6月上海首个商办地块拍出：宝龙地产以29.8亿元竞得

6月上海首个商办地块争夺战打响，2017年6月7日下午在经历近2小时的争夺后，宝龙以29.8亿竞得杨浦商办地块，楼板价达27222元/平方米，溢价率为60.13%。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示：和今年出让的商办地块类似，该幅地块也有不少限制性条件，增加开发难度。比如明确“办公用地不得建设公寓式办公。商业地块未经约定不得建设公寓式酒店。”此外还有自持比例要求，商业物业全部自持且不少于20年，办公物业至少持有60%以上。

他认为，目前这种条件属于商办土地出让的“标配”。其他限制性条款也很考验房企经营能力，比如，地块边上就是复旦软件园，而且“知识杨浦“的定位使得这块土地要求主要引进数字出版、绿色印刷、数字媒体、数字音乐以及文化创意、体育健康等全国性和大区域性知名企业设立的总部或分公司。限定条件越多，开发经营难度越高。

由于采用电子竞价方式，没有频繁举牌的“仪式感“和”压迫感“，但是竞争还是比较激烈的，所以整个拍卖过程超过1个半小时。就杨浦内中环间办公楼成交价格来看，基本在3万元/平方米左右，所以考虑到楼板价，似乎还是有些偏高，加之当前商务氛围偏弱，房企赢利空间被大幅压缩。

地块范围：东至规划沙岭路,西至隆昌路,南至规划顺平路,北至周家嘴路，总出让面积36489.8平方米，土地用途为商办，起始总价18.61亿元，容积率3，起始楼板价17000元/平米。

该杨浦地块仅吸引了5家房企参加竞买，有行业人士称：上海商业项目过剩，让房企在拿此类地块上有些犹豫。

特别提醒的是，开发商需自持该地块，60%以上的办公用地及全部商业用地各20年以上。

各项限制性条款下，将开发该地块的难度提升，但是宝龙仍以60%的溢价将该地块收入囊中，宝龙方面表示：这会是宝龙在上海的第16个项目，至此宝龙共在全国30个城市拥有76个项目，长三角布局44个，已开业商业项目32个，操盘运营面积达350万平方米，集团总资产破1000亿。

从地图上可以看出，该地块的地理位置还不错，地块位于内中环之间，靠近轨交12号线隆昌路。地块北面有心仪雅苑、帆升公寓等一些二手房项目，从网上挂的房源来看，三房的总价在八九百万左右。

根据出让文件公告显示：地块建筑限高60米，绿地率为 20% ，绿化面积不小于 7298 平方米，集中绿地率: 5%。

该地块内应设置5.6%以上面积的公共服务配套设施，并应设置在建筑物三层以下，临街布置，独立布置，用来建设压缩式垃圾房、社区文化设施、儿童养育托管点、儿童早教培训中心、白领食堂。建成后无偿移交区国资委(不包括垃圾房)。

对于该地块功能业态做出了具体的规定：地块功能定位为建设国家级数字传媒产业基地，属于国家双创示范基地重点项目。主要引进数字出版、绿色印刷、数字媒体、数字音乐以及文化创意、体育健康等全国性和大区域性知名企业设立的总部或分公司，需设置出版类国家重点实验室、大学生创业实习平台、数字出版云计算中心、数字传媒研发设计中心、数字媒体制作与推广中心等。

商业物业主要设置银行(ATM)、商务正餐、特色餐饮、便利店、咖啡吧、休闲娱乐等。

另外，地块地上需引进品牌新型书店及市级传媒出版类特色博物馆，此外，对于办公楼的标准应为甲级办公楼，应具有完善的5A级智能系统标准，且每层的面积不仅要符合规划设计还要保证经济性，适合大中型企业的总部落户。