理部门而先行委托入围机构预评的情况，基层行受营销和市场拓展压力，经常出现按照借款人的申请贷款额度倒算抵押资产价值以满足担保条件、确保贷款能够发放的现象，这时需要评估机构的“积极配合”，如评估机构不配合其高估要求，可自行另选机构评估，如达到要求则将该笔评估业务在“恰当的时候”申报至风险管理部门锚定“已承诺配合”的评估机构来承接。采用该种模式的商业银行一般规模较小，受限于银行人员编制，一般不会专设内部评估人员岗位，对评估结果的审查由银行风险管理部门或贷审部门相关人员完成，无论复核人员的专业水准还是复核评估的参与深度都不及第一种模式，因此难以有效揭露评估机构的高估行为，其抵押资产评估风险大大高于第一种模式。 2.4 基层行自选 采用该种模式的商业银行，在需要评估服务时，由基层行市场营销人员直接从入围机构中选出一个机构承接评估业务，再将初评结果经基层行传送至风险管理部门复核。该种模式由于基层行掌握选取评估机构的主动权，受业绩考核的压力及面对市场竞争，会对评估机构施加压力以尽量满足贷款客户的评估要求，评估机构如不“配合”，其评估结论就会被弃用，虽然评估机构明知有被风险管理部门否定的风险，但为了争取业务有时也会铤而走险，迎合基层行高估要求。由于该种模式其抵押资产价值评估风险显而易见，最容易滋生金融腐败，因此已很少被商业银行采用。 3.抵押资产价值的评估风险成因分析 3.1 评估机构与执业估价师的专业能力 评估机构与执业估价师的估价专业能力直接影响估价结果，限于篇幅的关系，对抵押资产专业评估知识的探讨不是本文的重点，笔者只对抵押资产价值评估过程中在估价假设前提设定、估价方法选用和参数选取及法定优先受偿款额计算等方面比较突出的问题作强调说明。(1)对市场交易活跃的抵押物，在假设条件设定时，估价师容易忽略抵押物产权方面存在的瑕疵，如估价对象存在上市交易限制或虽可上市交易但需向政府补交一定数额的土地出让金等等，估价师若将此类有产权瑕疵的不动产设定为完全产权不动产，则会高估该类抵押物价值。对于一些交易不太活跃，例如加油站、酒店、专业卖场等不动产，估价师在评估抵押价值时，如何针对估价对象的具体情况合理而有依据地明确估价假设与限定条件尤为重要，如估价师仍然按照持续使用前提，同时将加油站、酒店等特许经营权一起评估进抵押价值，在抵押物处置时，由于抵押物被迫转让，其拍卖价值将大打折扣。(2) 在评估方法运用方面，若在估价基准日当地同类房地产有过热（或泡沫）现象，这时如选用比较法，则很有可能高估抵押价值，因一旦泡沫破裂市场价值理性回归，抵押物价值会急速下降，这时要求估价师要头脑清醒，特别谨慎，保守估价，在估价过程中重点是把握好市场状况，估价方法宜选用收益法与成本法。 (3) 在选取估价参数时，由于现有估价行业标准尚不完善，对许多估价参数的选取未有硬性约束，估价师在选择相关估价参数时全凭估价经验，“估价是科学与艺术的结合”，这种估价参数选择的随意性直接影响评估结果，例如在采用市场法时，选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例；在运用收益法时，对报酬率的不当选取，对净收益未来变化趋势的不当分析；在成本法中用个别项目的超额利润率来替代行业平均利润率等，均会造成评估结果的失真。(4)法定优先受偿款包括税收优先权、土地使用权出让金优先权、建设工程款优先受偿权、职工安置费优先权等，在这些优先权中，有些只要估价师尽职调查，比较容易确定，如已抵押担保的债权数额；有些虽然容易调查，但受相关政策影响较大，如预计转让税费、土地使用权出让金等易受国家相关税收政策与当地相关土地政策影响；有些调查内容复杂，需要抵押人及相关各方积极配合，如未支付建筑工程款，需要建筑承包方配合才能完成，另外有些内容，如职工安置费，可能超出估价师的能力范围而难以完成调查。 3.2 评估机构与执业估价师的职业操守 目前我国资产评估法律不健全，市场不规范，对评估机构缺乏有效的监督约束。在市场经济条件下，企业作为理性人，具有利益追逐倾向，为获得超额报酬，评估机构容易违反职业操守，与借款人串通，高估抵押资产价值，达到套取银行资金目的。特别是商业银行权力部门，为谋取小团体或个人私利，指定有着利益关联关系的中介评估机构为抵押资产评估的专门机构，被指定的评估机构极易受权力部门的强势干预，做出偏离正常价值的评估结论。同样在银行需要处置抵押资产清收债权时，由于商业银行、拍卖行、评估公司、借款人、竞拍者等各方潜在的利益纠纷关系，或是出于提高市场认可度增加成交概率等方面考虑，评估机构可能主观低估抵押资产价值，影响银行收回债权金额。 3.3 商业银行内部因素影响 来自商业银行的内部因素首先是相应管理制度不健全，对于由谁来评估、如何评估抵押资产没有严格的管理制度，选择评估机构时不按照公平、公正、公开原则，反而将寻租行为作为选择标准。其次银行同业竞争的加剧，基层行面临市场拓展的压力，在各项考核指标的驱动下，必然存在削弱风险防范、选择即 期利益的倾向。再次由于资产评估专业性强、技术性高，商业银行缺乏抵押资产价值评估的专门人才或人员素质达不到要求时，也容易形成贷款前抵押资产的价值评估高度依赖中介评估机构的现象，或直接以中介评估机构结果为准，不进行必要的风险审核，或虽进行内部审核，但因专业水平所限，审核流于形式，结论往往“锚定”外部中介机构的评估结果。 4.商业银行防范抵押资产价值评估风险的对策建议 从上述抵押资产价值评估风险成因分析，可以看出其风险来自于外部评估中介机构与商业银行自身。 因此其风险防范需要评估行业、政府监管部门、评估行业自律机构以及金融机构等各方齐心协力共同推动，对评估行业而言，就是要不断提高专业水平，严格遵守评估准则与职业道德；对政府监管部门与行业自律机构而言，就是要加强对评估行业的动态监管，严惩违法违规执业机构，提高评估行业的整体信誉和行业水平，就商业银行内部的抵押资产价值评估风险管理来说，须重点采取以下措施。 4.1 构建有效的抵押资产价值评估管理体系 由于银行内部人员在管理、编制、专业能力等方面限制，不可能也无必要独立进行全部抵押资产的价值评估，为保障效率和有效防范风险，商业银行对于拟接受的抵押资产必须委托外部中介机构评估，这时谁来评估、如何评估就成为风险防范的关键，商业银行在选择时应按照评估机构的资质能力、过往业绩、执业操守等进行必要的遴选和动态监管，并设计必要的制度机制使中介评估机构违规导致的损失大于其高展过程中，针对价值量大、交易市场不活跃、价值波动大的抵押物可采用前述招标的办法选用评估机构，而对于价值量小，市场成交活跃，市场行情较易掌握的抵押物可采用前述的随机抽签、次序轮转的办法选用评估机构。 4.2 提高内部评估审定人员的专业性、独立性和权威性 由于外部评估中介机构的评估结论需要银行内部评估审定，这就需要为该岗位配备具有专业评估能力的人员，该岗位具体工作是评估抵押资产价值及审查外部中介评估机构的评估报告，因此对其金融专业知识要求可适度放宽，商业银行可不局限于从自身内部选聘，可从外招聘从业经验丰富的估价师担任该职，从而改变银行内部评估抵押资产价值时简单翻版中介评估报告的评估形式化现象，真正有效发挥岗位专业作用。当前国内一些商业银行虽然配备内部评估人员，但是在抵押资产价值评估时不仅是外部评估中介机构，银行内部评估人员也经常受到市场营销部门的干扰，因此有必要提高银行内部评估的独立性，营销部门不应以企业优质、资信等级高、还款能力强等理由要求内部评估人员高估抵押资产价值来争取超额贷款，内部评估人员在审查抵押物时纯粹只分析、判断抵押物价值而不考虑企业资信情况，相关资信审查由其他贷审人员完成，真正做到独立分工而不互相干扰。在内部专业评估人员进行抵押资产价值评估之后，信贷审批决策人员必须赋予其评估结论的权威性，高度重视和尊重银行内部评估人员的评估结果，避免因满足贷款条件的需要，恣意变更评估结论，或随意质疑评估结果现象的发生，对优质企业可通过提高抵押贷款成数或应用其他金融杠杆来满足其贷款需求。 4.3 重视不同类型抵押物的变现能力并合理确定抵押率 在银行需要处置抵押物清收债权时，因卖方价外手续费、无充足的营销推广时间、快速变现的付款方式等因素，其变现价值与正常市场价值相比，会有一定程度减损，价值减损的程度与抵押物的变现能力密切相关。而抵押物的变现能力与其价值量大小、区位、通用性、独立使用性、可分割转让性、市场景气度等多种因素相关。因此，商业银行应当关注和收集拍卖市场上各类抵押物在快速变现情况下的数据资料，通过统计分析手段，对抵押物的市场流动性及快速变现能力进行定性分析，得出各类抵押物的快速变现价值与市场价值的差异程度，为确定各类抵押物的抵押成数提供数据支撑。在接收抵押物时应根据不同抵押贷款期限、抵押资产类型、剩余使用年限、市场价格变动趋势等价值影响因素，充分考虑在贷款出现违约风险处置资产时应付出的处置成本、税费、贷款违约后的利息损失等，确定一个合理的折减值。 总之，由于商业银行在接收抵押资产与处置抵押资产时评估的价值类型不同，接收抵押资产时评估的是抵押价值，抵押价值在无法定优先受偿权的情况下等同于市场价值，而处置抵押资产时评估的是快速变现价值，而且由于两者评估基准日不同，从接收到处置抵押资产时间跨度短则几月，长则几年，在此期间房地产市场会发生波动，抵押物由于物质、功能等折旧以及外部经济环境、城市规划等影响均会造成其价值的变化，因此抵押资产价值评估结果不可避免会与抵押资产处置时实际拍卖所得款额存在一定程度偏差，如何使评估结果、抵押贷款额度符合抵押资产预期处置时的客观情况，如何将抵押资产处置的可能损失控制在商业银行风险偏好可接受的范围内是金融机构需要长期研究的一个重要课题。 |
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