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借用他人开发资质进行房地产开发的合同效力

 翱翔的真爱 2016-07-23

案情介绍

甲是一家从事贸易的公司,乙是一家房地产开发公司,2008年,甲乙双方签订了一份《合作开发房地产协议》,协议约定甲以乙的名义开发一处住宅楼项目,项目的建设资金由甲公司筹集,项目的立项、建设手续、建设管理、销售均由甲公司负责,项目设专用账户,专用账户由甲公司控制,户名为乙公司,项目的资金的收付均从该账户办理,乙公司按房屋销售金额的5%固定收取管理费,不承担任何责任和风险。

 

2009年,该项目以乙公司名义获得土地使用权证书、规划许可证书、商品房销售许可证等权证。因乙公司自行开发的其他项目拖欠施工企业工程款,施工企业将乙公司诉至法院,并对甲公司开发的项目采取了诉讼保全措施,致使甲公司开发项目的房产无法进行销售,给甲公司造成损失。为此,甲公司向法院提起确权之诉,要求确认被冻结的房产系甲公司所有。

 

在庭审过程中,甲公司向法院出具了借用乙公司的开发资质进行房地产开发的相关证据,并初中了众多付款票据以证明诉争开发项目系由甲公司实际投资建设,房屋的所有权应为甲公司。法院审理后认为,甲乙双方签订的《合作开发房地产协议》,作为合作开发,实为甲公司借用乙公司开发资质的行为。乙公司出借开发资质,不承担房地产项目开发的风险,收取了固定金额的管理费用,不符合合作开发应具备的共同投资、共担风险、共享收益的基本原则,故该合作开发协议无效。甲公司虽然系开发项目的实际投资人,但不能基于无效的协议取得项目的开发权以及建成房屋的所有权,该项目的所有权理应归乙公司所有。因此,判决驳回了甲公司的诉讼请求。

 

律师提示

1、      借用他人资质开发房地产的行为无效。

2、      项目所有权依然属于出借方,借用方投入的资金可以作为债权向出借方主张权利。

 

客户交流

1、  人对增加工程量拒绝签证,承包人如何维护权益。

律师答复:根据司法解释规定,承包人有证据证明增加工程量系经发包人同意施工的,即使没有签证资料,发包人对增加部分工程价款也应当给予支付。此时承包人可以提供设计变更单、施工日志、相关会议记录以及隐蔽工程验收记录等证据。

 

2、  加辅料的合同是否可以认定为劳务分包合同。

包工包料和包工不包料的、是区分工程分包和劳务分包合同的关键。一般情况下,工程材料分主材和辅材。辅材指工程中的辅助用料。包工包料应该是指包工包主要材料,属于工程分包合同。包工包辅材,应该指劳务分包合同。

 

3、  管理公司对业主室内财产被盗是否应承担责任。

物业服务合同没有约定财产保管服务,但物业管理公司在其职责范围内未尽到安全防范义务或未配置应有的安全防范设备,对财物丢失或毁损有过错的,物业管理公司应承担与其过错相适应的赔偿责任。

 

4、  者是否可以对抗建筑商的工程价款优先权。

根据司法解释的规定,消费者交付所购买商品房的全部或者大部分款项后,享有对建筑商工程价款优先权的抗辩。但是,并不是所有购买了商品房的业主都可以认定为是消费者。司法实践中,对于在同一楼盘购买三套以上住宅或者一年内在不同楼盘购买三套以上住宅的,不在消费者之列。同时,商业用房属于非消费性商品,购买商业用房的业主是为了投资获利的,也不能视为是消费者。

 

律师支招

施工企业如何行使停工权利

 

建设工程施工合同文本中,涉及到施工企业可以停工的约定有多个条款。其中包括:第12条,工程师认为确有必要暂停施工时,应当以书面形式要求承包人暂停施工,并在提出要求后48小时内提出书面处理意见。第24条,实行工程预付款的,预付时间应不迟于约定的开工日期前7天。发包人不按约定预付,承包人在约定预付时间7天后向发包人发出要求预付飞体内股指,发包人仍不能按要求预付,承包人可在发出通知后7天停止施工;第26.4条,发包人不按合同约定支付工程款(进度款),双方又未达成延期付款协议,导致施工无法进行,承包人可停止施工,由发包人承担违约责任。

 

从上述约定可以看出,建设工程施工过程中出现的停工是由,有些情况下是由发包人主动提出的,有些情况下是由承包人被迫提出的。不论何种原因导致的停工,均可给承包人造成巨大的经济损失。有些情况下虽未导致承包人完全停工,但也造成了窝工现象。出现这种情况时,承包人如何能够保护自己的合法权益,并弥补因停工窝工给自己造成的损失呢?以下,本律师提供一些方法供施工企业参考。

 

停工给施工企业所造成的损失,主要包括停工期间管理人员工资、机械设备租金、周转材料租金等费用损失,以及由于发包人延期支付工程款给承包人造成的自己利息损失。在出现停工事由时,承包人应首先向发包人发出索赔通知,该通知应当在停工后28天内提出。然后将停工期间所产生的各项费用、成本等损失构成内容,详细计算并列明后,向发包人发出补偿经济损失的书面报告。如果停工可能导致工期延误的,还应在报告中提出延顺工期的要求。索赔通知和索赔报告时必须的程序,而且一定要在期限内行使。在履行了上述程序后,承包人应采取积极措施,防止损失的进一步扩大,比如控制施工现场人员数量,避免在购入非急需材料设备,减少现场租赁的设施设备数量等。法律规定,如果因承包人原因导致损失进一步扩大的,扩大的损失是不能要求发包人赔偿的。另外,如果由于发包人未支付预付款或者工程进度时,承包人还不能立即停工。根据合同约定,承包人首先应书面要求发包人予以支付,在发出通知7天后发包人仍未支付的,承包人才能停工。发包人未按约定支付进度款时,承包人应首先和发包人进行协商,若协商不能达成延期付款协议的,承包人才能停工。

有些情况下,发包人在给承包人的停工通知中,已经写明包人在停工期间损失的计算方法。对此,承包人不能轻易予以认定。若认为发包人的损失计算方法无法弥补承包人的实际损失时,应据理力争。为固定证据,便于在今后产生纠纷时认定事实,承包人向发包人所提出的停工报告、索赔意向书和索赔报告等资料,应一并送达给监理单位,必要情况下,可送交当地建设行政主管部门或发包人的上级主管部门。

 

 

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