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本公号ID：dknight2015，作者：骑行客，出自资本主义的“西点军校”，横贯风险投资（VC）杠杆收购（LBO）A股港股美股市场，解逻辑，授方法，递数据，授人予鱼不如授人予渔。 上半年众多地产股大股东趁着万科高位停牌暗度陈仓，完成增持。7月后，万科复牌后的走势一波三折，王石的的白马深圳地铁前门请不进来，黑马恒大许家印后门不请自来，既解了姚振华的围，又点燃了地产股的行情。 7月来，创业板弱势盘整，题材股换挡熄火，二线蓝筹前赴后继，如今终于轮到地产金融集体暴动。
难！ 与09年相比，房地产刺激政策“欲迎还羞”。从权威人士批评全面宽松，到深圳上海的控房价“新政”，再到房产税重提，南京苏州的限贷限购重现。 境内货币超发，资产价格居高不下的大环境下，每次房价的报复性反弹，既帮助了开发商去库存，地方上拍出新地王，解财政之困的同时，也把中国经济推向“更危险”的边缘。每轮房价上涨必逼出调控大棒，这已成为近十年股票市场的普遍预期，也是制约房地产上市公司估值猛涨的最主要因素。 房地产是周期性行业，房地产股票是周期性股票，以净资产现值（P/NAV）估价。在港股市场长期打折，折扣在周期底部甚至低于半价。近五年来A股的房地产股也大多打折，估值更加向成熟市场靠拢，市盈率不会太高。 2014年底大盘股牛市启动，券商按成熟市场估值，中信证券07年牛市10倍涨幅不再，成为最早偃旗息鼓的品种。 房地产、银行甚至早于券商估值向成熟市场靠拢。估值这个东西就像水流，有着高处往低处流，高估值向低估值并轨的“本能”。就算筑起一道大坝，或许能短时间阻止其流向，一旦开闸，这一过程便再也不可逆。 骑行客一贯主张的两条投资股票的主线
周期性股票，只要这个行业不会消亡，这家公司不会破产，都属于一般的股票。一般的股票，不是不可买，买得低，一样赚大钱。 如何衡量低？还是看估值。 与券商骑行客一贯主张看市净率（PB）相比，房地产的净资产无论是账面价值book value，还是净现值net asset value，都非常不可靠。 举个例子，房地产的账面价值book value在开发前是拿地成本。同样一块上海内环内的地，二十多年前拿的和近几年拿的成本完全不同。有的重估，有的不重估，完全不可比。 房地产的净现值net asset value是按照一定的假设，预估房企所有项目的售价减去成本得来。预测那些全国性房企数百个项目未来的销售价格，还不如直接预测股价，反正都不靠谱！ 下面晒骑行客的独门数据 - 房地产全行业上市公司的总市值占A股上市公司的比重： 房地产行业的证券化在前一轮牛市已基本完成。10年后无论是房企IPO还是借壳都停滞了相当长时间，所以考察过去一个周期房地产板块总市值在A股的占比，能衡量其相对估值的高低： 过去十年，房地产板块在A股的市值占比有三个低点，分别是：
这三个时点万科的股价分别为约5.5元，7.5元和7.5元， 至今的涨幅（含分红）为3.5倍，2.3倍和2.3倍， 对应的年化收益率分别为约20%，30%和60%！ 而如今，房地产板块的市值占比达到4.5%，与2007年和2009年的两个高点5.5%和4.8%相差无几！ 即使从板块市盈率的角度看，24.8倍也比2014年初的10.1倍高出不少。 无论从政策的转向，还是从板块的市值，现在都不会是房地产股票新一轮牛市的起点。反倒像极了是接力的最后几棒，等着之前从不问津房地产股票的“韭菜”来接盘。 警醒！ P.S. 贴个雪球的持仓记录（当初买入的逻辑正是基于上面的独家图线）
作为过来人，在看到这么大盈利后，听到周末的号角，颇有去年4000点时听闻牛市起点论的味道。 老司机不好骗！ |
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