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上一篇文章对《北京及环京的涨价逻辑及基本观点》（可点击左下角阅读原文按钮，或关注公众号查看历史文章，或在公众号回复01。关注本公众号，长期获得地产深度文章）做了大量文字的普及，后台很多朋友咨询能不能给出目前具体的最佳投资置业项目，这篇文章根据投资和改善的不同置业目的分析一下：
纯投资区域： 1、廊坊市 廊坊未来将是超越燕郊的七环最耀眼明星，领头羊。 廊坊地处北京东南七环，京津冀三角核心位置，并且是整个七环13个县市中唯一的地级市，人口200多万，经济发达在河北省名列前茅，富士康、华为及一些中石油管道局等央企多年前就已进驻廊坊。前文提到廊坊5年前房价已突破7000-8000，开发商没有动力在北京设立售楼处做宣传拉拢北京客户，完全靠廊坊当地高收入人群就可以卖的很好，因此北京群众对廊坊有一种生疏和误解，觉得离北京很远。固安反而因当地基础差，危机感强，不停的在北京做营销推广而炒作起来，深刻的烙上了第二机场核心的标签。随着七环的崛起和第二机场的兴建，廊坊才被大家熟知。 廊坊是唯一进驻万达广场和新世界百货的七环城市，是和燕郊并列进入家乐福和沃尔玛的城市，是七环最早通高铁的城市，目前京沪高速、京津高速均能直达，年底京台高速开通在廊坊西也有高速口，将是环京交通最便捷的区域。 另外，廊坊规划局的内部人士已经证实中央围绕廊坊投入万亿打造新经济圈，当然在我看来有可能指的廊坊泛指包括燕郊香河固安等，但无疑廊坊将是这次爆发的核心。
上一篇文章讲到了核心逻辑是补涨，投资就要做确定性最大的选择，廊坊我们目前短期1年能看到2-2.3万的均价是大概率事件，如果投资廊坊市中心目前价格1.5-1.6万，升值空间只有30-40%。廊坊开发区大学城处于广阳区北部靠近高速口附近位置，是城市未来发展方向，紧邻的云鹏道两旁部分区域已经开始陆续拆迁，未来更多开发商进驻后该区域将属于新的城市中心范围，区域内大型品牌开发商云集，目前均价1.2万，短期内到2万是大概率事件，投入产出比基本实现翻倍，比投资廊坊市区更合适。（关于廊坊开发区大学城区域的未来走势，可参照香河高速口北部新城，大品牌开发商云集，目前房价比香河县城高很多，是北京购房者香河置业最认可的区域。） 该区域内目前几大项目点评： 鸿坤凤凰城： 该项目是鸿坤15年底收购的北京天地控股的项目，估计16年最悲催的开发商就是天地了，项目转让在了最低点，开发了4年基本没赚到钱，因此后期对项目的投入也不够，品质细节还是有些欠缺，之前发生过业主交房闹事事件。目前被同为北京的开发商鸿坤收购并重新运作，不排除后期会做的比较好，但我本人肯定不建议大家选择这类项目。 孔雀城大学里： 孔雀城开发商成立很早，但是随着环京崛起是近几年的事，目前知名度很高。作为一家企业目的都是为了盈利，做为大品牌开发商，有些项目是为了打造口碑，有些项目是为了利润现金流。那么作为购房者擦亮眼睛就很重要了，如果选一个现金流的项目那就给开发商做嫁衣了。比如同在廊坊，孔雀城公园海项目就是一个打造口碑的项目，开发之初定位高远，规模大配套全，这种项目自住升值都是有保障的，当然现在价格已涨上来不适合介入了。而孔雀城大学里当初只是一个定位成纯现金流的项目，项目不大，目前售的三期四期都是后期市场好陆续新买的地块，位置不在一起，社区没有学校配套。就是说开发商对该项目没有统一规划，没有做好做大做成标杆的决心和定位，市场好就在周边陆续收零散的地用同一个售楼处包装继续卖。这样后期的物业管理、生活配套和升值都会打一个问号，对于购房者显然不是最佳选择。从目前的销售数据也能看出，虽然知名度更大，但是销量远不如旁边紧邻的荣盛花语城。 荣盛花语城： 廊坊本土上市公司，近几年发展很快，这个项目被集团寄予了厚望。该项目地理位置是在周边几个项目中最好的，且体量很大，10个地块合成一个完整的地块，配套有大型商业和学校。户型设计很好，主打户型是南北通透88平三居和107平三居，这种户型短进深，宽面宽，阳光充足，非北京为了提升容积率硬挤出来那种长进深窄面宽产品。在二手房的买卖中，户型是一个很大的因素，好的项目和户型将来的升值空间会更大。该项目无论从区域位置、规模、产品自身、价格来讲都不错，作为性价比神盘基本开盘即日光千套，作为投资和自住可重点关注。目前已排号1000多即将月底开盘，投资的朋友需要尽快排号，也可找我协助沟通。 该区域目前均价1.2万，横向对比廊坊及整个环京东部区域，并且参照香河高速口北部新城的发展走势和价格，都是超值的。本人5月份在这波环京涨幅已高，可选区域越来越少的背景下，推荐很多朋友8000元选择该区域，目前短短2个月涨幅已经超过50%，远超其它区域，并且按目前价格横向对比还是绝对洼地后期升值空间很大。投资在不同阶段都有不同的被低估区域和项目，不会一成不变，现在看好的区域那么后期涨幅会很快，等涨高以后就不再适合切入，到时会给大家分享针对当时更好的区域项目。房产跟股票一样看懂本质和趋势才能赚最大最安全的钱，6月份推荐朋友不到1万2买的香河北部新城现在也涨到1.5以上了（已不建议介入），都在不同时期吃到了涨幅最大的肥肉。
2、涿州市 涿州位于北京西南房山交界处，做为一个市级城市，市容市貌发达，在10年前就有自己的产业和开发区，经济在环京除廊坊外一直处于领先。因毗邻的丰台和房山区经济落后不发达，流动人口相较东部区域少，因此房价一直没被带起来。从历史走势看，涿州房价11年之前一度领先香河和固安，后因通州的崛起和大兴地铁4号线的开通，涿州房价涨幅逐渐落后其它区域，因此涿州也是目前环京最没有泡沫的区域。涿州城市面貌发达配套齐全，当地教学质量一直名列前茅，并且医疗发达，建有三甲医院和北京引进的大型医院，并且2年前已通高铁19分钟到北京，如果是在北京西部区域上班生活的人群是非常适合考虑涿州的。涿州分为老城区和开发区，位于开发区的高铁新城板块是北京品牌开发商云集的区域，品质较好，价格涿州区域最贵，目前该板块房价1.2-1.3万元左右。 如果是这种现状，没有明显的机会点，就不会写文推荐大家了。要推荐的是位于涿州北边10公里，与房山无缝衔接的码头新城（距北京交界2公里），京港澳高速路有一个专门的出口，叫码头国际健康城。该名字大有来头，是301医院在全国唯一的分院疗养基地，当初有人提议建在三亚或北戴河供国家领导人或高官疗养，最后建址在此，足以看出这个区域未来的发展潜力。301分院占地规模很大，为标准三甲医院，目前主体均已封顶。另外因地理位置优越，离北京更近（30分钟到西三环非常轻松），也是涿州市未来对接北京的重点发展方向，15年已拆迁整理出让了不少地块，今年下半年将陆续启动。只要有产业，有大型开发商集体进驻，地理位置优越的版块，未来发展升值是确定性很大的事。 为了推进京津冀一体化进程快速落地，减小北京天津河北平级之间协调的低效率，国务院层面2015年5月8日出台北京三条地铁通七环的文件，其中一条就是涿州。在今年初涿州市政府的吹风会上对媒体明确提到地铁站点将规划有两站，其中一站就在码头国际健康城区域。 因该区域出让的土地还未进入主流销售宣传阶段，还处于不被大家所知的价值洼地。 再提下房山，房山自身发展落后，没有产业支撑，在地铁开通后房价都没大的起色。房山区政府意识到自己的短板，近两年陆续引入产业新城领域中国标杆华夏幸福和鸿坤地产帮其整合打造产业新城，并积极引进各种产业园区和创业园，包括高端装备制造业、智能机器人、中关村创业园区、吸引年轻人的创客空间，还有列入十三五规划的北京基金小镇将引进机构500家（目前已进驻92家）管理众多庞大的资产，目前正在大力兴建中，到时将吸引大量的北京人群工作就业安家，在可预见的未来，房山将崛起发展成一个产城融合的新型城市样本。所谓的投资，就是要在价值洼地时介入确定性很大的高成长区域，否则跟风永远吃不到大肉。 鸿坤理想尔湾： 目前该区域唯一率先启动的项目叫鸿坤理想尔湾，品质不错，有高层和叠拼产品，高层以90平米的南北通透三居为主，单价9000左右，性价比非常高，比涿州市区明显低估，未来超越涿州城区是迟早的事。另外该项目还有叠拼产品，150平米主流户型赠送小院和露台，总价180万，对于想改善型的人群也是非常合适的。项目在排号月底即将开盘。
纯改善顺带升值区域： 随着城市的发展和生活的提高，以前只有富人住别墅的想法目前正被越来越多的普通老百姓所接受，很多三代同堂北京房价太贵容纳不下，或者北京小区拥挤没有园林绿化，想要孩子从小接近大自然环境，也或者即将退休颐养身心，是目前环京别墅市场的主流人群，我称之为刚性改善别墅。因此别墅的位置、面积、总价控制都非常重要。下面重点推荐两个环境和性价比、升值空间均非常好的区域。 1、京西北的八达岭怀来区域 西北区域属于北京传统上风上水龙脉位置，度假养生人群对此很在乎。该区域山水自然资源丰富，紧邻八达岭长城和北京母亲水库官厅水库（水库有天鹅、野鸭等珍禽，可以免费钓野生鱼，夏天非常适合举家游玩，温度很凉爽，把帐篷找块湖边空地一扎，带着孩子领略大自然，钓鱼烧烤就地吃），周边有85处风景区，还有漂亮的野鸭湖湿地公园，估计几年都逛不完。并且几乎全年没有雾霾，在去年北京雾霾严重单双号限行的时候，只要延京藏高速过了居庸关，雾霾就神奇的消失了，因此在现今百姓越来越重视健康和环境的趋势下，该区域将会受到更多的人关注和认可，目前该区域大型开发商不断进驻，恒大地产也已拿地，内部消息中国豪宅顶级开发商融创前段去该区域收购项目也将进驻。 八达岭怀来版块细分为两个区域，一个是从京藏康庄出口的八达岭版块，以山地资源为主，另一个是官厅水库区域版块，以水资源为主，但是对于度假型产品，因为湖边地质松软，不可能建在湖边，或者社区里的房子是看不到湖的，这就失去了临湖的意义，而且天然水库没有经过整治，夏天蚊子太多，根本没有办法在院子和露台呆。 八达岭孔雀城： 个人建议首选位于康庄的八达岭版块（距北京交界处1公里），交通非常便捷，京藏高速出高速口左转3公里即到，八达岭孔雀城作为该区域一级土地整理及二级开发商，从2010年起深耕6年，项目规模非常大共13期，现在开发到第九期，以小镇理念，建有市政道路，公园、大型商业、超五星度假酒店、山谷坡地游乐园、引进北京知名学校，这些配套对于偏远的郊区度假养生盘非常重要。项目依山地而建，135-155的刚需小别墅为主，总价160万至200万，折合单价13500元左右，价格还是挺合适的。另外有高层产品，本人建议能买别墅还是买别墅，稀缺升值性和居住舒适性更高，更重要的是买别墅其实买的是社区圈层，我所知道该项目别墅基本以海淀区政府公务员、企事业职、大学老师居多，人文素质很高，买一套别墅，买的不仅是周边的自然环境，同时也是小区的社群圈子。高层产品延庆当地人和昌平地缘性购买较多，将来居住舒适性和升值性会差一些。如果纯投资不建议购买该区域，不如北京东部升值快。 该区域还有一个新项目叫荣盛八达岭阿尔卡迪亚，号称2000亩，其实根本没有。因为孔雀城在该区域深耕多年，做的土地一级整理，荣盛是偷袭得手抢了块地，估计以后很难再拿到新地块，据说因为此事孔雀城负责一级土地的负责人也换了。该项目规模跟孔雀城的一个组团差不多大，未来的生活配套必定都是借用孔雀城。产品分为高层和小别墅，荣盛的高层产品户型还是不错的有84平二居、106平三居均是通透户型，同时有叠拼产品（孔雀城没有），别墅为了控制总价一味缩减面积，在110-120平米，功能并不是很实用。目前排卡蓄客中近期开盘。 碧桂园官厅湖： 官厅水库区域有一些小开发商老盘，从品质到升值均不做建议，唯一能讲的就是碧桂园官厅湖。该区域交通不便，下了高速要继续走10几公里的村镇小路，体验度较差，配套极为缺乏。宣传号称也是大盘，但后期土地根本拿不下来，只是噱头罢了，规模不大，对于讲求环境的偏远度假盘来讲，周边配套匮乏，项目规模小又支撑不起自身配套，将来居住起来根本没有保障和舒适度，有老人小孩的更不方便。该项目从市场受欢迎程度PK不过八达岭孔雀城，去年10月底第三次开盘加推已没有客户，干脆封盘号称产品已售罄，到今年5月份才重新亮相，估计销售代理公司养那么多销售没房可卖都赔惨了。要知道去年底八达岭孔雀城也能保持一个月100多套的别墅销售量，足见老百姓对版块的喜好程度。希望这篇文章也能对纠结选择康庄版块或官厅水库版块的朋友做个参考。 2、京西南的涞水十渡区域 十渡周边山水资源丰富，旅游开发较早，一般北京百姓都去玩过。区域附近有中国国家地质公园，景区内有云居寺、十渡等旅游景点。拒马河穿境而过，水质良好，气候宜人，空气质量属一级标准。随着京石第二高速在两年前的开通，交通得到了极大改善，基本实现了50分钟到北京。区域内也吸引了开发商的进驻，目前知名的有碧桂园九龙湾、华银天鹅湖、世茂一渡新新小镇。 一渡新新小镇就不说了，老盘，被世茂收购了，项目规模不大，无自身配套，别墅面积偏大。华银天鹅湖是石家庄的开发商，项目规划很大，开发了好几年，当初险些因资金链断裂死掉，工期延误无数，交房标准不达标无法入住，后来把房子引入了金融理财的概念盘活了，真是不择手段，现在做的风生水起，又开始开发其它的项目（某陈姓砖家正在强烈推荐，不点名了）。这个项目没有品牌开发商底蕴，产品设计还是略粗糙，另外虽然有一片湖作为卖点，但是项目围合在山谷底开发的，白天的阳光日照是个问题。下面重点介绍下碧桂园项目 碧桂园九龙湾： 区域内最大牌和最大规模项目，首期开发约326亩，临拒马河而建，群山环抱，并将碧桂园赖以成名的郊区大盘打造标准：国际标准的碧桂园凤凰酒店、国际学校、大型商超、社区医院等生活配套设施照搬过来，让客户享受优美环境的同时，能享受到便利的生活配套。项目产品有经济型联排别墅、洋房、高层。对西南区域有特殊偏好或者地缘性客户，可以选择这个项目。 项目分享完了，大家可看到同样一个品牌开发商的项目，有的项目推荐，有的不做推荐，孔雀城如此，碧桂园也如此。品牌开发商的好处是买期房时不会像华银天鹅湖那样没有诚信出现幺蛾子，但是我们要通过深入研究，买到其标杆项目，这样后期自住和升值才更有保障。 七环这轮翻倍的逻辑是补涨（公众号翻阅我第一篇文章有详细解释），目前的切入点已不是买哪都能吃到肥肉，需要精挑细选了。 回应下很多网友，不推荐固安，改善没有自然资源，投资不如北京东部区域。去年底到现在从来没推荐朋友买，固安这轮涨幅最小，也印证我的观点。香河补涨上来了，现在介入点不合适，补涨空间小；永清目前价格与当地发展现状不匹配，虚高。都不建议，以后细讲。 燕郊更不推荐了，发张照片证明这个已不适合人类居住的区域，后期走势拭目以待！
这篇文章涵盖了环京市场最佳投资区域和项目，最佳改善区域和项目。把饭喂到嘴边，大家按需选择就是了。如果觉得有同类型更好的项目，可以在后台推荐给老兵，如有咨询交流也可加老兵个人微信：dichan567。目前推荐的这些项目都是受市场欢迎的紧缺项目，客户多不一定能抢到房子，如需帮忙协调或咨询细节也可联系老兵，大多数开发商基本都认识，人多了我们也可以组织个团购。 |
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