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文/山东省淄博市房产管理局产权监理所 崔文强 本文由作者向无讼阅读独家供稿，转载请注明作者和来源
贾某与开发商甲签订《商品房定购协议》，双方就贾某购买某新建小区2栋楼3单元1702号房达成协议。其协议载明了房屋的基本情况及贾某的付款方式，贾某于签订协议之日缴纳定金二万元，并于七日内支付该房屋的首付款，其金额为不低于房屋总价72万的30%，余款于协议签订之后三十日内采银行贷款的方式结清。其后约定对于本协议及《商品房买卖合同》及其附件的内容外，贾某获得的承诺均为个人行为，开发商甲均不承担责任。其后，贾某缴纳二万定金，开发商甲的工作人员吴某向贾某出具付款计算表，其上注明首付216000元，贷款504000元。并称可协助贾某办理贷款。其后，开发商甲表示不能保证协助贷款成功，若贷款不成功，需一次性支付余款，贾某表示若无法贷款则无力支付余款，遂表示不再购买该商品房，并要求退还二万定金。开发商甲当即拒绝贾某请求。后贾某诉至法院，主张订立定购协议时存在重大误解，请求撤销定购协议并退还二万定金。
一、重大误解的认定标准
本案争议焦点在于贾某对于订立定购协议时是否存在重大误解，故而对于重大误解的认定便成了此案认定关键。《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第七十一条规定：“行为人因为对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。”此规定对重大误解的解释虽然较为宽泛，但是仍可由其引申出重大误解的三个组成要件：对行为关键内容存在错误认知；该认知使得行为后果与自己意思相左；行为人因此造成了较大损失。
具体到本案之中，贷款作为买受人贾某支付房款，履行其债务的重要方式，其因对开发商协助其办理贷款保有期待，且因此期待而相信开发商能够成功帮助其办理贷款，正式基于这种认知而与开发商签订定购协议，并支付了定金二万元。贷款支付房款的方式是作为商品房买卖合同中买受人基于其经济能力而选择的方式，贾某因自有资金有限，故而只能选择贷款方式，此种行为方式的选择关乎合同义务能否顺利履行，为买卖行为的关键内容并无争议，故而满足重大误解的第一个要件；
至于行为的后果，本案之中开发商甲表示不能保证贷款一定成功，并要求倘若贷款未成功，贾某需一次性支付剩余房款。显然，此种情形并未造成具体的后果，对于买受人贾某来说构成了一种潜在风险，即其要承担贷款万一未批准则需支付高额房款的风险，这显然不在贾某承受能力之内，届时定购协议履行不能，贾某亦要承担违约风险及定金损失。此种后果显然与贾某意思表示相左。
而对于行为人损失的认定，本案之中，笔者认为贾某存在机会成本及潜在升值的损失。因贾某对通过贷款成功购房保有期待，从而选择自开发商甲处购房而舍弃了从其他开发商处购房，此种损失虽然无形，但是考虑到房地产的价值属性，一念之间的抉择就可能造成巨大的差距，例如某楼盘存在贷款优惠政策，而某楼盘亦以更为优惠的免首付政策吸引客户。选择其一则意味着放弃其他楼盘的优惠和可能存在的升值空间。同时，倘若贾某成功购买房屋，则房屋自其购买后的升值及孳息部分便悉数由贾某享有，而显然这些已经成为贾某的无形损失。同时贾某因不履行定购协议，二万定金将不予退回，也构成了其实际损失。
二、自买卖双方地位出发合理考虑双方认知能力
在考虑行为人是否存在重大误解时，应结合买卖双方签订合同时所处地位，及双方各自的认知能力，综合评定，考量是否为行为人真实意思表示。《合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”在商品房买卖过程中，买受人实则处于弱势地位，开发商因获知更多的信息而在合同之中处于主动，鉴于此种情形之下，更应关注公平原则，自双方地位出发，考虑各自的认知能力，合理的确定各自权利义务及责任的承担。诸如本案之中，买受人贾某在购买商品房之前并未接触过贷款业务，且对于商品房贷款流程及审批要求并不知晓。然而开发商甲对于商品房贷款业务可谓十分熟悉，且与银行一般存在合作关系，完全可以通过对贾某个人资料和资信能力的掌握做出初步判定，并在提前咨询银行的前提下获知其贷款的成功率。然而开发商仅以可以协助办理贷款对买受人甲予以答复，买受人在对于贷款业务并不熟悉的情形之下，完全有理由相信其所承诺的“协助”在于“协助办理成功”的范围之内。故而开发商甲应对于买受人甲所产生的重大误解承担责任。
三、开发商排除员工承诺的约定是否有效
双方在协议中约定：对于本协议及《商品房买卖合同》及其附件的内容外，贾某获得的承诺均为个人行为，开发商甲均不承担责任。贾某是因开发商甲的员工吴某承诺可以协助办理贷款而致使自己产生了误解。故而对于开发商甲之员工吴某的承诺是否应由开发商承受其后果便至关重要。《合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条亦规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案之中，开发商甲与贾某订立的定购协议中关于员工承诺排除的约定，无疑为开发商在实践中反复适用的格式文本，同时签订协议之时亦未提请贾某注意。吴某作为开发商甲的员工，其在工作之中对客户的承诺自然应由开发商甲承受该承诺所产生的后果，然而开发商以此条款排除此责任，无疑加重了买受人贾某的注意义务，实则对于开发商及其员工的各种声明、承诺转由买受人自己鉴别，而作为买受人其在购买商品房时是有权利对商品房的性质、购买方式等予以知晓的，开发商此条款同时存在限制买受人知情权的嫌疑，故而符合格式条款之特征，此约定应属无效。那么吴某对于买受人贾某的承诺自然应由开发商甲承受，对此造成的贾某重大误解亦应成立。
四、较大损失的认定标准不可单一
对于因重大误解而对行为人所造成的损失，其一不能单一的以数额大小判定损失较大与否，其二不能单一的以存在具体损失判定损失存在与否。本案之中，若论行为人因重大误解导致其损失的数额，则可能只有二万定金为确切数额，而二万究竟算不算较大损失，尚未有具体参照标准。但是笔者认为，数额大小只是标准之一，其为行为人具象损失的判定标准，在具体案件之中，应结合受损一方的具体情况，考虑其对损失的承受能力综合判定。例如甲家境贫困，为使儿子在城中购房而借款十万支付首付款，那么对甲来说，即使损失定金损失对其承受能力而言亦应属于较大损失。
同时行为人因重大误解所造成的无形损失是不能以具体数额加以衡量的，同样不能忽视。诸如前文中笔者提及的机会成本，举一例论证：甲欲购买一处学区房为儿子上学所用，后经选择，确定有两处房屋较为合适，房屋A距离学校较近，但房价稍高，房屋B距离学校稍远，但开发商有相关物业补贴政策，购房是直接一次性补贴二十年年物业费，以现金方式发放。且房屋B地段临近商场，房屋租金普遍高于房屋A地段，升值空间巨大。但甲几经权衡之后，为方便儿子就近上学，仍选择了距离学校较近的房屋A。其后因开发商对于房屋主体设计上存在缺陷，且未予释明，甲与开发商解除了合同。然而此时房屋B早已售完。此例中甲便损失了可以购买房屋B的机会成本以及其潜在的升值价值。而这些损失是无法用具体数额加以衡量的。故而在判定行为人因重大误解所造成损失时，尤其是针对商品房此种特殊商品，其价值性和功能性都较为特殊，应综合考虑双方真实意思表示，结合实际，认定行为人的损失，将具体与无形损失均考虑在内，进行综合评定。
实习编辑/代重阳
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