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随着城市现代化的快速发展，机动车已经成为我们生活中不可缺少的一部分，然而“停车难”问题，“一位难求”现象也是愈演愈烈，房地产开发商更是绞尽脑汁“创造”车位，房屋沙盘中的道路、绿地早已被开发商利用殆尽，地下空间也正在最大限度的被挖掘利用。由于地上车位性质和权属在物权法中已有明确规定，争议不大，在此仅对目前各地争议颇多的商品房地下停车场法律性质和权属，购买风险与救济问题做简要梳理。 一、地下停车场性质分类 根据《人民防空法》和《人民防空建设工程管理规定》相关规定，新建民用建筑物应当配备人民防空工程设施，同时人防设计审查意见书是办理《建设工程规划许可证》的必要条件之一。因此商品房开发商基于硬性规定和房屋销售的配套考虑，商品房地下空间通常在开发房屋时一并设计和建造，其通常性质有三种情形：一是人防工程，由开发商投资建设，国家享有所有权，投资人非战时享有合理使用权；二是非人防工程，具体又分两种情形:1.商品房投资建设时己经将该成本摊入商品房公摊面积，为全体业主共有；2.商品房建设时未将该地下空间建设成本计入公摊，开发商享有所有权，可以卖产权。 二、购买者如何鉴别所购地下车位是否为人防工程 技巧一：购房者和房地产开发商签定地下车位买卖合同时，明确向其了解，由工作人员明确答复性质，并查看合同中是否有关于人防工程的约定条款。 技巧二：亲自到地下室自己所预购的车位处查看，首先看周围是否有人防门（通常比较厚实具有严密封性，通常为打开状态），是否在人防门区间内；其次查看通道有无人防标识，如图： 技巧三：可以到建设规划局、人防办详细咨询预购地下空间性质和用途，或到房管局咨询是否能够办理产权证书，不能办理的基本上都是人防工程。 三、购买者如何鉴别该地下空间建设成本是否已经计入公摊面积 在签订购房合同时，合同上都会注明房屋的公摊系数范围。购房者如对面积认证有异议，应首先向开发企业或销售单位落实是否经过房产测绘部门的面积认证，如已通过认证，可到房管部门查阅相关资料内容，否则应督促开发及销售部门到测绘大队办理房屋面积认证工作。房屋认证以整幢楼为单位，一般不接受散户的测绘委托，如进行法律诉讼，测绘部门接到法院委托进行测绘，费用由委托方承担。 四、法律救济途径 侵权一：根据《人民防空法》相关规定，人防工程所用权归国家所有，投资者在非战时仅享有合理使用权。同时结合《物权法》和《合同法》相关规定，开发商没有权利出售人防工程改造的车位，所签订车位出售合同因侵犯国家利益而无效。如果开发商将地下人防车位出租给购房者，未明确告知该车位属于人防车位的，则业主有权依据《合同法》规定，行使撤销权。如果协议被撤销，开发商有故意隐瞒事实和欺骗销售行为的，要承担全部合同被撤销的责任，返还车位款及利息，但业主应当支付已经使用期间的车位费用。 侵权二：开发商将已经计入公摊面积的非人防工程地下车位出售或出租的，因此种情形该车位所有权属于业主共有，开发商构成无权处分，购买者可主张撤销合同，并要求开发商返还车位款及利息，并赔偿损失。 综上所述，地下车位如是人防工程改造则只能出租不能出售，投资人出租时应当明确告知承租人，遇有法定情形，国家享有无条件征用权。如非人防工程性质，则看该地下车位建设成本是否列入了公摊面积，开放商是否拥有车位预售许可证，是否可以办理非住宅产权证，做到对自己所购地下车位法律性质和所享有的权利清晰明了。 |
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