商住两用房值不值得买？

商住两用房值不值得买，需要从以下角度具体分析：商住两用房有什么优缺点；商住两用房值不值得投资。分析商住两用房的优缺点，应从户型、投资成本、产权年限等方面进行分析；分析投资价值，需要结合整个市场的走向及是否容易出手等方面。

一、什么是商住两用房？

商住两用房不是一个专业的建筑名词，是由市场本身发展而来。经常与70年产权的住宅一起被提及，商住两用房的土地划拨使用性质是综合类用地或商业用地，所以产权年限是50年或40年。

二、商住两用房的优缺点是什么？

商住两用房的优点是不限购，常见户型是Loft户型，设计感强，且商住两用房可以用来注册公司，可居住可办公。商住两用房的缺点是一般不能落户，不能使用公积金贷款，首付比例高，商贷最长只能贷10年，生活成本较高。

1.商住两用房的优点

（1）不限购

在北京，只有70年产权的房子限购，40年或50年产权的商住两用房不限购。适合没有北京购房资格的群体购买，可自住，可投资。

（2）户型设计感强

商住两用房的形态多样，多以Loft户型为主，也有和住宅一样普通的户型。Loft户型立体感、设计感强，适合追求个性的购房者。

Loft户型示意图

Loft户型紧凑，立体感强

（3）可居住可办公

由于商住两用房的土地使用性质可以是综合用地，也可以是商业用地，所以可以用来注册公司。但普通的住宅就不可以注册公司。

2.商住两用房的缺点

（1）一般不能落户

只有土地使用性质为住宅用地的房屋，才能落户，商住两用房一般情况下是不能落户的。不落户就意味着孩子户口无法迁入，无法就近入学。这无形中造成了购房者生活、学习上的不便。

（2）产权年限短

商住两用房的产权年限只有40年或50年，比住宅的70年短。如果同时期分别购买商住和住宅，那商住土地使用年限很快到期。但目前土地使用年限到期后的处理办法，细则还没出。

（3）贷款受限

商住两用房不可以使用公积金贷款，只能选择商业贷款。首付比例5成，比住宅高很多，且商业贷款的最长年限仅10年。

（4）税费多

商住两用房的税费征收种类比住宅高，且税费比例也高。

商住两用房与住宅对比图

商住两用房VS住宅

（5）生活成本高

商住两用房的水、电和物业费用的都是商用标准，远高于住宅项目，各种税费等也要高于普通住宅。也就是表示购房者要承受较高的生活成本。

商水商电收费示意图

商水商电收费价格比民水民电价格高

三、商住两用房投资价值怎样？

买商住两用房投资，需要考虑以下几点：近几年商住两用房和住宅的房价走势、住宅和商住两用房的销量和增量情况对比以及成交量高的小区对比。

1.商住两用房和住宅的房价走势

据统计，2016年1月至7月，北京商住公寓类产品成交量超过3万9千套，相当于去年同期的近6倍。从下图数据中可以看出，2014年3月北京住宅成交均价为38,001元/㎡，商住两用房成交均价为38,701元/㎡，近乎持平。到2014年4月，住宅成交均价为38,856元/㎡，商住两用房成交均价为34,867元/㎡，均价超过近4000元/㎡。自此，北京住宅均价稳步上涨，商住两用房维持在比较平稳的状态。

数据来源：链家研究院

2.住宅和商住两用房的销量和房源增量的情况对比

“房源销量/增量”，得到的数值越大，说明房子更容易出手。从下图中可以看出，北京住宅的销增比值高于商住房的销增比。同期相比，2015年12月，住宅销增比值高达27.85%，商住房比值仅15.55%。

数据来源：链家研究院

3.成交量高的小区对比

以天通苑东一区（住宅）和北京像素北区（商住）为例，从2012年1月到2016年8月，成交均价走势图如下：

数据来源：中信证券

从上图可以看出，2012年1月-2016年5月，北京像素的成交均价一直高于天通苑东一区，但6月开始，天通苑东一区的成交均价超过北京像素。

以上为分析商住两用房的优缺点和投资价值的方法，大家在考虑要不要买商住房时，可以通过这种办法辅助自己做出判断。