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当今世界，房地产业成为各国的支柱型产业，无论是科技发达的美国或挖矿致富的澳大利亚，还是工业现代化的中国，房地产一直重要的资产，其长期投资回报率仅次于股票。与能源、矿产等同质化且短周期的资源投资品不同，房地产SH具备下游消费品属性，拥有定价权的品牌企业成为价值投资者长线投资的标的。 西方发达国家居民财富三分之一为房产，三分之二为股票，中国居民70%的财富都为房产！巴菲特曾坦言，自己在2011年低估了美国房地产市场复苏的速度。他多次公开表示，如果可以的话，将会大举购买独栋房屋。如果在低点买进并长期持有，投资美国房地产的回报率甚至会高于美国股票。 1996年，万科的股价最低点至今，其A股市值1996年最低是10.14亿元，当前市值最高达4520亿元。22年时间里，万科的市值累计增长了445多倍。目前，万科A+B股的总市值排名全球房地产业第一位，领先第二名美国电塔。 1991年1月29日，万科在深交所成功上市。最初的发行价1元，发行股本2800万股，总股本5124万股，成为深交所第二家上市公司和首家上市的房地产企业。万科上市的前几年，是中国“市梦率”投机的年代，其首日开盘价14.58元，首日收盘价14.58元。被爆炒过的万科经历了3年多的大幅下跌，最终在1996年2月12日跌至3.20元【1996年，净资产4.21，每股收益0.47元】后企稳，展开了历史大牛股之旅！ 万科股价的上涨周期在于其成功抓住了房地产的几轮发展周期。1998年房改至今，全国房价从均价2000上涨到现在的均价过万元，整体涨幅超过5倍。 珠三角、京津冀，长三角以及其他城市群【3+X】的城镇化，使得土地资源价格不断上涨。短短20年间，北上广深的房价涨幅超过全国平均涨幅，累计上涨超过了10倍！2005年之前，万科的市场占有率一直无法突破1%，但到2017年市场占有率却达到了3%，万科业务规模的复合增长高达30%。 通过财务分析，1996年万科主营收入11.78亿元，净利润1.50亿元，最低市值为3.20元/股X3.17亿股=11.14亿元，市盈率7.4倍。2017年万科主营收入3200亿元，净利润300亿元，市盈率13倍。22年的时间，万科主营收入涨270多倍，净利润涨212倍，市盈率增加1.75倍，市值膨胀370倍（以2017年最高价35.33元计算）。 翻开历史的K线图，我们发现万科给投资者提供了很多上车的机会。上市的28年间，万科跌幅较大的年份是1994-1995年，1998年、2002年、2008年、2010年、2013年和2015年，这些年份很多都与房地产价格下跌周期【1993年海南房地产泡沫、1997年亚洲金融危机、2000年科技股泡沫、2008年次贷危机、2015年新经济泡沫】密切相关，但总体上是暴涨后才会暴跌，牛长熊短的长期走势。1996、1999、2003、2009、2014年都是万科历史上最重要的转折期。 万科的估值水平有低谷也有高峰。作为一个既有资源强周期属性，又有房地产耐用消费品属性的行业，可选取PB和PE估值结合的方式。万科估值最低的年份有三个：1996年初，PE为7.4，PB为0.76；2003年初，PE为10.5，PB为1.34；再就是2014年年初，PE为4.56，PB为0.81。极度高估的年份则是1992、1997、2007年【静态PE 58】。 房地产价格具有长期向上或大幅度向下剧烈波动特征。研究表明：很多国家房价连续上涨长达十多年，通胀严重导致信贷紧缩、利率上升、不允许高杠杆的时候，房地产价格就会出现剧烈暴跌。房地产市场低谷和低利率就是买入时机，房地产高涨和高利率就是卖出之时。不要在乎媒体的杂音，坚持倾听真理的声音！ |
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