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前言：作者是北京地产资深老兵，操盘北京及环京等众多项目，创过业温饱不缺，不靠卖文字赚钱，为人低调很少于身边朋友谈论工作和鼓动买房，但于2015年底多次在朋友圈和私下场合发布今年环京七环房价走势并短期翻倍判断，并给出针对当时房价的横向比较最佳投资区域，自己购买及带领身边朋友投资并均已实现翻倍或接近翻倍收益。一家之言，仅供学习参考，如觉得好可以转发给更多的朋友！ 来源：北京地产老兵授权转载 【先说几个观点】 1、中国房地产飞速发展整十年，城市化率不完全统计从30%多到现在45%，北京稍微好点在52%，而欧美等发达国家城市化进程多在75%，所以不用担心中国未来房地产走势，飞速发展才提升10个百分点，未来还有20年的上涨周期。但是未来中国房地产发展趋势两级分化，不会再出现普涨。超大型一线城市房价会继续上涨，三四线及部分不发达的二线城市未来房价持平或下降且很难出手转卖，很多几年前在老家三四线置业的朋友深有体会，发现房价一分没涨，有些还降了。核心原因是中国国情下公共资源的分配不均体制很难打破且越来越集中，且随着互联网和高铁的快速普及，人口迁徙呈加速状态，会向大城市继续涌入，三四线城市人口净流出，所以买房一定要围绕一二线城市（环京也属于一线城市，一线城市人群购买）。 2、另外，北京未来四大趋势——豪宅化、稀少化、郊区化、二手房化。目前六环房价均价4万，并且去年底新拍卖的”平民地王“多集中于六环附近，楼面价也在3.5-4万每平，一般10个月至1年周期即今年下半年将入市形成销售状态对外公布报价，将助推六环房价6-7万成常态。（不能在楼面价基础上单纯加造价成本，重资产行业必须考虑财务成本和开发商机会成本，还有政府税收也是很大一块成本。开发商拿地政府要求2个月内付清全款，融资成本多在10-15%个点。东五环东坝区域2013年接连拍出楼面价3万+，新房售价最少5万+，从而掀开北京五环新房豪宅化序幕，目前已延续到六环，相信现在全北京3000万人口没有一个敢再看不起六环了吧，这就是城市化进程的趋势），根据房价2:1关系，七环未来房价2万成常态。所谓2:1关系，是根据距离和价格关系在大量人口中长期演变发展形成的动态平衡关系，按经验测算北京的环线与价格关系大致接近2:1，举例北京五环和六环两年前，五环房价4万，六环2万，如六环房价3万，老百姓会觉得五环性价比更高，从而买五环人多了推高五环房价，降低六环房价，最终又形成动态平衡，反之亦然，大家可以从过往几年中环线价格推导印证此观点。北京东南西北的贫富分化不均，根据2:1关系，造成了七环房价的差别和发展快慢不同。 3、客观来讲，北京五环房价5万/平也不叫泡沫，新房已变成少数人的豪宅，支撑此价格体系的以二手房刚性或改善需求为主，是真正的刚需中的战斗机。目前一线城市买房价格门槛很高，不像以前房价和工资收入比低，是时代赋予了很多平庸的人以机会炒房致富。目前已很少有人能依靠收入做房产投资，或者敢于下重金赌博继续投资。多数都是通过房产置换比如卖掉六环买五环，卖掉二居买三居，已经进入二手房存量交易时代，错过时代发展的新青年人群很难凭原始积累攒钱购买北京市区的房产，但是非常建议在七环买房等未来升值后卖掉置换北京市区的房产。燕郊就是一个例子，目前二手房成交很活跃，当时在北京买不起的北漂将燕郊房产卖掉去北京城区置业。这是城市化发展进程带来的红利，如果当时将钱存银行，现在的北京梦将更难实现。抓住七环尾巴末班车，未来通过置换实现曲线进京将成为置业主流趋势。 【干货开始】 2015年底及今年初投资七环是最佳选择，均能实现翻倍。中国房地产在经过09年金融低谷和12年限购低谷后，地产从业者及部分购房先行者已在市场洗礼中变得成熟，交易和发展体系有规律可循。在2015年底政府陆续出台多个新政例如个人贷款年纪自商品房出现以来第一次从60岁改为70岁，首套首付30%改为20%且从今年1月1日起执行，非常明显强烈的信号及1月1号起执行的时间差，做为一个操盘40多个项目的地产老兵，不下重仓简直天理难容，并且要把身边的80后苦逼小伙伴都带上，让身边朋友享受一次时代赋予红利的快感！ 很多人肯定会问，今年市场好，投资为什么不推荐北京城区，只推荐环京七环。如果作为纯投资，肯定要考虑升值速度和门槛。七环升值的逻辑，除了今年政策好房价升值普涨外，还有最核心的补涨行情。 补涨需要单独拿出来讲，这个词是本人的叫法，行业中并没有概述或总结。今年政策及行情好，打比方全北京三环至七环从年初至年尾正常升值30%，那么七环有额外补涨可能在70%，加起来100%即在短期实现翻倍，这就是购买七环的本质逻辑。投资看大方面，赚大钱靠趋势，房子小细节不重要。北京都是全国精英涌入，聪明人太多，在成熟区域现已没有明显价格洼地，现在买房不能看当下，要看未来趋势和逻辑关系。补涨是大多数人对该区域价值判断不一致，价格未反应其应有价值，而处于洼地，当随着城市化进程大众目光逐渐转移并且认可该区域后，所有人对其价值短期内快速达成一致，价格快速还原其应有价值，呈现出来的补涨状态也是跳板式上涨。比如燕郊在2016年6月之前的长达三年时间内房价基本维持在1万元左右，当补涨开始时，其价格走势直接从1万奔到1.5万，第二次奔到1.8万，第三次直接奔到2万多，从而短期实现翻倍。六环在14年至15年期间也完成了1.5万到3万的翻倍之旅，是之前对六环的忽略和看不起不认同，到房价发展到一定阶段所有老百姓开始认同六环的价值，短期内除正常温和升值外实现的额外补涨，而同期三环四环五环的升值速度并没有这么高。七环亦如此。 实际上七环概念的形成及发展从09年众多开发商来北京设立售楼处面向北京客群卖房开始，经过多年的积淀，目前燕郊、廊坊等城市家乐福、沃尔玛、万达广场、众多电影院、肯德基麦当劳等，以及北京教育、医疗、手机无漫游、交通等均已逐一实现，并且为解决京津冀政府平级之间协调沟通效率缺失的问题，15年5月8日从国务院层面下发北京3条地铁通七环燕郊、固安和涿州，意味着只要捅破第一层纸，七环其它城市后期也会陆续修建地铁。目前七环城市从生活体验上来讲跟北京一模一样，只有行政区域的差别。经过从09年到15年的长期沉淀，不断落实各项利好，就跟股票庄家在拉升之前的长期震荡吸筹一样，吸饱后总有一个临界点爆发快速拉升兑现收益，很显然六环补涨完后，已经轮到七环到风口，像吹鼓的气球一样只需要任何一点刺激就将爆炸。 而去年公布政府东迁通州就是七环从量变到质变的导火索，燕郊作为七环13个县市的领头羊，对市场反应最敏感，率先实现爆发。很多人包括地产人士都在讲燕郊爆发是因为北京政府搬到通州，其实根本不对。本质就是补涨，价格和价值不匹配，任何一个利好都会促使临界点的燕郊实现爆发。因为按照大家的逻辑，政府搬到通州，通州作为受益者房价更应该翻倍，而通州的房价当时只是从3万涨到3万5，或者3万5涨到4万，根本没有翻倍。反而一河之隔的燕郊房价翻倍了，最本质的原因就是补涨。 前述已提到七环房价2万将成常态的逻辑关系，从去年底燕郊补涨到2万后开始停滞也能互相印证逻辑关系。就跟跑步一样，燕郊作为领头羊已率先实现补涨到达终点站，目前已失去补涨大肉，不适合介入，所以从投资来讲不再建议购买燕郊。要买刚开始补涨或补涨在过程中的区域，最终均会到达2万元终点站，只是跑步时间快慢不同。另外讲过下半年随着六环去年底拍卖地王的入市会推动六环6万元常态化，按2：1不排除个别七环城市突破2万向3万进发，燕郊已有苗头。但是作为投资本身就存在风险，我们能做的是把确定性最大化，和投入产出比最大化。燕郊现在2万多切入进去，就算涨到3万升值幅度也才30%左右，远不如廊坊、永清区域寻找目前房价1万出头的项目，涨到2万即可实现翻倍，而且确定性更高，投入门槛也低。 题外话，去年底判断今年达到1.5-1.8万，还是有点保守。但是也是我当时出手选择项目的逻辑前提，没有去追热点区域，寻求翻倍的最大确定性。去年10月出手廊坊房价8000，判断今年到1.5万的确定性很大，今年过完年3月初出手永清房价6100，判断今年到1.2万的确定性很大，均能实现稳妥翻倍。因为去年底固安房价已接近1万，当时预期今年1.5万确定性大，那么只能升值50%，就不会是我当时的选择。很多朋友平时问我最佳投资项目，其实回答结论是动态变化的，曾经看好的项目，必然升值速度也快，等到几个月后已经不建议您入手了。就跟股票一样，不能以区域发展程度论好坏，只能以入手时价格和预期能达到的价格做判断。燕郊大厂目前固然发展优势明显，但是补涨已近完成，升值肯定不如其它未完成补涨区域。 【七环未来很长时间内都将是北京刚需主战场，下面再来讲讲如何挑选区域和项目】 再讲下项目的选择，买房考虑3个因素，时机、区域、项目。先考虑时机，目前是非常好时机，只要选好时机，买任何项目都能赚钱，只是赚多赚少问题。再考虑区域，选对了区域，该区域再差的项目都比其它区域升值快，例如去年选择燕郊区域再烂的项目都比固安同期升值快。最后选择项目，选择项目要注意几点：第一要选择大品牌开发商，二手房价格最重要因素是物业和品质，大开发商其物业、园林绿化和建筑品质、居住人群素质相对较好，可能新房和周边本地小开发商价格贵几百，但是后期涨幅可能会贵几千，并且更易出手。第二要选择大规模项目，毕竟是环京，较偏远，选择大项目后期生活配套和发展速度更有保障，如果一个项目只有几栋楼，不建议购买。第三优先选择项目配建引进学校的，北京学区房大家都懂，环北京目前入住项目少，未来也会逐渐形成学区房概念，这是趋势，并且现在已有所显现，例如香河富力新城因为引进品牌学校，当初新房价格和周边都差不多，但是现在二手房价格已高于周边很多。第四项目周边公共设施、配套很难靠一个新项目就支撑发展起来，如果一个区域有众多大开发商进驻共同开发，会形成协同效应，区域发展后劲十足。第五新城会比老城发展更快，因为新城不存在拆迁等问题，可以科学规划路网及配套实施，区域里所有新项目连成一片形成规模效应，不像老城区新老项目并存脏乱差并且本地人口居多而发展慢，并且新城北京客群集中，人文素质较高，避免与当地居民混居的杂乱。望京新城房价超越亚运村就是例子，包括香河北部新城房价和升值速度远高于县城。第六选择城市发展主轴区域，或者靠近北京方向区域，比如廊坊城市未来发展方向往北和往西，往西新机场，往北是北京，是城市未来发展开发主方向，目前升值潜力已经高于廊坊南城安次区。上述这些点其实从日常生活中都能找到对应逻辑答案。 目前，燕郊大厂作为七环排头兵已率先补涨不适合投资，固安和香河补涨到一半也非最佳选择。目前廊坊开发区及永清、涿州、涞水均是现阶段七环价值洼地和最佳选择，其中首选廊坊和永清，廊坊当下价格和未来发展均是最佳，永清当下一般，未来不错。 【下面点评下环京各主流区域】 重点讲下廊坊，我认为未来会超越燕郊成为七环领头羊。廊坊作为七环13个县市中唯一的地级市，人口200多万，其市容市貌及经济发展较好，华为、富士康等大型企业及一些央企单位均落户廊坊，在5年前房价已经达到7000-8000元每平，依靠廊坊区域内百姓购买力已足以让开发商活得很滋润，开发商没有动力去北京设立售楼处宣传花费力气主动寻找客户，因此北京的购房客户对廊坊区域比较陌生，可能第一反应廊坊离天津更近一些，其实不是。廊坊同样处于北京东部七环，并且在京津冀之间未来一体化核心位置，更是首都第二机场空港发展圈核心（固安自身城市基础差，拆迁难度小成本低，09年固安县城整体拆迁土地大量出让开发，因本地购买力差，开发商被迫面向北京宣传寻找客群，并炒作第二机场概念，因此第二机场匹配固安的概念在北京人群中已根深蒂固，其实真正第二机场在北京榆垡、固安、廊坊、永清四个区域交界处，固安东北方向，廊坊正西方向，并且目前已规划完的2条第二机场地铁其中一条延伸到廊坊市区并设有两站，足以看出廊坊在未来第二机场城市群中的地位），廊坊目前市区品牌开发商新房1.5-1.6万而且一房难求，几年以内的次新房二手房价已达到1.3-1.4万，从二手房可以看出这个市场的需求是健康的。目前廊坊未来发展方向是往北和往西，位于北部开发区的大学城区域品牌开发商云集，离高速口近，目前均价1.2万，并且门口的云鹏道两侧未来均是规划住宅项目，是廊坊未来城市中心，该区域是目前环京最稳妥翻倍区域，本人强烈推荐。 永清区域是未来北京产业转移主阵地，目前由浙商商会牵头的大红门服装批发市场签址永清并正在兴建，京台首选开发区域，协同开发聚集效应未来升值潜力相较老城区更大。该区域目高速年底开通。永清同样位于第二机场辐射圈，未来有高铁经二机场进入北京市区。该区域北部高速口附近因距北京交通方便，为外地品牌开发商前因前期房价低、利好多，销售速度太快，目前区域可售房源已较少，房价突破1万，本人认为针对永清目前落后的现状，房价横向对比投资性较廊坊开发区差一些。 香河区域首选北部新城区域，离高速口近，大型品牌开发商云集，目前已雏见规模，房价升值速度远超香河内城，该区域北京人群集中，避免香河内城与本地居民混居的杂乱。香河目前市场可售房源也较少，房价已突破1.5万，年底前突破2万是板上钉钉的事，这就是补涨的逻辑。 燕郊从投资性方面多次重申已不推荐，从居住角度，燕郊当初只是一个镇，目前涌入的大量北漂人群已让这个小镇的交通道路及城市基础配套设施不堪重负。燕郊早晚高峰的交通拥堵，夏天下雨后的排水设施不畅，冬天市政供暖不暖和居民拒缴暖气费已经让这个区域丧失宜居性，未来发展和升值将进入瓶颈期，本人极力不推荐。 大厂跟燕郊距北京相同距离，大厂潮白新城区域吸取燕郊教训，先做城市规划，后做商品房开发，未来地铁6号线东延及厂通桥的修建，大厂房价必定超越燕郊。但是大厂目前房价也补涨完成趋于稳定，若因生活工作原因必须选择燕郊大厂，建议大家选择大厂潮白新城区域，而不是大厂县城区域（大厂县城距潮白新城区域还得继续往东20公里，而且属于回民区） 固安经过多年发展已比较成熟宜居，北京南城区域人士自住可以考虑，未来发展后劲不如东部区域，不在京津冀及通州副中心发展主轴，投资不建议。本人去年底至今没有推荐一个朋友买固安。固安房价去年底已突破1万，目前1.4万，而香河区域去年底7000，目前已经超越固安达到1.5万。因此，投资不仅要看当下，还要看未来。 涿州大型央企单位及企业落户较多，北京知名三甲医院定点外迁区域，经济发达市容市貌较好，但是不在京津冀及通州副中心发展主轴，并且根据房价六环七环2：1关系，丰台和房山发展落后房价低，因此涿州房价处于相对较温和水平。涿州开发区高铁区域北京大型开发商云集房价已达1.2万，老城区均为本地小开发商房价约8000，如果作为北京西南区域工作生活的人群考虑宜居，涿州会是很合适的选择。涿州目前接壤北京的码头新城地理位置优越，比涿州市区离北京近20%距离，北京大型三甲医院入驻，品牌开发商云集进驻，目前均价9000，未来投资升值潜力奖超越涿州城区（另房山区众多产业园区落地，包括房山政府引进知名产业新城运营商华夏幸福和鸿坤地产进行产业打造，未来会带来大量高收入人群，个人认为涿州目前价值洼地，未来发展会不错）。 涞水作为涿州的小弟，核心逻辑是新通车的京石第二高速和目前价格绝对便宜，尚未有大型开发商集中进入，属于七环处女地。如果资金有限，可以考虑选择，3年后总会翻倍的。 怀来，七环西北方向一颗明珠，围绕八达岭长城、延庆自然风景区、官厅水库分布的众多度假型经济别墅，孔雀城、碧桂园、恒大、荣盛等擅长操盘大型旅游度假项目开发商均已进驻厮杀的不可开交，听说豪宅专家融创也在积极收购项目和土地。这种大型开发商联合进驻开发的区域，未来发展会不错，注重养生度假环境但是经济不富裕的朋友，选这就没错了，主流产品130-150的经济型别墅，总价150-200万是这个区域最畅销的产品，可以看出北京普通人群生活方式的改变。怀来区域适合居住养生，投资顺带，纯投资不如北京东部区域。 七环走势，今年5月份因前期涨幅过快，加上市场房源少，热销场面不在，很多不专业的客户开始观望喊着要降价了，不专业的开发商也开始观望。当时就告诉身边朋友还会继续猛涨，是最佳入手时机，本质逻辑除了补涨外，供给侧改革七环也开始限地，这个东西最狠，也是目前北京地王频现的根源，政府每年开始限制土地出让指标，导致土地越来越稀缺，等到不专业的开发商醒悟过来，会继续报复性涨价。目前香河已经从6月份1.2万涨到了7月初1.5万，廊坊市区从6月份1万2涨到目前1.5万，永清也从6月份9500直接突破到1.2万现在。这就是专业趋势的魅力，真正的专家都是看清事物的本质，在模棱两可的转折点告诉大家清晰的结论，就是目前还是买房最佳窗口期，重点区域廊坊和永清、涿州、涞水区域目前还都是最佳选择，排名有先后，最晚年底或明年就能实现房价翻倍。 经常有人问我，七环二手房是不是有价无市，只有一手房火爆。答案是二手房是随着城市发展进程演变的，目前燕郊发展成熟二手房有价也有市，很抢手好卖，物业品质好的二手房价格甚至已超新房。固安香河发展2年后也将是目前的燕郊，二手房也会很好卖，这只是城市化发展到不同阶段的必然规律，不必担心。10年前北京的二手房也不是很吃香，都一个道理。 包括前段出台廊9条，很多人问是否开始降温。明确告诉大家，廊9条是涨幅过猛缓解舆论压力，除了每人只可限购一套外，其它8条解释均是对之前本已有的政策的重新复述解读一遍，凑条数，是告诉你每人最多只能买一套，根本不是要从社保纳税方面真正限购。其实反过来是明确的继续上涨信号。 目前环京已经开始限地，意味着不仅北京，选择环京区域的土地拍卖也会越来越少，可售项目不会再像以前那么多。所有的北京刚需买不起北京，而且未来地铁开通医院学校电影院超市都有在环京区域，环京将是刚需买房和分流主战场，地块限地后，补涨加供给侧限地两大逻辑实现戴维斯双击效应，快速升值是确定性非常大的一件事。 房地产有自己运行的规律，不随个人情感意志转移。就像3年前不敢想象五环卖5万一样，1年后也不敢想象环北京区域卖2万一平。水平高的人投资能赚大钱，更多的人跟随，发展起来了再用高价买，只能赚点小钱。很多错过当初，又幻想现在要降价的朋友，将错过最后一块肥肉。性格决定命运，拭目以待！ |
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