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【镜阳秋的回答(13票)】: 谢谢邀请。 我所在公司的风险偏好比较保守，所做的地产类融资项目的交易对手或者是集团兄弟公司，或者是中房协综合排名前30的企业，因此实际落地项目的交易结构、模式的种类比较单一，所适用的情况也比较局限。 按资金需求阶段分类，常见的交易结构基本类型如下： 1、拿地阶段：劣后投资人通过SPV设立有限合伙企业，分级资金以直接或通过SPV的形式认购有限合伙份额，有限合伙企业注资并控股开发商为目标项目成立的项目公司。这里的劣后投资人是指介入地产项目运作全阶段并以获取项目完成开发、销售后分红收益为目的的金融机构。 2、拿地后（缴清土地出让金）至开发贷放款前：分级资金通过SPV认购有限合伙企业的优先份额，融资人-开发商以不限于现金、股权等形式认购有限合伙企业的劣后份额，有限合伙企业以不限于委托贷款、附加回购条件的股权投资等形式向项目公司提供资金。 3、开发贷：底层项目满足银监会规定的“四、三、二”标准时，可直接采用信托贷款、银行贷款，只是集团下属非银金融机构的资金成本与银行贷款比较并无优势，集团内只有银行具备做开发贷的条件，但是如果融资人对用款效率、资金监管等方面有强烈需要并且能够满足这些要求，非银金融机构依然有落地开发贷项目的机会。 4、其他，不限于某一特定阶段： （1）项目公司应付账款保理； （2）开放商以自持或者待去化物业作为基础资产，通过财产权、资产收益权信托融资； （3）财险保单增信引入网络平台资金，通过SPV对开发商发放指定或不指定用途的贷款。 以上只是基本的交易模式，实际操作过程中因资金方的风控、合规需求或者融资人的信用水平，会对交易结构进行相应调整。 【mwsl的回答(26票)】: 普通玩家： 1.房开A拍地，拍到后成立项目公司B； 2.缴纳土地款前，寻求金融机构合作，此时的融资称为“夹层融资”，金融机构以“股+债”或“纯债”模式进入项目公司B，杠杆比例看开发商资质，如一般企业，杠杆比例1:1，那么土地款10亿，房开出5亿，金融机构出5亿，资信好的企业，杠杆比例可以放开到30%，即房开出3亿，金融机构出7亿，拿到夹层融资后即可缴纳土地款，拿到项目土地证； 3.拿到土地证后，寻求金融机构合作，获得“房地产开发贷款”，用于工程建设，此时工程建设资金房开可以一分钱都不出，例如一个总投15亿的项目，土地款10亿，工程建设资金预计5亿，那么从金融机构获得开发贷2亿，2亿资金足够建设至正负零零，即可领取预售证，拿到预售证之后就可以开盘售卖，获得销售的首付款，如果该楼盘预计销售收入20亿，那么只需卖出一半，30%的首付达到3亿，即可满足后续工程建设。有些公司会在这个阶段寻求7亿开发贷，其中5亿用于归还前期夹层融资，剩余2亿用于前期工程建设。（夹层融资利率比开发贷要高） 高级玩家： 继续沿用上述例子，房开在第2阶段获得夹层融资5亿，在第3阶段从其他金融机构获得开发贷7亿，获得开发贷后房开选择不归还前期的5亿夹层融资，从项目公司B中挪用5亿元转回A，那么这个总投15亿的项目就有了12亿的融资，剩余3亿靠后续销售资金转投，房开A一分钱都没出就建设了这个项目，甚至有些房开在上述金额上再做文章，不仅不用出钱，还能多拿钱回来，这样房开能迅速收回项目投入资金，继续拍地，拍地+融资，通过这样的形式不断放大杠杆。 【叶子庄园的回答(1票)】: 题主你这是准备拿地做房地产啊，土豪给我分套房子呗？@镜阳秋讲的讲的差不多了，台面上的东西基本就这些。 “尽量少用”自己资金，等于尽量加大杠杆，实际上大型地产公司并不是希望杠杆越多越好的，是会控制自己的现金流的和资金成本的，所以 @镜阳秋讲的就差不多了。 如果你希望知道台面以下的，就太多了，比如跟一级开发商的联动、更改土地性质、各种担保、质押、拖欠工程款、以房抵款。 举个例子：在施工阶段，甲方以土地资产做担保给乙方贷款，用贷款抵施工费用，其实相当于扩大了甲方的贷款规模，等等。 【旧月的回答(0票)】: 不识庐山真面目，只缘身在此山中。谢谢楼上的答者，很有用。 原文地址:知乎 |
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