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问：好贷网信贷顾问，您好！我今年30岁，积攒了几年终于攒了一笔钱，所以最近准备按揭贷款买一套属于自己的房子，可是面对人生中的第一次贷款，我迷茫了：我需要付多少首付？我可以贷多少款？究竟该做公积金还是商业贷款？首付给多点还是月供给多点？贷款时间长短多少合适？你能给我一些这方面建议吗？（李小姐） 好贷信贷顾问郑经理：李小姐，您好！相信很多人和您一样，在买房之前很少去了解房贷方面的有关知识，这时候有些人就会选择不懂装懂，任由商业机构说了算，其实这是不对的，买房可是人生中的头等大事，在这种事上可不能犯糊涂，所以下面我就像您详细说说第一次买房贷款应该怎样选择吧！ 一、首次买房首付多少 一般来说，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。购买自住住房建筑面积90平方米以下的首付款比例不低于20%。 然而事实上，具体到不同的地方现在买房首付多少是不一样的。比如说：在我们中国比较发达的城市，北京、上海、广州、深圳、重庆等大城市都是不一样的，但总体都保持在20%-30%之间。 各地区首付比例也肯定会有一定的差别。所以您如果要现在买房，就要密切关注自己所在地或者想在哪个城市买房的城市首付比例来看。这样大家就不会在为买房首付多少而发愁了。 二、你可以贷多少款 1.商业贷款 一般来说，如果是商业贷款，现在首套房规定首付是3成，贷款7成是上限。最终审批取决于收入、银行流水、家庭情况、工作单位等，这些因素最终决定银行是否相信你具备还贷能力。 因此商业贷款额度与申请贷款人的银行流水、收入证明等因素相关，以银行最终的审批为准。 2．公积金贷款 公积金贷款额度的审批，跟每个月的公积金额度、年龄、房龄等有关。 公积金贷款额度：根据住房公积金账户内存储余额的倍数、贷款最高限额和贷款比例三个条件分别算出的最小值就是借款人最高可贷额度。 （1）按照住房公积金账户余额计算的最高可贷额度 计算公式为：(公积金账户余额+公积金月缴存额×2×至法定退休月数)×2 （2）按照贷款最高限额计算的可贷额度 一人申请住房公积金贷款的，最高贷款额为50万元，两人或两人以上购买同一住房申请住房公积金贷款的，最高贷款额为80万元。若借款申请人（可以一人也可多人）购买政策性住房或套型建筑面积在90平方米（含）以下的首套自住住房，贷款最高额度为120万元。 3.按照贷款比例计算的可贷额度 对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米，首付款比例不低于20%；对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，首付款比例不低于30%。 三、选择商业贷款还是公积金贷款 1.公积金贷款 （1）首付低 现在公积金贷款已经成为房贷的首选方式，原因在于公积金贷款首付低，特别是首套房贷，纯公积金贷款还可以做到两成首付。 （2）利率低 公积金贷款的利率低，住房公积金贷款年利率5年以下的为2.75%，5年以上的为3.25%。 （3）时间慢 一般来说，银行都是在借款人的公积金贷款申请审批通过，上下家成功办理过户并成功拿到交易中心发布的新房产证之后，才会发放公积金贷款。由于之间的审批流程较多，所以公积金贷款审批到放款的周期一般在1-3个月之间，甚至更长的时间。 2.商业贷款 （1）速度快 一般来说，商业贷款贷款额度没有最高额的限制，主要根据贷款人情况决定最终的审批结果，而且办理快捷。由于做公积金贷款比较慢，业主希望早点拿到款项，所以当你去买房时都是推荐你做商业贷款。 （2）利率高 住房商业贷款基准年利率5年以下的平均为4.75%，5年以上的为4.9%。 举个例子：小马由于需要购买住房准备申请贷款50万元，年限为10年，已知目前的商业贷款利率为4.9%，公积金为3.25%。 那么我们可以计算出，如果是使用公积金贷款，月供为4886.95元，利息总额是86314.13元；如果使用商业贷款，月供为5278.87元，利息总额是133464.37元。 所以，从经济方面考虑，建议您选择公积金贷款。 四、选择哪一种还款方式 适合自己的就是最好的，我这有一个例子： “等额本金还款好，还是等额本息还款好呢？”前段时间小胡在丰台区贷款买了一套二手房，总价80万元。小胡最终选择了等额本金还款法，“这种还款方式，第一个月还款额最高，以后会逐渐减少。这样以后压力就会越来越小。”不过，有朋友却说这是一种“先苦后甜”传统的思维方式，根本不符合现代环境了。 1. 等额本金还款法 这种方法第一个月还款额最高，以后逐月减少，所以这种方法常被称为“递减法”。实际每个月的本金是一样的，只是利息不一样，由高到低。 2. 等额本息还款法 这种还款法是按照贷款期限把贷款本息分成若干个等份，每个月还款额度相同，所以这种方法常被称为“等额法”。 等额本金还款法看似利息更少，但正是因为你借着银行的钱才产生更多的利息。 所以，我建议如果您有更好的投资渠道，不妨采取等额本息还款法，如果有还款能力，没有其他投资渠道，等额本金还款法则更合适。 实习编辑 彭锦谱 |
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