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“买卖不破租赁”是多数立法例保护不动产承租人利益的“铁律”，但因现实中“预付租金”的存在，在转让人向受让人披露了租赁关系但未说明其已预收租金的情况下，向转让人主张权利的相对人是受让人还是承租人，学说和实践均有争议：是选择承租人有权以预付租金为由对抗受让人的租金请求权，受让人只能向转让人主张返还预付租金的救济路径？还是选择承租人向受让人支付剩余期限相应租金，承租人转而向转让人要求预付租金返还的路径呢？
本文针对上述争议，从“受让人结算说”和“承租人结算说”两种不同解决路径出发，结合立法目的以及法经济学原理，认为“受让人结算说”更为合理，即法律对承租人的保护应体现在允许承租人在租赁条件不变的情况下继续租赁，故承租人得以预先支付租金为由对抗受让人的租金请求权，同时受让人可基于租赁合同法定承继或法定孳息收取权向转让人要求预收租金的返还，在特定情形下，还可主张瑕疵担保责任乃至变更或撤销合同。 一、问题的提出 根据“买卖不破租赁”规则，租赁物在租赁期间被转让的，租赁合同效力不受影响，承租人可继续保有租赁物，只是转而向受让人支付租金。但是，现实中大量存在着租金预付的情况：一方面，承租人可能通过预付全部或部分租金的方式获取承租机会或租金优惠；另一方面，房屋租赁市场上广泛适用“押一付三”、“押一付六”等规则。由此引发的一个现实问题是，若租赁物在租赁期间被转让，承租人已预先支付的将来租金该如何处理？ 一种较为简单的情形是，转让人在磋商阶段已经告知受让人标的物上存在租赁关系及其已预先收取租金的事实，此种情况下可推定对于租赁关系及预付租金的处置构成双方的交易基础，已经以合同条款为载体纳入当事人意思之中。如果受让人有充分证据推翻上述推定，不排除其可根据个案情况对预付租金主张救济。 学说和实践中存在争议的是，若转让人未告知标的房屋上存在租赁关系，或者虽然告知了租赁关系但未说明租金预收情况，导致受让人在不完全知情的状态下缔结了转让合同，受让人可能享有何种救济？ 二、转让人未告知标的房屋上存在租赁关系 因法律明确规定了“买卖不破租赁”规则，受让人不得不承受标的房屋上已存的租赁关系，这至少会对受让人的实体权利产生两方面影响：（1）受让人将丧失一定期限内的占有、使用权能，相当于标的物设有权利负担，买房“自用”的交易目的无法完全实现；（2）租赁关系会影响房屋价值，进而影响买卖合同价格的确定，而价格无疑是意思表示的关键因素之一。因此，基于诚实信用原则，转让人在磋商阶段应当主动、如实告知标的物上存在租赁关系。 无论在民事还是商事交易中，转让人均负有主动告知租赁关系的先合同义务，民事与商事的差别体现在受让人的注意义务标准及相应的救济路径上（注：注意义务标准需要根据交易的重大程度、对交易效率的重视程度、当事人的注意能力及信息地位、公平与效率的平衡等因素进行个案衡量）。 具而言之，若转让人未主动、如实告知，且受让人不知房屋上存在租赁关系（也就更不知道租金预付事实），那么受让人可能享有的救济包括：（1）要求转让人承担权利瑕疵担保责任，但若受让人未尽到合理注意义务，其在订立合同时“应当知道”租赁关系存在的，则不能主张权利瑕疵担保；（2）如果租赁关系之存在导致受让人的合同目的无法实现，如受让人买房系用于自住，但该房屋上存在租期近20年的租赁合同，则可解除买卖合同；（3）若转让人构成故意隐瞒重要事实或提供虚假情况，可要求其承担缔约过失责任；（4）若受让人因受欺诈而做出了错误意思表示，则可主张变更或撤销合同。不过，在商业地产买卖中，受让人购买房屋意在出租获利，如果已存租约的租金与租期条款并未偏离市场水平，通常很难满足欺诈的因果关系要件，受让人不能以不知存在租赁关系为由摆脱合同拘束。 三、转让人仅告知存在租赁关系，但未说明其已预收租金 这是现实中最具争议的情形。就实体权利而言，受让人在交易时是否知晓租金预付并不影响其在受让房屋后收取租金的权利，差别仅在于主张权利的相对人是承租人还是转让人。因而，受让人单纯对于租金预付的不知情不足以构成欺诈或重大误解，不能要求变更或撤销合同（但若同时伴随未告知租金真实水平的情形，则另当别论，具体见后文）。义务主体的不同也很难构成“权利瑕疵”，故受让人不能主张权利瑕疵担保责任。此种情形下的难点在于，应如何处理受让人、转让人与承租人之间就预付租金的结算问题。 从我国法院相关案例来看，主流观点认为转让人不应继续保有预先收取的将来租金，但在具体结算关系上，存在两种处理思路：一种观点认为承租人能够以租金已经预付为由对抗受让人的租金请求权，受让人只能向转让人主张返还预付租金（以下简称“受让人结算说”）；另一种观点则认为，在房屋所有权变动后，承租人应向受让人支付剩余租赁期限对应的租金，但承租人有权要求转让人返还预付租金（以下简称“承租人结算说”）。
之所以会产生上述分歧，根本原因在于法院对“买卖不破租赁”的法律效果存在不同认识。“承租人结算说”认为，“买卖不破租赁”只能导致租赁关系本身的承继，即受让人有义务继续向承租人出租房屋，但受让人并不当然受原租赁合同内容的约束，在原租赁合同存在不同于市场条件的特别约定时，尤其如此。 例如，在西安新都实业发展有限公司与西安银行股份有限公司长延堡支行租赁合同纠纷案【（2013）雁民初字第568号】中，承租人与转让人于2000年订立租赁合同，约定租期16年，年租金50万元。如果承租人一次性预付全部租金，则租金总额为550万元（即年租金约34.3万），且可免交水电费。承租人一次性支付了550万元租金。该房屋在2006年被受让人取得。法院认为，在房屋转让后，受让人有权要求承租人比照市场价（即每年50万元）向其支付2006年以后的租金，并且需要支付水电费，因为房屋转让前后构成两个不同的租赁关系，受让人有权重新协商合同内容。就房屋转让后对应的预付租金，承租人可另行向转让人要求返还。 “受让人结算说”则认为，“买卖不破租赁”规则的意旨在于保障租赁关系的安定性，法律对承租人的保护不仅体现在允许其继续租赁，而且体现在允许租赁条件保持不变，因此承租人得以预先支付租金为由对抗受让人的租金请求权，租赁物所有权变动不应给承租人造成额外负担。 就法律解释而言，“受让人结算说”更符合立法目的。对于房屋在租赁期间发生所有权变动的法律后果，《民通意见》第119条第2款和《房屋租赁司法解释》第20条均规定，承租人与房屋受让人应继续履行原租赁合同。《合同法》第229条的释义也表明，“不影响租赁合同效力”是指设定在租赁物上的租赁合同仍然存在，承租人与受让人无须另行订立租赁合同，受让人直接继承原出租人的权利义务，受原租赁合同的约束。可见，租赁房屋所有权变动的后果是发生租赁合同项下出租人债权债务的概括转让，根据《合同法》第82条，承租人得以预付租金对抗受让人（即新出租人）的租金请求权。 以法经济学视角观之，“受让人结算说”也更为效率与公平。虽然从实体权利来看，是承租人还是受让人向转让人追讨预付租金，似乎并无差别。但实际上，由谁承受转让人的信用风险，对市场主体而言至关重要。相较之下，受让人在信息地位和议价能力上均明显强于承租人。在租赁房屋转让时，已预付租金的承租人处于被动接受的地位，其既无力干预买卖双方的交易安排，也难以防范转让人的信用风险，要求承租人因租赁物转让而额外负担本已履行完毕的租金给付义务并且承受无法向转让人追回预付租金的风险，对承租人而言过分苛刻。不同于承租人的被动与弱势，受让人在作出购买决定前，有能力通过要求转让人披露或自己调查等方式了解租赁合同的内容及履行情况，并将此纳入买卖合同的价格谈判中。相比于承租人的事后追讨，由受让人直接以预付租金抵扣合同价款，无疑更加效率，也更加安全。 综上，我们赞同“受让人结算说”，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，承租人的权利义务不受影响，承租人得以预付租金为由对抗受让人（新出租人）的租金请求权，受让人行使救济的对象只限于转让人。
若转让人未披露其已预收未来租金，导致受让人不知情，则受让人可基于以下两种路径要求转让人返还预收租金： （1）所有权变动导致租赁合同发生法定承继，转让人在租赁合同项下的债权债务概括转移至受让人，转让人退出原租赁关系。虽然转让人在预收租金时有租赁合同作为基础，但在其退出租赁关系后，保有房屋转让后发生之租金的原因嗣后不存在，构成不当得利，应向受让人返还。主流观点认为租赁关系之承受发生于租赁物所有权变动之时，例如《上海市高级人民法院民一庭关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答》就指出，新的租赁法律关系的产生应以房屋所有权变更登记的时点为准。因此，受让人收取租金的权利自所有权变动之时开始计算。 （2）租金是房屋的法定孳息，受让人因取得房屋所有权而享有孳息的收取权，相应的，转让人失去对预收租金的占有权源，构成不当得利，应向受让人返还。不过，就受让人取得孳息的时点而言，《合同法》第163条规定以交付时间为准，若所有权转移在前、交付在后，两种路径就会出现矛盾：受让人基于租赁合同可取得所有权变动后对应的租金，但依据《合同法》第163条，转让人可以保留交付之前产生的租金。 通过对《合同法》第163条和《物权法》第116条第2款进行体系解释，可以解决这一矛盾。《物权法》第116条第2款规定，“法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或约定不明确的，按照交易习惯取得。”合同法以任意性规则为主，意在填补当事人意思表示的疏漏，但若当事人另有约定或交易习惯，约定和交易习惯应当优先于《合同法》第116条的任意性规定。就附租约房屋的买卖而言，租金孳息的收取以所有权转移为分界点更符合交易习惯，北京盛大伟业投资管理有限公司与北京东腾普达科技发展有限公司房屋租赁合同纠纷案【（2015）二中民终字第4766号】、无锡汇宇投资有限公司与上海埃力生（集团）有限公司等不当得利纠纷案【（2013）虹民三（民）初字第705号】均印证了这一判断。因此，在孳息收取权的解释框架下，受让人的租金收取权同样应当自所有权变动时点开始计算。
预付租金在实践中的形态不仅表现为单纯的提前支付，还可能同时伴随预付租金可享受租金折扣或其他优惠，从而导致实际执行的租赁条件与租赁合同内容不完全相符。在这种复合情形下，若转让人未如实告知已预收租金及真实的租金水平，受让人也无从得知，致使受让人以不合理的价格购买了标的房屋，受让人不仅可依据不当得利要求转让人返还所有权变动后对应的预付租金，还可以类推适用《合同法》第155条，以标的物价值降低构成瑕疵为由，要求转让人赔偿因租金折扣或其他优惠而给其造成的损失。如果该等优惠达到了动摇交易基础的严重程度，例如实际执行的租金标准远低于市场正常水平，受让人可能得以受欺诈或重大误解为由变更或撤销合同。 四、结语 “买卖不破租赁”是多数立法例保护不动产承租人利益的“铁律”。当这一规则被运用到预付租金的处置上，我国审判实践却呈现出“受让人结算说”和“承租人结算说”两种截然不同的处理路径。相较而言，“受让人结算说”更符合稳定租赁关系、保护承租人利益的立法意旨，在经济上也是更为效率的选择。受让人可基于租赁合同法定承继或法定孳息收取权向转让人要求预收租金的返还，在特定情形下，还可主张瑕疵担保责任乃至变更或撤销合同。 《民商辛说》由辛正郁主笔/主持，我们希望借此搭建民商法律理论与实务完美衔接和自洽的平台。如您有任何想法、意见、建议，欢迎点击文末右下角评论留言。
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