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尽管是巨大商机，但旅游综合体的成功打造，依然面临着诸多现实的挑战，最主要的挑战，体现在下述三个方面： （一）资源创新利用的挑战——如何发挥“一地多产”的效果？ 资源创新利用挑战，主要内涵有两个： 旅游产品的突破是旅游综合体打造最关键的一环。 如何立足旅游综合开发的基础，从破解同质化竞争的角度，创新优化资源的利用，将之转换为极具市场吸引力的综合旅游产品体系，从而有效发挥资源价值，带动市场突破，并最终促进整个项目开发的成功——这是所有旅游综合体项目必须面对和破解的第一大挑战。倘若不能让资源转换成独具吸引力与竞争力的产品，项目的成功开发也就无从谈起，这就对旅游产品的独特化创新策划、规划与设计及运营咨询，提出了极高的要求。 第二，如何利用特色资源发展特色产业形成特定收益。 让资源产生旅游以外的价值同样重要。 如何充分用好项目内的特色资源，分别打造不同的既符合旅游综合开发架构，又能产生其他相关效益的项目，由此实现资源的多元化利用，大大提高资源的综合产出，即便不发挥该资源的旅游价值，也一样产生特定的收益，从而有效降低资源开发的风险性。如景观农业，首先是农业本身的收益，其次还有旅游休闲的价值。 由此可见，资源创新利用的关键，在于如何发挥“一地多产”的效果。 （二）资金合理运用的挑战——如何找到“良性滚动”的模式？ 一个旅游综合体的投资规模，动辄数亿、数十亿乃至数百亿元，对于资金的需求压力显而易见、无需赘述。客观而言，绝大多数企业全部靠自有资金投入快速实现全盘开发是不现实的（只有少数的大型企业才能够这样做），更多的情形是：除了前期必要的一定额度自有投入外，需要且必须非常讲究“以项目养项目、以首期带中后期”的滚动开发模式，唯有如此，项目才能够真正实现科学落地与良性发展，才有可能在开发中占据主动、保持不败。 由此可见，资金合理运用的关键在于如何找到“良性滚动”的模式。 （三）后期综合运营的挑战——如何实现“资源整合”的目的？ 正因为旅游综合体是一个巨大商机，所以成为众多资本追逐的热点。但在现实中，许多企业是从别的行业转入旅游综合体开发领域，不仅自身对于旅游综合体的认识尚未成熟，与后期运营成败极为相关的人才队伍、经营管理、招商运作等方面也都非常的欠缺，因而使后期运营有着极大的难度。那么，对于那些非大型投资企业来说，在自身力量有限的情况下，积极整合各方资源共同参与旅游综合体的整体开发运营，将是非常必要而现实的选择。 由此可见，后期综合运营的关键在于如何实现“资源整合”的目的。 在了解旅游综合体之所以成为巨大商机的缘故并认清其所面临的三大挑战之后，打算介入旅游综合体开发的社会资本或开发企业，最需要率先掌握的，是旅游综合体的整体架构。作为一个真正的旅游综合体，其整体架构应当包括六大系统，即： 核心吸引系统、休闲聚集系统、 旅居度假 系统、产业支撑系统、综合配套系统和运营管理系统。 （一）核心吸引系统 任何一个旅游综合体项目，与其他旅游项目一样，首先要解决的是人气问题，倘若没有人气，其他的一系列开发就无从谈起，因此必须把核心吸引系统的构建摆在第一位，这是旅游综合体打造的奠基石。 核心吸引系统的构建，实际上就是给游客提供一个前来旅游的独特理由，需要深度分析目标市场的需求特征，以市场需求为导向来创新整合项目有形与无形的旅游资源，将之打造成独具差异化吸引力的旅游产品体系。这是极具挑战的环节，非常考验咨询机构的创意策划与创新设计水准。 通常情况下，核心吸引系统主要由一个或多个核心吸引物构成，这些吸引物在形式上绝不局限于观光产品——既可以是一个具有震撼性的景点（如灵山大佛），也可以是一个大型的主题公园（如华侨城），还可以是一场动人的演艺或主题秀（如宋城千古情、印象刘三姐、九龙灌浴），更可以是一个独具意境的主题温泉（如柏联SPA），甚至可以是一个非常具有个性的文化度假酒店（如法云安缦度假村）……等等。 至于具体打造什么样的核心吸引系统，需要基于整体发展架构的基础，综合市场需求、特色资源及投资安排等因素来决定，但根本还在于在产品策划与设计方面的创意突破。 （二）休闲聚集系统 休闲聚集系统的构建，是延长游客停留时间增加游客综合消费的根本，这对于旅游综合体的经营影响极大。 依靠核心吸引系统的成功构建，将为旅游综合体带来极大的人流并形成一定的消费，但真正要实现综合经营效益的突破，就必须设法让这些人群在旅游综合体平台上停留更长的时间、花更多的钱，这就需要构建休闲聚集系统——针对游客的“餐饮需求、游乐需求、住宿需求、休闲需求、购物需求、养生需求、运动需求、体验需求”等综合性休闲需求，创新打造“特色餐饮项目、游乐项目、酒店及客栈项目、商业街区项目、理疗养生项目、康体运动项目和文化体验项目”等一系列休闲产品，形成休闲产品聚集系统，在满足其休闲消费需求的同时，实现了旅游综合体经营效益的极大提升。 休闲聚集系统的具体构建，是与核心吸引系统相辅相成的，两者之间没有严格的界线，且都同属旅游经营板块，除了本身能够产生经营收益外，两个系统对人流的吸引、形象的树立与区域土地价值的提升乃至整个旅游综合体的成功开发，都有着极为重要的关键作用，开发企业必须舍得付出相当大的投入与功夫来悉心打造，并且还要搞好后期的持续经营。 （三）旅居度假系统 核心吸引系统与休闲聚集系统的成功构建实现人流吸引、形象树立与区域土地价值提升后，最需要跟进发展的，正是旅居度假系统，这是通过旅居度假物业的快速销售来平衡旅游经营板块投资、获取土地增值收益的关键，也是最终将旅游综合体变成新型旅居城镇区域（必须有足够的人在此聚居）的核心所在。 旅居度假系统的构建，需要注重三个方面： 其一，旅居度假产品通常需要充分兼顾本地居民的常住需求与外地游客的度假需求，而不是纯粹地面向外地度假游客，往往生于斯长于斯的本地居民才是保障人气的核心（其以家族为单位的旅居产品购买力也不可低估），这其中的关键，是如何打造出满足本地居民需求的产品。 其二，旅居度假产品要想热卖，必须充分研究目标市场的核心需求，一定要凸显出其差异价值与独特竞争力的方面，如文化价值、养生价值、养老价值、投资价值、田园价值等。 其三，面向外地游客度假需求的旅居产品，区别于传统的住宅地产，必须充分考虑销售之后的经营问题，如通过与途家网进行战略合作，将旅居产品改造成为酒店物业，使不动产动起来，才能够既有收益又避免出现鬼城、鬼镇现象。这就要求在具体的旅居产品策划与设计中更多地考虑其旅居功能特点以及转换成酒店物业的便利性。 （四）产业支撑系统 旅游综合体，从本质上说就是一个泛旅游产业聚集区，因此必须有产业的支撑。可以认为，产业是旅游综合体具备造血机能、实现产城融合并最终获得健康发展的保障所在，更是旅游综合体真正成为带动区域经济社会综合发展的核心引擎的根本所在。 毫无疑义，旅游综合体的产业支撑系统就是体现绿色、生态、低碳和现代服务业特征的泛旅游产业体系——以旅游休闲产业为核心、以旅游房地产业为重点、以其他特色产业为支撑，其具体构成为： 第一，以旅游休闲产业为核心——主要包括了食、住、行、游、购、娱等核心旅游休闲业态； 第二，以旅游房地产业为重点——主要包括文化地产、养生地产、养老地产、酒店地产、庄园地产等特色房地产业态； 第三，以其他特色产业为支撑——主要包括文化创意、养生养老、休闲农业、绿色加工、体育运动、会议会展、康体理疗等相关业态。 （五）综合配套系统 综合配套系统，是旅游综合体能够真正成为度假目的地与新型城镇区不可或缺的重要一环。这是以往很多旅游综合体项目（特别是旅游地产项目）开发建设中最为忽略也最为欠缺的部分，在以后的旅游综合体打造中，综合配套系统的构建必须引起高度重视。 其一，这里讲的综合配套不是指旅游综合体中所谓的重量级旅游休闲配套——如高尔夫球场、游艇码头、顶级度假酒店群、一流水疗SPA等高端休闲设施，而是指满足正常旅居度假需求的生活配套与公共配套。 其二，度假所需的基本生活配套——应由旅游综合体内部提供，如超市、医院或诊所、邮局、取款机、食堂（社区餐饮）、菜市场、汽车修理等，这些社区配套看似较小，但在真正的旅居度假中，将发挥着极为重要的作用，万科的良渚文化村的成功足以证明了这一点，这也是万科转型为城镇配套服务商的重要试点。 其三，大型城镇公共配套——如大型商场、教育设施、体育设施、文化设施、行政服务等，要与临近城镇充分共享，如距离较远，应设置来往于城镇中心区与旅游综合体的公共交通，方便居住于旅游综合体的游客。 （六）运营管理系统 如果说前面的五大系统都属于旅游综合体的硬件系统的话，那么运营管理系统则是旅游综合体的软件系统。由于旅游综合体是不同于传统住宅地产的多元产业与业态的聚集区，故而运营管理将具有更大的复杂性与挑战性，如果没有这样一个到位的软件系统做支撑，硬件系统建设得再好，旅游综合体的开发运营也讲面临重重困难。 具体说来，运营管理系统主要包括四个方面： 其一，是旅游经营板块的运营管理——重点在于提供优质的旅游经营服务； 其二，是旅居度假板块的运营管理——重点在于物业管理与后期返租经营的管理； 其三，是产业支撑板块的运营管理——重点在于产业的培育、产业的延伸与产业的经营； 其四，是综合配套板块的运营管理——重点在于维护各项配套的正常运转。 这个四个方面相对独立又相互联结，在实际的运营管理中必须搞好协调互动工作，才能实现运营管理工作的优化。 | 中国旅游规划创新领跑者 | 秉承“创新致胜，落地为本”的理念， 将“战略策划+规划设计+落地顾问”三个阶段有机融为一体， 提供特有的全程开发顾问服务。 中国旅游发展第一民间智库 首选智慧供应商！ ▼ |
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来自： liujia1107 > 《旅游》
