房地产业——《营改增税负分析测算明细表》填报指南

2016-05-18 suntax王晶

 

《营改增税负分析测算明细表》填报指南行业案例——房地产业

【房地产业案例一】

　　C 房产公司为增值税一般纳税人，2016 年6 月份发生以下业务：

　　1．6 月10 日销售本公司自行开发的商品房一套，取得销售不动产收入555 万元，并开具发票、办理交房手续，该项房产项目是5 月1 日开工的项目。

　　2．6 月20 日支付建筑公司建筑安装工程费，收到增值税专用发票注明金额200 万元，税额22 万元。

　　（一）增值税申报

　　对C 公司来说，6 月份发生的业务按照一般计税方法应分别计算销项税额和可扣除的进项税额，按照11%的税率计算应纳税额。

　　按照纳税义务发生时间的规定，C 公司应于办理交房手续的当天确认收入，6 月份的销项税额＝555÷（1+11%）×11%＝55（万元）；

　　同时，C 公司购进的建筑安装工程费可以凭取得的增值税专用发票抵扣，所以6 月份的进项税额为22 万元。

　　所以，C 公司6 月份（所属期）的增值税应纳税额为55－22＝33（万元）

　　（二）税负分析测算明细表

　　第一步，选择应税项目代码及名称，根据《营改增试点应税项目明细表》列明的项目进行选择，C 公司选择“090100 销售不动产建筑物”。

　　第二步，选择应税项目适用的增值税税率或征收率以及对应的营业税税制下的营业税税率，C 公司选择了“090100 销售不动产建筑物”后，就有11%和5%两档增值税税率（征收率）可以选择，C 公司应选择11%，营业税税率则选择5%。完成这一步后，C 公司填表的情况如下：

　　第三步，增值税应纳税额的测算。分别填写不含税销售额，服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额，其他项目根据表内公式和申报表有关内容自行计算。

　　C 公司本期应税项目不含税销售额为500 万元，实际扣除金额为0，仅发生不动产销售业务，则第7 栏增值税应纳税额（测算）＝55÷55×33＝33（万元）。其他各项计算结果如下：

　　最后一步，营业税应纳税额的测算。分别填写原营业税税制下服务、不动产和无形资产差额扣除项目的期初余额和本期发生额，其他项目根据表内公式和申报表有关内容自行计算。C 公司本期无营业税下可扣除项目，其他各项计算结果如下：

　　最终，C 公司填写的《营改增税负分析测算明细表》如下：

【房地产业案例二】

　　D 公司是一家房地产开发公司，已登记为增值税一般纳税人，2016年5 月份主要发生以下业务：

　　业务1：2016 年5 月份销售本公司开发自建的房产项目商品房，取得销售不动产不含税收入2000 万元，并开具增值税发票。

　　业务2：2016 年5 月15 日，将其4 月30 日前购得的一栋写字楼出售，取得含税收入9990 万元，并开具发票。D 公司购置该写字楼的原价为5000 万元。

　　业务3：2016 年5 月20 日，购进一套商品房作为办公用房，取得增值税专用发票1 份，金额500 万元，税额55 万元。

　　其他业务：2016 年5 月期间，购买材料、建筑工地机械等（不包括用于业务2 的进项）取得增值税专用发票上注明的金额为400 万元。

　　步骤一：D 公司所属期5 月份的申报情况如下：

　　1．业务1：

　　该项目适用一般计税方法，销项税额如下：

　　销项税额＝2000×11%＝220 万元

　　2．业务2：

　　该项目D 公司按文件规定，选择采用简易计税方法，并且适用差额征税政策。该业务销项税额如下：

　　销项税额＝（9990－5000）÷(1＋5%)×5%＝237.60 万元

　　(另外，该项目如果在异地，须按要求在项目所在地预缴税款，具体预缴税额如下：预缴税额为（9990－5000）÷(1＋5%)×5%＝237.60 万元)

　　3．业务3：

　　按规定购进的不动产第一年抵扣60%，该业务2016 年5 月可抵扣进项税额如下：

　　进项税额＝500×11%×60%＝33 万元

　　4．其他业务：

　　购买材料、机械等取得进项税额＝400×17%＝68 万元

　　5．汇总情况：

　　D 公司本月一般计税方法应纳税额＝当期销项税额-当期进项税额

　　＝220－33－68＝119 万元

　　D 公司本月简易计税方法应纳税额＝237.6 万元

　　最后填报的《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》主表第11栏“销项税额”“一般项目” “本月数”为220，《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》主表第19 栏“应纳税额”“一般项目”“本月数”为220－33－68＝119。

　　步骤二：《营改增税负分析测算明细表》填写方法如下：

　　业务１：

　　该业务属于销售取得的不动产，“应税项目代码及名称”栏应根据《营改增试点应税项目明细表》填写“090100 销售不动产建筑物”；该项目适用一般计税方法计算应纳税额，“增值税税率或征收率”栏应填写11%，“营业税税率”栏应填写5%。

　　表中“增值税”部分栏次的填写如下：

　　其中第7 栏按填写说明采用测算法计算过程为：220÷220×119＝119 万元

　　该业务按原营业税规定，表中“营业税”部分栏次的填写如下：

　　主业务2：

　　该业务属于销售取得的不动产，“应税项目代码及名称”栏应根据《营改增试点应税项目明细表》填写“090100 销售不动产建筑物”；该项目纳税人选用简易计税方法计算应纳税额，并且适用差额征税政策，“增值税税率或征收率”栏应填写5%，“营业税税率”栏应填写5%。

　　表中“增值税”部分栏次的填写如下：

　　该项目纳税人选用简易计税方法计算应纳税额，其中第7 栏直接等于第6 栏。

　　该业务按原营业税规定，表中“营业税”部分栏次的填写如下：

　　业务3：

　　该业务属于购进不动产，对纳税人当期的纳税申报产生进项税额，但不属于销售服务、不动产和无形资产，按要求无需填入《营改增税负分析测算明细表》。

　　其他业务：

　　由于该案例中的其他业务，不属于销售服务、不动产和无形资产，按要求无需填入《营改增税负分析测算明细表》。

　　汇总情况：

　　表中合计行按前面两行进行相加计算得出，最后，该企业的《营改增税负分析测算明细表》填写结果如下：