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文/王童 重庆昂科律师事务所律师
目前经济下行压力增大，房地产行业作为资金密集型和受国家经济调控影响较大的行业，去库存和资金压力都很大。建设单位将此压力转移到施工企业：主要表现为拖延结算和付款迟延。施工单位在签约时是弱势地位，进入履约阶段后则变得强势起来。出于对建设单位拖延工程结算、进度款迟延支付不满等原因，经常出现施工单位不配合竣工验收和备案、使开发商无法按期交房的纠纷。
那么施工单位不配合办理竣工验收备案手续，到底是怎样的一种法律责任？笔者对相关法律规定进行了梳理和分析。
一、施工单位不配合竣工验收备案的表现形式
1、开发商在购房合同中都会对逾期交房和办证约定有违约责任；同时开发商也会对逾期竣工导致的逾期交房行为在施工合同中设置违约责任条款。施工单位只有在竣工验收后才有工程款请求权，施工单位的工期意识都很强，故施工单位对于竣工验收本身是积极配合的。
2、施工单位不配合竣工验收备案主要表现为：即不在竣工验收备案表上盖章。不移交竣工技术档案资料，少数也会不移交工程实体。
实务中，很多人对“竣工验收”和“竣工验收备案”这两个概念认识不清，要了解施工单位在现行法律体系中对于“竣工验收”和“竣工验收备案”有什么样的义务，有必要先分清这两者的区别。
二、关于竣工验收的相关规定
（一）施工单位配合竣工验收是法定义务
《建筑法》第61条第1款规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。”
国务院颁布施行的《建设工程质量管理条例》中
第16条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：……(二)有完整的技术档案和施工管理资料；(三)有工程使用的主要建筑材料、建筑物配件和设备的进场试验报告；……”
第29条规定：“施工单位必须按照工程设计要求、施工技术标准和合同约定，对建筑材料、建筑物配件、设备和商品混凝土进行检验，检验应当有书面记录和专人签字；未经检验或者检验不合格的，不得使用。”
（二）施工单位交付包括工程实体和技术档案交付两个方面
施工合同中承包人的主要义务就是按设计要求和国家标准向发包人交付合格的建筑产品，竣工验收合格后的交付从上面的法律规定来看，其实包括两个方面：
1、建筑工程实体本身的交付：即施工单位在验收合格后，将所有的人员、机械、设施、材料及临时设施全部撤出施工现场，清场后移交给开发商。
2、建筑工程有关的技术档案和资料的交付：这里的资料即包括纸质资料也包括电子档案。
以上就是建筑行业通常所说的“五方参与”的竣工验收：即建设、勘察、设计、施工、监理单位根据国家颁发的验收规范和合同约定进行检查、评定活动，也是《建筑法》、《合同法》、《建设工程质量管理条例》等法律、行政法规规定的工程交付使用条件。
三、竣工验收备案是建设单位交房和办理产权的必要条件，施工单位有配合的合同义务
（一）建设单位在竣工验收后办理竣工验收备案是其法定义务
建设部颁布的规章《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备理办法》中：
第四条：建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门(以下简称备案机关)备案。
第五条：建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：
(一)工程竣工验收备案表；
(二)工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；
(三)法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；
(四)施工单位签署的工程质量保修书；
(五)法规、规章规定必须提供的其他文件。
第八条：备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收。
第九条：建设单位在工程竣工验收合格之日起15日，内未办理工程竣工验收备案的，备案机关责令限期改正，处20万元以上30万元以下罚款。
第十条：建设单位将备案机关决定重新组织竣工验收的工程，在重新组织竣工验收前，擅自使用的，备案机关责令停止使用。
（二）竣工验收备案是建设单位交房的必备条件
对于竣工验收备案是否为商品房交房的前提条件，目前在司法实务和学术界有争议，从上面国家的法律规定可以看出：竣工验收备案是指竣工验收后，建设单位还应提交规划验收、消防验收、环评验收、防雷设计验收、人防工程验收等合格资料才能取得备案手续。
1、从目前商品房购房合同纠纷发生的原因来看，有很多是出于对开发商承诺的小区配套规划设施不满意的情况，出于对购房者保护的角度，仅仅是竣工验收合格显然达不到购房者的购房意愿和目的，故笔者认为将竣工验收备案作为交房的条件更合适。
2、《消防法》、《环保法》、《规划法》等法律中都明确了房地产开发交付使用时必须要通过消防、环保、规划、人防等相关部门的验收。对于《建设工程质量管理条例》中未设置建设工程竣工应通过消防、环保、规划、人防等相关部分验收的条件这一问题，笔者理解是：其一，《条例》中所指的“竣工验收”是指工程意义上的，也就是指施工单位向建设单位交付应具备的条件，而不是可以向购房人交付的条件；其二，从立法本意来看，《条例》更多的是规范和约束工程建设中的建设、施工、监理、勘察、设计等施工参与单位的行为和权利义务；其三，即使是《条例》对此问题有所疏漏，由于其效力等级不能对抗上位法，竣工验收的条件也应遵从上位法的规定。因此，只有符合消防、环保、规划、人防等相关要求的商品房才能最终向购房人交付。
3、目前政府推出的《商品房买卖合同》示范文本中均有约定：商品房取得“一证两书”才可以交付使用（《竣工验收备案证》、《商品房使用说明书》、《商品房保修证明书》）。地方立法中对此也有此规定，如《重庆市城市房地产开发经营管理条例》（重庆市第四届人民代表大会常务委员会第六次会议通过，自2014年3月1日起施行）中
第二十六条：房地产住宅项目的交付使用应当符合下列条件：
（一）已取得建设工程竣工验收备案证；
第十一条建设单位采用虚假证明文件办理工程竣工验收备案的，工程竣工验收无效，备案机关责令停止使用，重新组织竣工验收，处20万元以上50万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。价款2%以上4%以下罚款。
（三）竣工验收备案是建设单位办理房屋产权的条件
建设部2004年发布的《关于加强住宅工程质量管理的若干意见》(建质[2004]18号)第3.4条规定“各地建设行政主管部门要加强对住宅工程竣工验收备案工作的管理，将竣工验收备案情况及时向社会公布。单体住宅工程未经竣工验收备案的，不得进行住宅小区的综合验收。住宅工程经竣工验收备案后，方可办理产权证。”
四、施工单位不配合竣工验收备案应承担的是民事责任
（一）法律行政法规并没有针对施工单位不配合竣工验收备案的行政责任
1、从上述规定来看，组织竣工验收备案是建设单位的法定义务，同样配合竣工验收备案也是各参建单位包括施工单位的法定义务和合同义务。但从违反竣工验收相关规范的法律后果来看，仅仅规定了建设单位的行政法律责任，并没有明确或规定施工单位不配合竣工验收备案如何处理及法律责任，这不能不说是工程竣工验收备案制度存在着一定的缺陷。
2、个别地方如东莞市出台了《东莞市建设局关于工程竣工验收备案纠纷的处理办法》，其中第三条规定、对因甲乙双方争议造成不能办理竣工验收备案的，采取以下办法处理：
（一）由建设单位提交担保金额为有争议部分造价的以施工单位为受益人的支付担保（银行不可撤销保函），保函有效期至双方纠纷处理完毕，并签订解除担保手续，或法院判决执行完毕。保函由调解机构收存。
（二）调解机构收到保函后5日内，施工单位必须提交全部竣工验收资料，并配合建设单位完成工程竣工验收和竣工验收备案。对无争议部分结算，建设单位必须在竣工验收备案前支付给施工单位。
（三）施工单位拒不提交有关竣工验收资料的，建设单位可以委托有司法鉴定资格的鉴定机构出具房屋建筑安全性鉴定报告。以安全性鉴定报告代替竣工验收报告办理竣工验收备案。
建议：以上东莞的规定值得参考，在施工单位不配合进行竣工验收和备案手续时，建设单位可以向法院起诉请求判决相关参建单位履行竣工验收义务。如果工程并没有进行实际验收，应允许建设单位请有资质的质量鉴定单位对工程进行质量鉴定，如果质量合格的，应以此为据并随同判决报建设主管部门备案。如果仅仅是不配合签署意见，应允许建设单位以判决文书作为资料申请备案。现实中建设主管部门，以没有施工单位或者其他参建单位盖章为由拒绝办理竣工备案手续的行为，其实是一种机械的行政不作为行为。
（二）施工单位交付技术档案、配合竣工验收备案是其法定和合同义务
第一、从上述规定看，施工企业在从事建筑活动中，负有提交有关工程技术资料的义务。
第二、从建筑活动的特点看，施工单位的建筑活动直接决定了其施工完成的工程质量能否合乎国家法律规定及当事人约定的质量标准要求，其在施工过程中不仅负有按图施工的义务，同时还负有检验有关材料、建筑构配件以及对隐蔽工程的质量检查与记录义务，故保留并交付与建设工程相关的一系列技术资料，对确保其施工完成的工程在竣工验收后，使发包人在安全使用、合理使用、便捷使用方面具有突出的、不可缺少的作用。
第三、从合同约定看，建设单位在合同中大都约定承包人在竣工验收合格后，有配合办理竣工验收备案、并交付技术档案施工资料的义务。且施工单位不得以结算办理和款项支付有异议为由不履行此义务。承包人在依约完成施工任务的同时，尚负有配合办理竣工验收备案、交付相关施工资料的附随义务。第四、从司法实践看，不少法院对发包人提出的诉请要求承包人履行交付相关技术资料的请求均能持支持的意见。如最高人民法院民一庭公布的中国建筑第二工程局与河南裕达置业有限公司拖欠工程款纠纷案中，河南省高级人民一审判决第六项判令承包人中建二局与发包人公司签订的《郑州裕达国际贸易大厦建设工程施工合同》及其他相关协议对未履行部分不再履行，中建二局应于判决生效后15日内向裕达公司移交按照国家有关规定应当移交的有关施工资料，配合裕达公司办理竣工验收手续。双方当事人分别向最高人民法院提起上诉，但对该项判决内容均服判。
（三）施工单位不配合竣工验收备案承担的主要为逾期竣工违约责任
1、双方在施工合同中如已就施工单位不配合竣工验收备案、移交技术资料约定了违约责任，则此约定是合法有效的。如前所述，竣工验收备案无法办理的，则建设单位必然面临逾期竣工、逾期交房和办证的违约责任。
2、需注意的是，即使合同有逾期竣工违约金与建设单位向小业主承担的逾期交房损失这两项责任，但笔者认为此二者皆因施工单位逾期竣工这同一项违约行为所致，故要求施工单位同时承担逾期竣工违约金和逾期交房损失可能不会同时得到支持。
综上：施工单位不配合竣工验收备案手续、拒不移交竣工档案，在目前法律体系中尚不能追究行政责任，建设单位只能在合同中对此行为约定详细的违约责任条款；同时建设主管机关也不应消极面对，应学习东莞市积极参与调解并处理建设单位与施工单位的此类纠纷，以化解因此竣工验收备案纠纷而给购房者带来的损失。
实习编辑/代重阳
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