借名买房实务辨析

自国发【2010】10号和国发办【2011】1号两个文件颁布以来，北上广等大城市纷纷出台和完善地区性的“限购令”。近年来，“限购令”虽有松绑，但仍在一定程度上对某些人群购买商品房造成阻碍。古语有云，上有政策，下有对策。面对“限购令”，借名买房应运而生。

在实务中，借名买房按照目的主要分为两种，一种是为了取得更优惠贷款的借名买房。例如人民银行对符合首套房的购买人可提供70%以上的首期款，而如果不是首套房曾需支付60%甚至以上的首期款；另一种是为了取得购房资格的借名买房。

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借名买房合同效力辨析

（1）法律依据

我国《合同法》第五十二条关于合同无效的规定，所采用的立法体例为列举否定式，即如果合同没有该条所列举的无效情形，则合同是有效的。“限购令”是由政府出台的行政规范性文件，并非法律法规，规避“限购令”，不构成法律规避，故而只要是双方自愿签订的借名买房合同原则上是有效的，此当无异议。

人民法院出版社《人民法院案例选》总第93辑俞建飞诉华润置地（宁波）发展有限公司商品房销售合同纠纷案（P88-P95），原告自身无购房资格，以案外人俞天涯名义与被告签订商品房买卖合同，后诉至法院请求判令合同无效，该案经生效判决认定商品房买卖合同合法有效（即规避“限购令”及借名买房不属于合同瑕疵），并驳回原告诉讼请求。

该案经办法官在案例后的“案例注解”中，充分论述了“限购令”不是立法机关制定和发布的，不属于法律；“限购令”是以通知的形式发出，故也不属于行政法规，而只是“除行政法规和规章以外的决定、命令等普遍性行为规则”；及借名购房行为是有效的。

《最高人民法院《物权法司法解释（一）》理解与适用》（以下简称《理解与适用》）（P76-P77），引用案例“甲诉乙财产权属一案”，甲借用乙的名义与开发商签订《预售契约》，甲乙双方签订《协议书》约定借名买房事实，房管局向乙办理产权证。甲乙因产权问题发生争议，诉至法院请求确权，乙不同意甲的诉讼请求。法院认定《协议书》合法有效，并依据相应的证据判决产权归甲所有。

（2）案例支持

关于借名买房的案件虽暂无公报案例，但各地法院此种类型的纠纷并不少见。

如北京市第三中级人民法院（2015）三中民终字第15126号常凤与张丽英所有权确认纠纷。本案中常凤与张丽英系中学同学，张丽英无购买北京市经济适用住房资格。2006年，张丽英以常凤的名义购买了涉案房屋，并由张丽英实际支付了购房首付款。后张丽英办理了涉案房屋的入住手续，涉案房屋交付后，张丽英对该房屋进行了装修并一直使用至今。

现涉案房屋登记于常凤名下，登记时间为2011年11月8日，登记的房屋性质为经济适用房。涉案房屋之按揭贷款一直由张丽英偿还至2014年2月底，自2014年3月起，涉案房屋之贷款由常凤进行偿还。

2014年，常凤以返还原物纠纷为由将张丽英起诉至法院，要求判令张丽英返还涉案房屋。法院作出（2014）朝民初字第10164号民事判决，认为常凤与张丽英存在借名买房关系，应先解决借名买房关系的效力和借名买卖关系所产生的相关权利义务纠纷，而后再解决涉案房屋是否返还问题，据此驳回了常凤的诉讼请求。常凤不服，上诉至北京市第三中级人民法院，北京市第三中级人民法院作出（2015）三中民终字第06105号民事判决，以相同理由驳回上诉，维持原判。

本案争议焦点在于该借名买房合同关系是否有效。因涉案房屋并非是通过摇号程序取得的购房指标，且涉案房屋的购房合同系2008年4月11日以前签订，按北京市相关政策属于“老经济适用住房”，因此双方签订的协议不违反相关政策、不侵害社会公共利益，亦不违反法律、行政法规的强制性法律规定，应为合法有效。因借名买房合同关系有效，则常凤要求法院确认其为涉案房屋的所有权人的诉讼请求，法院不予支持。根据北京市相关政策，涉案房屋现尚不具备上市交易条件，且涉案房屋的购房抵押贷款尚未还清，抵押尚未解除。

基于上述不确定因素，张丽英要求判令在常凤在过户条件成熟时，协助张丽英办理涉案房屋的产权登记，直至登记在张丽英名下为止的诉讼请求，法院不予支持。张丽英可在涉案房屋具备办理所有权变更登记条件时另行主张。

据此，原审法院判决：

一、常凤与张丽英就北京市朝阳区垡头翠成馨园×号楼×层×单元×号房屋的借名买房合同关系有效。

二、驳回常凤的诉讼请求。

三、驳回张丽英的其他诉讼请求。

二审维持了一审判决。该案明确借名买房合同有效。

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借名买房的事实如何认定？

承上，借名买房合同中必须约定的三要素：房子是谁的，钱是谁出的，以谁的名义买的房子。但是，实务中很多借名买房多是发生在熟人亲戚之间，基于种种原因，双方对借名买房之事，通常只有口头的约定，并无书面的合同。

在这种情况下仍可通过其他证据形成完整的证据链证明事实：房屋由谁占有居住，房产证、购房发票原件由谁保存，购房款、物管费用由谁支付，双方对房屋情况的了解程度等等。

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各地对借名买房合同的效力认定趋于认定有效，但能否依据该合同取得房屋所有权呈现迥然相反的做法。

根据《最高院物权法司法解释（一）》第二条的规定，当事人由证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。即不动产登记簿的效力是推定的，可通过证据推翻。借名买房的确权也变得有法可循了。

笔者将借名买房纠纷分为两种，一是普通确权式借名买房纠纷，另一种是执行异议中确权式借名买房纠纷。

（1）普通确权式借名买房纠纷。

此纠纷发生在借名人与被借名人之间，不涉及第三人利益。只要借名人能证实借名事实的存在，以及确权时，借名人拥有购房资格，借名人是能够通过法院确权取得房屋所有权的。

（2）执行异议中确权式借名买房纠纷。

此纠纷涉及第三人，有逃避债务，转移财产的嫌疑，实务中处理意见有分歧。有学者认为，借名买房合同毕竟是债权合同，借名人对借名事实是明知，是将不动产暂登记于被借名人名下的约定，而不动产登记簿的效力是恒定，不应当支持借名人的确权请求。而根据《理解与适用》P82-P83，“《最高院物权法司法解释（一）》第二条同样适用于执行异议中的确权诉讼”，换言之，只要借名人证据充分，是可推翻不动产登记簿的效力，取得房屋的所有权的。目前，这两种观点相持不下，导致司法裁判尺度不统一，有待最高院通过司法解释或公报案例进一步明确。

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借名买房风险的防范

签订合法有效的借名买房合同是关键，该合同要有第三方见证或公证处公证。购房款的支付需留下痕迹，房产证、购房发票等原件需保存，房屋最好是自己居住。以上方式，可有效防范借名买房的风险。