深圳小产权房安不安全？

深圳房价暴涨后

很多人把目光盯上了小产权房!

但是在小产权房安不安全?

该不该买?

始终没有一个定论!

直到今天看到了龙华这条新闻

龙华新区和平路的金凤凰豪苑和福轩大厦

“龙华两座22层违建将被强拆”

定于今年10月8日进行强制拆除

进行“清人、清楼、清物”

及停水停电措施

看来，深圳这是真的要动大招

处理小产权房啦！

　龙华两座22层“小产权房”将被强拆

8月5日，位于龙华新区和平路的金凤凰豪苑和福轩大厦业主、租户收到龙华办事处规划土地监察中队的温馨提示，两处建筑因为已被认定为违法建筑，将于今年10月8日进行强制拆除，并将于9月15日起对建筑进行“清人、清楼、清物”及停水停电措施。

其中，福轩大厦为一栋22层高的商务写字楼，而金凤凰豪苑为两栋22层高的住宅，三栋违法建筑物并列矗立在龙华办事处和平东路清湖地铁口旁，地理位置非常优越。

据了解，写字楼和住宅都已全部入住，其中住宅约200多户，常住人口近千人。

龙华办事处规划土地监察中队出具的告示显示，早在2013年，该中队就已对“金凤凰豪苑”进行立案调查，并于次年相继对其作出《行政处罚告知书》和《行政处罚决定书》。今年8月4日，该中队对金凤凰豪苑和福轩大厦作出《强制执行决定书》，决定于2016年10月8日，对其进行强制拆除。温馨告示中表示，2016年9月15日，该队将对两处违建采取“清人、清楼、清物”及停水停电措施，请相关住户配合搬离。

相关人员安置问题何去何从?

获悉住房和写字楼即将被拆除，金凤凰豪苑和福轩大厦业主和租户的安置问题备受关注。近日，不少业主和住户先后前往龙华办事处和龙华新区综治信访维稳中心表达诉求。

面对近千人住户的情况下，龙华办事处在 8 月 10 日，又发布了设立专门小组的告示。

对于居民提出的各项诉求，目前龙华办事处规划土地监察中队专门设立了案件处置小组，进驻小区物业管理处，登记业主的个人信息和买卖合同，收集业主口头和书面的合理诉求。

经过调查显示，涉事两处违建开发时间为2010年6月，竣工时间为2013年2月左右。

并且据目前的情况看，业主既有一手业主，也有几经转手购买的二手房、三手房的业主，涉事违建还存在涉嫌违法销售小产权房和“一房多卖”等多种违法行为。

由于金凤凰豪苑的售价仅为周边商品房的一半乃至三分之一，购买该小产权房的诸多业主很可能因此心怀侥幸无视各种风险。

到底什么是小产权房呢?

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称 ' 乡产权房 '。

中国实行二元制土地所有权结构，即国有土地所有制和集体土地所有制。

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属集体土地所有制，村民对宅基地只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。因此，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，只能在集体成员内部转让、置换。

为什么会有那么多人买小产房?

1、城市房价过高。

深圳的高房价是催生小产权房的重要原因之一。

由于中国经济社会发展不平衡，若干大城市的房价长期快速上涨，远远超出了当时当地一般就业人员的收入水平。与此同时，政府经济适用房、廉租房的建设无法满足这些住房需求。小产权房存在着大量现实的购买群。

2、擦边球的空间。

根据法律规定，在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上，农民可以自行经营，而且农民自建的住房也是可以与该集体进行交易的。 

正是因为政策法律规定中存在很多模糊不清的地方，才导致了各地小产权房建设的泛滥，在合法与非法之间给小产权房留下了一个擦边球的空间。

3、农地制度不合理。

小产权房是农民集体自发在其集体所有的集体建设用地和宅基地上建设的房产，不需要缴纳类似开发商为获取土地交给政府的土地使用权出让金(其中包括由政府出面征收农民集体土地支付的征地费用);由村集体牵头开发，省去了基础设施配套费等市政建设费用及成本费。在这一开发过程中，农民集体通过出售小产权房获得的收益高于政府征收土地的补偿金额。

买小产房有什么风险?

1、法律效力

' 小产权房 ' 买卖合同的效力一般认定无效为原则(也就是说就算开发商或者政府要对该土地进行开发收回，买方是拿不到赔偿的)。但也区分不同情况：

A、对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。

B、对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。

C、对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。

2、房产转让

' 小产权房 ' 拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。

3、政策风险

购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。

购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。

4、监管缺位

乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束，开发建设的监管存在缺位，对购房者的利益有一定的影响。同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。

要买小产房的话怎么降低风险?

1、看开发主体是否合法。

实施城中村土地开发的主体可以是村民，还可以是农村集体经济组织依法成立的具备法人资格和房地产开发资质的经济实体，也可以是村委会依法委托的房地产开发企业。但主体一定要取得合法开发土地的资格。

2、看是否取得了国有土地使用证。

按照有关规定，城中村的开发用地，必须由当地土地整理储备中心征为国有土地，实现土地性质的转变，再通过 ' 招拍挂 ' 方式交给土地使用者使用，并由当地国土房产局核发国有土地使用证。

3、看是否符合城市规划。

城中村改造项目，必须符合城市总体规划，只有符合城市整体规划，购房者的房屋所有权证书才有一定的取得保障。

4、看是否取得了建筑工程施工许可证。

城中村改造项目应按照《建筑法》的规定，进行报建、招标、施工、监理及组织竣工验收。

5、看有没有商品房销(预)售许可证。

这是城中村改造项目准许向社会销售的重要标志。城中村改造项目应符合《房地产法》的规定，经当地国土房产局审核，各项条件符合有关法律法规的规定，取得商品房销(预)售许可证后，才能向社会销售。

总之：

买房是大事，大家千万不要道听途说。记得要看清楚上面的几项证明，理智购买、降低风险。

最后小编只能提醒你：小产权房有风险，投资购买需谨慎!

长话短说、扫码上车！

关注“车主帮”，了解更多深圳汽车消息

关注“本地宝剧透社”公众号,电影资讯抢先看