UA沙龙｜“新常态下商办综合体的设计与研发”主题沙龙（下）

《社会科学报》评选2014年度国内社科界十大热点之首即为“中国走进‘新常态’”。这一转向，对建筑业最直接的影响在于曾经的国民经济支柱产业——房地产产业将向一般产业转型，与此相应，与建筑设计行业相关的其他上下游产业投资额将随着“新常态”的不断平稳发展而继续紧缩，建筑业正逐步进入理性、稳步、成熟发展的转型期。

如何正确解读新常态对建筑设计行业的指导意义？如何调整新常态下的建筑设计思路？面对新常态，商办综合体作为当今地产领域发展最迅猛、开发量不断飙升的建筑类型，其设计、运营和发展将会产生哪些变化？本期沙龙邀请建筑业的多位嘉宾围绕新常态下，特色化的产业办公及其产业园形态、新型办公业态与商业配套之间合理配置与升级、不同城市能级与区位下商办综合体的多元开发策略、商办综合体产品线的开发模式与特征等问题展开深入讨论，分享研究成果。

 

召集人 | 主持人

仰军华 | 上海证大房地产有限公司总建筑师

 

特邀嘉宾（以发言先后为序）

沈佳斌 | RET睿意德策略顾问部助理董事

钱　平 | CCDI悉地国际公共建筑事业部设计副总裁

陈伟栋 | 贝诺建筑设计（上海）有限公司设计总监，区域总监

王桢栋 | 同济大学建筑与城市规划学院副教授

彭　武 | Gensler高级建筑师，亚太区技术总监

Zivko Penzar | CallisonRTKL设计总裁

凌克戈 | 上海都设建筑设计有限公司执行董事，总建筑师

王　锐 | 上海证大房地产有限公司副总裁

贾朝晖 | 绿地集团副总建筑师

艾　侠 | CCDI悉地国际集团总部知识中心研究主任

潘允哲 | UA国际合伙人

本文刊于《城市建筑》2016年第5期（上）

 

Zivko Penzar

CallisonRTKL设计总裁

未来消费者的需求会更多，也更具挑战性。创新和特别的高品质设计建造将成为决定因素，也是商业地产经得起时间考量的决定因素。

中国正在经历一场变革。在经历了经济高速增长的十多年后，如今的发展已经从快速增长转变为伴随着高效低耗的中速前进，这一新时代被称为“新常态”。经济增速从10%?12%降至7%?8%的同时，中国的经济结构也在发生根本性的改变。服务行业逐渐成为国民经济的支撑，而消费也成为需求增长的主体。城乡差距不断缩小，国民收入也在国民经济中占比日益增重。在这样的新常态下，中国经济将从以生产和投资为主的模式转变为以创新驱动的新模式。

建筑设计和其他行业都必须认识到这一变化，响应这一变化，以便继续前行。在之前的地产开发中，从来信奉的就是“先建，顾客自来”的模式，但是现在已不再适用，各大城市已经出现了饱和甚至供大于求的现象，同时现有的地产已经不能满足中产阶级更加复杂多样的需求和期望。在这样的情况下，我们发现，设计开发高质量的商业地产不仅能吸引新的消费者，而且能从原有周边质量不高的商业项目中截取客户流。

因而，商业地产中的品质竞争已经越来越白热化。如果我们想为客户提供优良的商业综合体使之长久运营下去，设计高品质的建筑开发项目绝对是首选。

让一个项目成功的高品质设计必须涵盖并平衡很多部分，包括合理且深思熟虑的规划、耳目一新的室内外设计、富有感染力的创新美学、精准的城市和市场定位、高品质的施工、均衡的基础设施、便利的停车和公共交通、合理的能源消耗及可持续性等。

现有的很多商业地产已经不能满足迅速壮大的中国新中产阶级的需求。因而针对这些商业项目进行改造、升级乃至重建为高品质商业地产的建筑设计，在如今瞬息万变的市场中将大有可为。

同时电子商务正在不断发展，这就意味着人们只需搜索和点击购买，就可以更快、更便宜地买到任何商品，并且很快就能送货上门。尽管如此，人类最基本的需求，保持互联、看见以及被看见、在舒适的空间里社交，这些都将刺激、围绕并娱乐我们，它们永远不会流逝。因此，那些拥有别家所不具备的品质场所的商业地产，将很大程度上起到人群聚集的效应，从而为项目带来更好的运营。请允许我从许多我们公司已经建成的项目中选几个体现设计理念和价值的案例与各位交流。

深圳怡景中心城被设计成一个不仅能容纳商业活动和零售的场所，屋顶还有一个开阔的公园，通过景观天桥连接附近地产和位于深圳核心的城市中央公园。这种在密集的城市发展中心地带提供舒适且放松的室外活动空间的设计，大大有别于其他竞争对手，增加了顾客的兴趣点和体验感。

除了类似的概念，我们在为华润集团设计的杭州万象城项目中还加入了休闲的功能。在六层除了零售展台外，我们还设计了一个高品质屋顶花园，引入水景概念，打造形成流淌在商场的天窗之上、高端餐饮两侧之间的特色设计。用餐的人们不仅可以领略杭州的景色，还能欣赏屋顶美景和水景秀。屋顶花园中还加入了水疗和健身房，吸引了更多顾客光临。

源于中国梯田的灵感，我们为印力集团设计了杭州西溪印象城。该项目坐落于中国唯一的国家级湿地公园旁，在屋顶的观景平台即可一览湿地全貌。设计将多层次的室外用餐空间和大阶梯及滚梯连接，吸引人们从地面走向顶楼，欣赏湿地公园的美景。一旦站在屋顶，许多人选择从右侧穿过购物中心下楼，为商场带来了很多额外人流，增加了顾客的消费和项目的年收益。因为这一特殊的室外空间设计，整个项目呈现出开放欢迎的态势，增加了独特的设计表达。这一项目已经成为开发商旗下最好的项目之一，附近区域乃至整个城市的地标。

我们意识到，成功的商业设计不仅要为消费者提供消费场所，更需要为年轻的探险者和阅历丰厚的年长者提供其他的活动体验，吸引他们光顾并满足需求。因此，我们致力于不断说服开发商在零售中心项目中考虑加入文化和娱乐的功能，包括餐饮、室内溜冰场、影院、画廊、儿童乐园、学习中心、婚礼堂、酒吧街、多功能演艺厅、室外生活方式设施等。在类似的项目设计中，我们在商场顶层或传统的零售空间内创造一个个活动空间，吸引更多的消费者逗留更久并享受在这里的体验。不管是上到楼顶或是在各层中穿梭到达各个充满活力的活动场所，顾客都会在传统的零售场所中穿梭，这也带来更多的消费流。

总的来说，拥有室内外多功能、娱乐、文化、教育、休闲和零售部分的第二代高品质的零售中心项目正在逐渐取代第一代基于地产开发的传统零售理念的商业项目。今天，这些新型商业设施正在吸引越来越多的消费者前来，并在其中度过休闲时光。未来消费者的需求会更多，也更具挑战性。创新和特别的高品质设计建造将成为决定因素，也是商业地产经得起时间考量的决定因素。

 

王锐

上海证大房地产有限公司副总裁

商业运营决定产品的内容，规划设计是实施手段，这两个板块必须紧密结合在一起才有可能做出好的产品。

从商业运营管理的角度来看，商业和建筑业有千丝万缕的关系。商业地产快速发展的时候，也是建筑设计行业快速发展和递增的阶段，大概从2014年开始，商业地产整体出现下滑，建筑设计行业也开始出现一些问题。我认为商业运营决定产品的内容，规划设计是实施手段，这两个板块必须紧密结合在一起才有可能做出好的产品。

商业目前面临的问题是必须创新，可能有三个方面的原因。第一，随着中国经济的快速发展，消费者的需求更多元化，导致我们必须要不断地创新。通常大家认为实体商业受电商的冲击很大，其实业内有一个共识，并不是因为电商做得太好，而是我们没有紧紧抓住消费者需求的变化，去调整和提升功能或服务。办公其实也面临同样的问题。第二，科学技术快速发展，节能环保以及互联网等技术的应用越来越多，不管是商业还是办公，都需要不断地改进和提升。第三，市场竞争激烈，如何赢得消费者的青睐，使消费者转变成忠实的客户群，就必须提供有异于其他对手的产品。

创新可以从三个方面入手。第一，研究消费者的需求。先寻找市场需求，再思考我们能够提供什么样的商品、什么样的商户，再去建造。第二，寻找新科技的支持。比如深圳一家公司在175 ㎡的空间内可以停放260辆汽车，这就是科技发展带来的进步。我们可以利用新技术提供更环保、空间利用率更高的产品给消费者。第三，应对竞争。手段之一是细分，手段之二就是跨界、融合。

关于商业创新和企业发展，我谈谈个人的观点。零售是一种体验，因为在逛街挑选商品的时候，本身就是一个体验的过程，只是我们原来提供的体验过程深度不够，所以可能被电商提供的某些便捷的功能冲击。因此我们应该加强体验的深度，例如现在一些购物中心中出现了不只能够吃饭而且每道菜都由厨师教你去做的餐厅，不光能够看电影还可以提供设备帮助客人拍摄自己写剧本、扮演角色的电影院，这样就加强了消费者的商业黏度。根据这样一种思路，办公也有可能会朝着更宽泛的方向发展，有可能在未来商业和办公浑然一体。

 

凌克戈

上海都设建筑设计有限公司执行董事，总建筑师

现在设计市场不太景气，大规模地产开发减少了。过去很多年我们在同一个层面上竞争，其实市场除了广度还有深度，我们未来可能更多地会从深度上进行挖掘，在某一个领域做得更深入。

商业建筑之前处于一个生产—销售产品的时代，追求产品的性能、价格、销售，而现在则进入生活模式的时代，寻求产品的多样化、个性化是未来的方向。我看过一则笑话，说如果一个加油站特别赚钱，中国人就会在旁边开第二个、第三个、第四个加油站，而犹太人则会在旁边开餐厅、旅店等配套设施，结果就是我们中国人短时间就把盈利的东西做得过剩，然后只能进入悲剧的拼价格时代。而我接下来分享的两个项目都不是典型意义上的商业建筑。

我们最近在武汉做了一个特别有意思的项目，是位于武汉市中心大概4万 ㎡的商业中心，有两条地铁线与之连通，由于设计出现很多硬伤，这个商业中心还没有开业就已经荒废了。业主希望通过我们的努力把商业中心救活，但我们希望能够做得更好，因为在这样的地段仅仅做一个普通的商业中心太可惜了。我们发现地段周边很多设施过剩，住宅大概有四五百万平方米，商业大概有六七十万平方米，到处都是高层办公，也就是说到处都是“加油站”，我们就不能再做一个“加油站”了。我们进行了商业地产的全方位改造：首先，将建筑的大部分体量改为层层退台外加空中庭院的形式，提供有别于周边的、有着丰富室外空间的商业；在东翼二层以上盖了一块板，三层和四层改造为9个单元的独立别墅，这样就弥补了独栋办公和独栋商业的空白。

另一个项目是扬州虹桥坊，在我们介入之前，这个项目已经到了运营艰难的地步。项目位于瘦西湖边，当时那里并不是一个商业中心区，加之旅游景点周边的商业基本都是卖小商品或是伪劣产品，这种定位实际上与未来的市场完全脱轨，所以导致招商也很困难。我们将平面做了一点调整，除了主轴线以外做了另一条辅线，将项目边缘的一栋建筑定位为精品酒店，从而解决了流线的问题。为了保证项目快速推进，我们研发了一套用幕墙方式做扬州当地特色建筑的方法，所用材料和做法都是现代的，但呈现的效果是具有当地特色的。同时在尺度空间上还原了扬州当地的院落式文化，按照当地传统建筑设计了屋顶。项目完成之后获得了很多奖项，成为扬州的商业地标，带动了整个区域的人气。     

现在设计市场不太景气，大规模地产开发减少了。过去很多年我们在干的都是同一件事，在同一个层面上竞争，其实市场除了广度还有深度，我们公司未来不需要做得太广，可能更多地会从深度上进行挖掘，在某一个领域做得更深入。

 

贾朝晖

绿地集团副总建筑师

在综合体设计当中想要有所突破，专业延伸是非常重要的。设计只是一个手段，是为了商业模式或者最终商业目的来服务的。

我从开发商技术管理的角度谈谈在新常态下城市综合体开发的一些思考，分四个方面。

第一个方面就是综合体开发的三个层面。

一是宏观层面，也就是政府的整体规划以及企业拿地阶段，政府总体规划起了主导作用，大部分情况下是一种类似计划经济的模式，而不是互动的市场化的过程。二是中观层面，企业拿到地以后的经营性规划阶段，根据土地规划要求与企业经营思路制定出设计任务书，包括具体业态配比、档次与技术指标数据等，这个实际上是在一个项目中非常重要的定位阶段。三是微观层面，这一层面内容实际从时间和工作量上而言，占到项目开发的90%以上，包括设计单位选择、设计过程把控与行政审批、招标采购、施工建设与招商、运营等。宏观、中观层面决定了项目的生死与未来的发展高度，而微观层面决定了项目的好坏。

第二个方面是目前行业面临的困惑。

一是总体市场供过于求。现在中国的房地产行业通过十几年的发展市场有了较大的变化，大部分城市从供不应求已经进入供过于求的阶段，同质化竞争非常激烈，优质的商户成为稀缺资源，很多综合体运营是赔本赚吆喝。二是销售与持有模式。绝大部分发展较好的房地产企业是以销售为主的轻资产模式，如果持有运营的话势必发展缓慢，错失快速成长的机遇。现在面临的困惑是，综合体项目即使在发展较好的一、二线城市，地段也不错，项目里面公寓、办公销售难度可能不是特别大，但酒店与大型商业需要持有运营，变成被迫持有的重资产模式，即使整体转让在北上广深这些城市一年也交易不了几个。三是城市的发展差异。一些不成熟的区域项目如果前期工作没有做好，搞不清楚客户在哪，后面的运营与销售都很难，甚至有些三、四线城市的办公产业还没有发展起来。四是相关设计资源匮乏。我们和国内外主流的设计公司基本都有合作，有商业做得不错的，有办公、酒店做得不错的，但是这几种业态全部结合在一起，设计水平一流而且还符合目前中国目前销售 持有混搭模式的全能选手寥寥无几。五是相关的规范政策比较滞后。不单是土地招拍挂之后规划方案审批，还有相关的消防审批等方面。从我这几年接触的很多海外项目看，国内的控制指标弹性化和市场化程度与发达国家还是有一定的差距。国内很多规范、指标配套等因素过于严苛导致很多项目的成本居高不下。

第三个方面，谈谈出路。

第一，土地获取精准性与水平决定了项目的风险，中国招拍挂的土地模式通常是在非常短的时间内进行综合测算，用最短时间做出一个精准的决策是非常难的，尤其在一个供过于求的市场中，非常考验一个企业的综合判断与开发能力，但又是一个企业必须具备的能力。

第二，项目经营性规划与定位很大程度上会决定项目的未来走向。这个过程中有业主自己决策的能力，也有相关设计、顾问单位的水平因素。这个阶段最关键要解决的是未来的客户及项目档次的定位，当然在某种程度上来讲也有政府的影响与要求。应该说未来项目的走向会更加多元化，对相关专业的要求也会更高。

第三，我认为真正的改变要关注运营水平提升。中国房地产产业的发展正脱离粗犷发展的阶段，因供不应求或靠营销宣传能一卖了之的时代已经过去了。在这个过程中要进一步提升项目本身的合理性与运营水平，即使像销售类办公产品，也需要增加如像智慧办公、企业服务平台等服务运营要素，或者是在未来发展方向上找到更大的、与众不同的要素才能使产品更具竞争力。中国大部分房地产企业缺乏运营能力，需要自我提升或者寻找到合适的合作伙伴。中国城市综合体肯定要找到一个合适的资金模式、营运模式、开发模式，才能在未来走得更远。

第四个方面，从设计角度谈一些建议。

第一，专业延伸。做设计，尤其是综合体设计，需要很多专业的延伸，有利于和其他专业有效交流，能够站在对方角度思考问题。如果设计方能站在业主角度，甚至更专业的层级与业主交流，那么沟通会更容易。在综合体设计当中想要有所突破，专业延伸是非常重要的。设计只是一个手段，是为了商业模式或者最终商业目的来服务的，当然极个别的耗资巨大的特例项目除外。

第二，服务精神。我认为设计行业一个最大的特征就是80%?90%的构想需要通过设计体现出来，所以设计既在微观层面又在宏观层面。在对未来商业模式的探索过程中，设计创意过程能带来的喜悦非常少，有90%的工作过程是非常繁杂与枯燥的，但却又是非常重要的。这一点国外优秀的设计单位值得我们学习，一定要把后面的工作补足，前面的设计灵感才会有根基。

第三，设计逻辑。计划经济下传统的设计逻辑相对比较简单，业主或者政府的简单要求就已经形成了最基础的设计。在这个过程中，不需要考虑未来运营的问题，只关注造型、空间、流线就可以了。但对于现阶段的城市综合体设计，实际上是和开发商一起寻求合理商业模式的过程。在综合体设计过程中一定会有取舍，一定会牺牲一部分次要因素来满足主要部分，所以这个过程中，如何找到符合发展模式的设计思维是非常重要的，但也是一件非常难的事情。很多项目之所以不成功，其实是设计不能符合商业逻辑，缺乏运营的支撑。

第四是我个人的一些经验总结。我们现在所处的既是一个最好的时代，也是一个最坏的时代，太多的建筑师在短短几年内接触的项目是很多欧美建筑师接触不到的，也由于快速的发展，很多错误还在不断地重复，有些经验也没有有效地积累传承。所以我认为在这方面需要注意，不管做过的项目成功或失败，尽可能将经验教训总结提炼出来，才有可能扩展思路，提升综合体的设计水平。

 

潘允哲

UA国际合伙人

我们应从设计角度去应对，使得商办产品能更加适应市场，充分体现社会和经济的发展。

当下中国经济发展的新常态强调稳速增长、优化生产、创新驱动，基于此，关于建筑设计行业新常态我有三个方面的思索。第一，资金短缺，现在大多数开发商的资金都不充足，因此会格外关注怎样优化成本投入和如何通过短期、中期、长期获得资金回报。新常态下，短期需求会增加，以弥补资金短缺。第二，传统产品过剩，尤其是那些非刚需的且与生产和消费有关的业态，主要是办公和商业的业态。第三，消费方式转变，尤其是商业业态的消费方式转变很大，电商造成了大量的客群分流。

如何从设计角度去应对，使得商办产品能更加适应市场，充分体现社会和经济的发展，我认为有以下几个方面。

第一，控制成本。我们认为现在200 m以下的超高层还是可以为大多数开发商所接受的，既满足形象要求还控制了成本。我们公司近期一直在研究如何提高超高层办公产品的经济性，做了大量研发和办公设计的创新。许多开发商没有办公的开发经验，我们会结合标准层高度、品质定位等的合理性考虑，最终设计出几个我们认为比较合理的高度段，这对节省造价有一定的帮助。当然我们也会对疏散系统、辅助系统、设备系统进行研究，例如我们会将一般在电梯四个分区以上（300 m以上）的项目核心筒才会采用的收分技术运用到200 m以下的超高层中，从而把高区核心筒不用的面积转化成真正有效的办公面积，这是未来能够控制办公楼经济性的一个方面。

第二，应对短期回报的需求。可售商业和持有商业之间会有矛盾，当资金出现问题，需要短期回报的时候，从设计的角度来看，应该着手尝试解决散售商业和持有商业运营的并存与整个项目品质保证的矛盾问题。我们有一个案例，是南昌的一个大型商业综合体，地块的开发程度非常高，地上商业做足建筑密度的话至少要到6层，再加上一座200 m高的办公塔楼。当我们做好方案以后，开发商说想要从商业面积中划出2万?2.5万 ㎡作为销售商业，因为需要资金回笼，对于这种要求我们是比较困惑的。这种高密度的开发不可能为了销售商业再单独划出一块用地，只可能把商业部分横向或竖向切分，或者做一些类办公产品，例如在商业顶部设计一些可销售的特殊产品，但是其货值和地面相比会有损失。后来我们研究出了另外一种做法，在持有商业的一层和二层设计一条商业街，从内部空间来看，商业街也变成了商业中心的一部分，透过商业街的天棚可以看到持有商业的中庭空间，商业街的开口与持有商业入口直接连接，这样也提高了商业街的价值。

第三，业态转型。现在很多办公过剩，但是新兴产业、公司不断涌现，如何利用过剩的办公空间吸引更大的客群，这是我们需要考虑的。UA国际就此做了一些研究，我们统计、分析了之前常规办公产品的一些缺陷和不足，产品单一、客源单一，造成其必然不是一个订单销售、定制化的产品，当我们把各种人群和办公形式按照功能需求组合以后，会得出很多模块，这些模块涵盖了各种办公的功能需求，把这些模块组合出来，可能会拼凑出一个理想模型。

第四，尝试刺激潜在消费。我们的客户来自两个层面，一是我们的直接客户，即开发商，二是我们的末端客户，其实也是未来真正使用物业的客户。在综合体里，我们始终认为商业是核心，末端客户一个是顾客，另一个是商家，顾客和商家都会评估商业产品是否适合自身，这其中客户体验至关重要。我们希望将顾客引导停留在规定的有限尺度的动线上，这在商业逻辑上效率是最高的，然而当下顾客都希望能够获得更多的体验，他们认同、选择一个商业中心的原因主要有三点，一是能否安全、方便地到达每一个商户进行消费体验，二是对舒适性是否满意，三是能否感兴趣。所以氛围打造是赢得客户的一个重要手段，因此深度挖掘商业客户的体验非常重要。商业的人流不应被过于清晰地划分在公共通道或商家内，必须有一些活动要在公共区域内进行，才会使商业的氛围得以提升。例如巴黎的TEMPS商业中心设计了一个绿色中庭，令顾客身处其中有置身街头公园的感受。公共空间的放大可能是未来对商业中心空间设计的重新认识，因为我们很难确定一个商业中心里会出现什么有吸引力的特殊业态，也很难确定若干年以后的改造会往哪个方向走，因此设计师应该更多地为招商、运营、日后的再次招商和运营留出更大的余地和空间。这是我们对过去的商业作品的反思。

 

艾侠

CCDI悉地国际集团总部知识中心研究主任

资本在哪里集聚，哪里就有可能产生创新的空间原型。毫无疑问，今天的资本是集聚在互联网产业的。互联网工作人群及场所的演进，必然最终落实在空间的革新上。

过去几年我们和许多同行花了很多力气研究了住宅、酒店、购物这几个与消费息息相关的功能，但是回过头来发现，对于办公（工作场所）的认知和研究需要提升到一个新的台阶。现在市场不太景气了，大家都控制消费，但是对于工作的态度却是非常积极的，政府也希望全民创业，从而激发工作热情，解决社会问题。我们看到WeWork、SOHO3Q、Founder（方糖）这类新型办公场所不断出现，都在建筑空间方面做出了创新的尝试。

在这个时代，至少有四个问题即将或正在颠覆我们传统的“工作价值观”：我们为什么工作？过去是“赚钱养家”，如今是“自我实现”。我们什么时候工作？过去是“朝九晚五”，如今是“弹性自主”。我们和谁一起工作？过去是“领导、下属、客户”三元关系，如今是“多个维度的合作伙伴”。最终我们的工作空间怎样演变？过去追求“高效集约”，如今则更强调“灵活连接”。 总地来说，社会对工作属性和工作方式的要求正在发生改变。我们都知道弗兰克·盖里（Frank Owen Gehry）为Facebook设计的新总部今年落成了，它占地面积很大，但从很多地方看都不太像一个工作场所，到处是涂鸦和松散的组团，但有一条强有力的“街道动线”将各个组团串联。

我们一直有个观点，资本在哪里集聚，哪里就有可能产生创新的空间原型。毫无疑问，今天的资本是集聚在互联网产业的。CCDI有幸在过去五年里在深圳连续设计了四组以互联网企业为核心内容的办公建筑，在为这些新兴的客户提供设计服务的过程中，我们也感受到一些趋势正在影响建筑设计。

宏观来看，互联网企业的建筑密度和拿地强度正在加大，也许不一定完全自用，将来会出现“类地产”现象。比如百度在深圳的项目，直接是两幢超高层，加上裙房和庭院，已经非常接近城市综合体的概念；再看阿里巴巴在深圳的项目，任务书里叫作“南方运营中心”，有四座楼，占据了一个完整的街区。在微观层面，百度大厦的核心筒被切割成相互连接的四个部分，不同的楼层在与城市景观的界面上有丰富的内部坡道跃层连接，这组建筑自身也更像个垂直城市而不仅仅是建筑。在深圳软件基地，这样的特质更加明显，它其实是一个基于工作和智慧的城市公园，灵活租售的办公组团、多层次的平台、串联的街道、建筑架空形成的坡地空间，都在一定程度上浓缩了城市的尺度。

很多人认为互联网与实体空间关系不大，但是互联网工作人群及场所的演进，必然最终落实在空间的革新上。从这个意义出发，我们需要面向明天、面向未来做一些尝试，而不仅仅是重复过去的成功。