我是如何在钱不够的情况下，迅速在上海搞定一套房子的

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关于看房和买房谈判，我已经写过2篇文章。但是关于如何筹款的文章，我迟迟没有动手，因为这不是一个愉快的过程。

购房预算包括两部分：首付 贷款。首付就是现金，这个现金包括你已经有的钱和你能够借到的钱；贷款就是现金流，你有现金流，说明20年之后的你，依然继续赚钱，现在只是把未来的钱变现了。

很多人都讲，包括以前的我也这么认为，为什么一定要买房呢？

自己压力那么大，还要背负房贷。我给大家分析一下，我是怎么想通的。

第一，10年后，每月还1万块钱贷款有压力吗？

3年前，如果刘先生知道每个月要还房贷1万块钱，他肯定压力非常大，因为他的工资都不够。三年后，他工资涨了1万，奖金翻了2倍，就感觉压力很小了。再过几年，房贷就是他收入很少的一部分了。

我以前的同事，她比我早2年买房，房贷每月还7000多。她当时还失业了，靠老公一个人，日子过得特拮据。

这才2年的时间，她如果租房子住，一个月房租也要5000多了。她老公是注册会计师，薪水涨幅很大，她也找到了月薪1.2万的工作。

所以，2016年还1万块钱房贷，你肯定觉得压力很大；2018年还1万块钱房贷，你还累吗？

第二，你真的能够攒到钱吗？

我毕业5年了，对钱一点规划都没有，真正攒到钱还是决定要买房的时候。

看看我父母也是，这么多年，存款有限，还是之前买的宅基地和房子留下了。

以前，我花钱大手大脚，现在有规划地去消费，生活反而比之前更好了。

第三，房子的附加值。

对我们来讲，就是孩子的上海户口，还有办理签证等很多事情，买房后都容易解决了。此外，买房每年可以省下至少6万块钱房租。

何况，上海等一线城市，房价不会跌的，需求量太大。

现在限购了，需要缴满5年社保才能购买。只要政策稍微一松动，很多人都会买房。

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我们房子首付 税 中介费，大概准备了100多万。

我俩并没有太多存款，主要是底子太薄，他才工作3年，我来上海不到3年。

当我们决定买房的时候，就列了一个excel表格。

这时候，我们首先想到的不是找亲戚朋友借钱，而是找银行。刘先生他们公司的信用比较好，银行提供消费贷，年化利息6%，这笔钱一般有25-30万，这个钱，房子没有过户之前，不能用。这会影响征信，贷款可能批不下来。

这笔钱需要提前周转出来，这不是一笔小数目，如果别人不相信你的还款能力和信誉，基本上不会让你周转的。

我就向一个朋友开口，他就爽快地借给了我25万。即使我们彼此信任，还是走了正规流程。

我复印了身份证复印件，然后把借款内容详细写在了上面，并在上面按了手印，最后在银行转账备注明确。

虽然，朋友坚持不要利息，我还是写上了，3个月可能就几千块钱。这也是我借钱的原则。

除了消费贷，就是信用卡。

我没有信用卡，刘先生有一个信用卡，额度大概5万左右。我们中介费和接下来要交的税，都准备刷信用卡，这样我们有两个月的周转时间，这两个月的收入，就可以把这个钱还上。所以，这10万块钱，也是相当于银行的无息贷款。

公积金存款：刘先生公积金里面有近6万。这个钱，不能取出来，要公积金贷款，但这也是我们可以支配的钱，最起码有5个月，我们不用还房贷。

其实，房子过户后，银行还有装修贷，这个可以分期付款，这个我没有具体了解。

我咨询的房产投资人告诉我的，大家有需要的可以去银行咨询一下。

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盘算了自己手里的钱和能够从银行周转的钱，剩余就是借钱了。借钱的途径：

第一，家人的钱。我很多朋友买房，父母多少都提供了一定支持，有个同事，双方父母一共给了50万。

我们双方的父母，条件有限，都没有能力帮助我们，此路不通。

但是刘先生哥哥姐姐们特别支持我们，大哥为了帮助我们还卖了一部分股票，怕我们为难不好意思，还主动提出来，如果我们买房，他可以多给我们一些钱。

第二，朋友的钱。

借朋友钱，首先要看朋友是否有钱，我有几个很好的朋友，和我情况差不多，到了买房结婚的年龄，他们即使想帮助我，也没有这个能力。还有，别人是否相信你的还款能力。

 我就借了一个朋友的钱，他爽快地答应了：“小米，我能有机会帮到你，我很开心呀。我相信你的信誉和还款能力。”

这个朋友钱，都存在支付宝里，我按支付宝利息给他，借条和上面说的一样。

刘先生也借了朋友和同事一部分钱，我们借的这些朋友全部在上海，并且和我们经常来往，还是一个圈子里。

提到这一点，有时候高中和大学时期的好友，多年不在一起的话，其实不太适合借钱了。因为他不了解你的真实情况，而身边的朋友，大家一起工作，赚钱能力彼此都非常清楚。

这就是我们整个的筹款过程，如果等攒够钱再买，永远买不起了，因为房价涨得太快。

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房贷：公积金贷款 商业贷款。

关于公积金贷款，我提醒大家一下，一定不要中间断缴，一旦有一次，公积金贷款就不能用了。

Lucas辞职了，要休息2个月忙一些事情。我就给他的建议，找一家代理机构，代缴社保和公积金，免得影响他3年后买房。（他需要交够5年社保，才有资格买房。）

工资流水：工资证明，有的银行不看，就看过去一年，以工资名义的收入。比如我们每个月还款1万多，流水要是这个的2倍，全面加起来，扣除各种税，收入不能低于25万。

因为我公积金在上海交的时间短，里面余额不够，不能使用。

这次买房，刘先生一个人的流水足够了，就用了他一个人的。但是公积金贷款部分少了很多，只有50万，剩余都是商贷。

我们朋友Lily，她和老公公积金每个月可以还4000元，和我们买的差不多大的房子，公积金部分可以贷100万，这样每月还款比我们少了3000多。这是我惨痛的教训，大家一定要注意！

商业贷款，我推荐建设银行，9折，各大银行差不多，主要是审批相对快很多。现在，我们的贷款材料提交了，正在审批中。

还有一点很重要，你规划好自己的财产。买完房子之后，你不能手里一分钱没有，万一有什么事情呢。你的防火墙怎么设立了？我决定买房的时候，就购买了重大疾病险。

为什么我如此需要钱，还会购买保险呢？

这就是防火墙，这个钱，我一辈子都不想用到，但我买了，心里就踏实，就心安。

最近，我身边人受我影响，大家都准备买房了。很多朋友告诉我，当盘算手里的钱以及未来的现金流时，对自己有了更清晰的认识，即使不买房，也不再像以前对钱没概念了。

我借了这么多钱，有压力吗？

我心态非常好，对未来充满信心。你只要有清晰的规划，并且对每一步的变化心中有数，出现问题，也能够解决，就会不担心。

就像我的第一任Boss说的一样：「一个不知道自己这个月和下个月销售业绩的人，不是一个好销售，因为她对自己没有清晰认识，只凭天吃饭。」

文 | 杨小米

微博 | @杨小米1988