资产评估业务中土地权属瑕疵问题处理实务浅析（下）【第470期】

（接上期）

二、主体资格不符问题处理

主体资格不符问题主要集中在划拨土地和集体土地使用上，包括使用权人是否符合使用划拨土地和集体土地的法定资格。

（一）使用划拨土地的主体资格问题

由于历史原因，我国大量的国有企业在历史上多通过无偿划拨的方式取得土地使用权，后虽经过清产核资和企业改制，但划拨土地使用仍然大量存在，特别是部分国有企业在改制中未能够遵守《划拨土地使用权管理暂行办法》（国家土地管理局令〔1992〕第1号）、《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》（国家土地管理局令第8号）、《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发[2001]44号）和《关于印发<企业改制土地资产处置审批意见（试行）>和<土地估价报告备案办法（试行）>的通知》（国土资厅发[2001]42号）等相关政策要求，对划拨土地按照政策办理土地资产处置事宜，造成土地使用权处置、变更和登记均未办理。

在股权价值评估涉及国有企业使用划拨土地，并且根据《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》（国家土地管理局令第8号），资产占用人已经不具备划拨土地使用资格的，建议评估师多方征求利益关联方意见并统一意见后，参照《国土资源部办公厅关于完善企业改制土地估价报告备案有关事宜的通知》（国土资厅函[2009]311号）文件对划拨用地进行评估。

在土地或房地产单项资产评估中，特别是涉及转让、抵押等评估业务时，依据《划拨土地使用权管理暂行办法》（国家土地管理局令〔1992〕第1号），考虑到划拨土地权利的不完整性，建议评估师向当地国土部门征询意见，合理考虑土地出让金的扣减。

（二）使用集体土地的主体资格问题

在我国，土地所有权分为全民所有和集体所有，集体所有权的土地在使用、处置等多个方面都有严格限制。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”，以及《中华人民共和国乡镇企业法》第二条“本法所称乡镇企业，是指农村集体经济组织或者农民投资为主，在乡镇（包括所辖村）举办的承担支援农业义务的各类企业。前款所称投资为主，是指农村集体经济组织或者农民投资超过百分之五十，或者虽不足百分之五十，但能起到控股或者实际支配作用。”不符合上述条件的企业所使用的集体土地一般不符合法律的规定，在评估中，不建议按照土地使用权进行评估。

但是，在集体土地使用中，有两类现象需要特殊处理，一类是资产占有方（非集体经济组织成员、非乡镇企业）承包经营集体农业地和四荒用地；另外一类是资产占有方根据各地集体土地流转试点办法通过流转方式获得的集体土地使用权。前一种现象，根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《国务院办公厅关于进一步做好治理开发农村“四荒”资源工作的通知》（国办发[1999]102号）和《水利部关于印发<治理开发农村“四荒”资源管理办法>的通知》（水保（[1998]546号），评估师应当收集获取土地承包经营权的程序性文件，依据上述法律文件分析程序合规性后再决定如何评估，在评估技术思路上参照《农用地估价规程》执行。后一种现象，由于全国各地的试点办法不同，对于权利内涵与流转程序均不相同，需要评估师仔细研读当地所颁发的试点管理办法确定评估程序和价值内涵，在技术上建议采用市场比较法、收益还原法和成本逼近法。

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