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整理/关爱老人【时英平：整理转载】 来自养老网 养老项目的整体设计方法及全周期管理 赵晓征 大家晚上好，感谢大家为了养老事业这个共同的目标聚在一起，很高兴有这样的机会抛砖引玉，就养老话题和大家交流分享。 我在群里发言不多，简单做个自我介绍。我1985年建筑学本科毕业，在国内甲级设计院工作7年后，1992去日本留学，接触到老龄化、养老设施、适老化建筑，进而延伸到养老产业的上下游。我从90年代开始做研究、写论文，做具体项目的时候做了很多方面的考察，大约去了几十个国家几千家养老设施。2006年我辞去国外的工作，开始在国内专业做养老项目。每个项目时间都比较长，坚持全过程管理，希望能把每个环节细节做到深入，而不只是泛泛地说一些理念。 最初和李缨商议分享主题的时候，是想分享“适老化设计要点及与运营关系的梳理”。最近我在一些项目实践过程中发现，很多事情不是设计的问题。当然，我们的设计师之前没有接触过养老建筑，我2006年刚回国的时候，很多人对老龄化、养老建筑、适老化设计是怎样的都完全不清楚。但近几年大家都清楚后，这件事本身对设计者来说并不难，真正难的是一些本质问题没有解决，特别是国内近几年刚开始做这件事，观念上的误区非常多，是混乱的。 我想从以下五个方面来讲： 养老项目成功的三个重要因素大家如果听过我在清华同衡或北大医学部养老高级研修班讲课的话，我每次在最后都要强调这三点：
因为养老项目的设计和运营的关系决定了策划的必要性和重要性。如果你前期不做策划，只是委托设计师做设计，很多问题不是设计可以解决的。首先，开发商投资商先想清楚你要干什么；其次，你要知道老人的需求是什么；然后我们的运营有哪些要求。要把这几件事都想清楚，这几件事是相互关联相互作用的。 我总是强调养老项目一定要做策划，包含建筑策划、经济策划和运营策划，账要算一算，到底怎么收费，投资多少，用多长时间收回来，运营模式是什么，面对的目标客户群是哪些人，等等，定位要搞清楚了才有可能去做设计。设计又是和经济策划及运营策划相互匹配的，一定要在前期在纸面上将这些事情搞得很清楚才可以。 整体设计方法 我们过去十年开发了大量住宅、办公、酒店、商业等，通常做法是出若干个方案进行挑选，再看后续，比较粗犷，后来才逐渐细化。但用这个方法来做养老项目，仍然觉得不够。 全周期项目管理 全周期项目管理贯穿项目始终。各方面专家做了理念、想法、前期策划、整体设计方案之后，关键是怎么在项目周期里每个环节贯彻下去，不断得到深化、优化、最佳的性价比。 为什么需要整体设计方法养老项目牵扯的方面非常多，涉及的各个专业也非常多，不是一个个体或某方面的专家就能独立解决的问题。比如住宅开发，开发商有了十几年的开发经验，大家都比较了解了，建筑口专业的专家聚集在一起就够了。但是到了养老，光是建筑口的十几个专家就不够了，还有养老运营商、监管方及需求方即使用者老人。
传统的方法及现状按照过去传统的设计方法，委托设计师、建筑商、各个专业的工程师参与做设计、出施工图、完成施工，这套流程就远远不够了，很多事情要在前期真正落笔之前去想。现状是中国养老项目在起步探索期，近几年大家才逐步对养老产业、老龄化、适老化有了一定了解，但真正在开发项目的时候还是有些晕，不知道到底怎么去做。现在国内前期已经在实践的一些项目也都有很多误区、问题。仅仅用惯性思维去解决这个问题是不可能的，必须用整体设计方法在项目一开始的时候就把各个专业、各个领域、各个角度的和项目相关联的人找到聚在一起，从各自不同的角度对这个项目提出意见、建议，进行论证、探讨，把项目从头到尾在纸面上想清楚之后，再像传统方法那样推进流程。 现状真的很让人着急。比如甲方拿了地做养老，就找设计师做方案，设计师对养老项目也不了解，也不知道该怎样做，满不懂。甲方也是不懂，请了一些貌似有些经验的人过来。以我的经验来看，这些人多是假行家，满不懂加上假行家，自以为是的结果肯定是有问题的。 常见的做养老的甲方，有些是学医背景出身的，有些是医院退休的护士长、护理部主任，要么是学酒店管理的，要么是从事过物业管理的，还有社工系的，在传统养老院敬老院工作过的。我不是说这些人都有问题，他们在某个领域肯定是专业的、有经验的。但养老项目是非常综合的，他们对房地产开发包括土地、建设流程、规划局、消防知识规范等等环节都不了解，他们提出的要求本身就是不合理的。所以，在这个过程当中需要大家从不同角度提出意见之后，有决策能力的人把意见集中起来筛选整合，再看投资方开发商的资源、能力、强项是什么，把这些整合起来用到养老项目当中。这是一个综合系统化工程。近年在不断的项目落地实施过程当中，也逐步成长起来一批有专业背景的养老人才。
整体设计方法实践整体设计方法说起来很简单，落实的时候各种问题就都来了。下面结合实践案例来说说整体设计方法应该怎么做。这个项目是亚洲开发银行（发展银行）在中国做的第一批养老项目，对标单位是一个省的财政厅。因为亚行是主权贷款，必须有政府做监管和担保。而且亚行项目也不单纯做一个项目，是做一群项目，在该省至少有7个项目在开展，有市里的、县里的、乡镇的；也不单纯做一个养老机构，而是一个养老服务体系建设，包含居家养老、社区养老和机构养老，整个的政府监管机制、后续运营的考虑、人才建设的考虑，都要在前期的可行性研究报告中体现出来。 这个项目开始到现在已经有两年时间，大轮廓已经形成，可行性报告已经出炉，马上要进行实质性贷款谈判。亚行贷款是低息20年贷款，条件是很好的。但这钱不是白给你的，虽然低息，条件优越，还是要还的。亚行有责任有义务使项目成功并保证项目回款。项目刚开始的时候走了很多弯路，快两年时间可行性研究报告才有眉目。过去说到做可行性研究报告，都是发改委下面指定的一些有资质的单位来做，基本上就是胡说，反正有模板往里套，也不去做调研分析，拍脑门就说，都说得很大，动辄1000、2000亩地，投资90、100、200亿等等，也不管后续能不能成立。我们花了很多时间来纠正。你投资90亿也好，100亿也好，保证是什么，面向的是什么人，市场有没有这个需求等等。几个十几个甚至几十个问题一问下来，他们就答不上来了，完全不能自圆其说，又从头做论证、调整方案，现在逐渐地就像那么回事了，尽管还有很多深度的问题他们并没有考虑，但我们有十几个专业的专家一直在协助从不同角度每个月一次针对项目提出意见和建议，现在逐步地看上去像那么回事了。 借着分享的机会，和大家介绍下他们的可行性研究报告都有哪些内容，十几个章节都包含什么内容。 第一章是总论，包括项目名称、承办单位概况、编制依据、编制原则、编制范围、项目概况、投资估算、资金筹措、项目建设期。 第二章是市场分析及预测，市场是怎么样的，当地情况、老年人口情况是怎么样的，原来写的报告都缺乏这块内容。还有就是市场需求的预测。后来请专家协助做了市场调研、问卷调查、访谈，包括当地现有养老机构的市场调研。这样才有个依据，为什么这样。 第三章是建设条件和厂址的选择，选择的好处和坏处各是什么，交通、绿地、环境等等，周边都有哪些优势，还要补充哪些才能实现目标，都是很清晰的，在主导思想之下一步步去完善。 第四章是项目的机构养老的服务内容、建设规模及方案。一般的，这几个项目都会有一块新的土地来新建，一般是养老机构的建设思路和定位，哪些功能，哪些内容，建筑规模如何，方案是怎样的，要面对怎样的人群，目标客户群是什么，功能定位、市场定位等等都要在这里描述得很清晰，甚至于建筑方案，相关配套的总平面图、功能布局图、效果图等都要跟上。 第五章，除了机构之外，还要考虑居家养老服务和社区养老服务，整个是一个服务体系的建设，通过机构怎样带动周边的居家和社区，为社区解决哪些问题。还有一些乡镇县城的敬老院养老院的改造，过去条件比较恶劣，基础环境也比较差，我们现场看了之后给他们提出建议，拿出一少部分资金来投资到现有养老机构进行改善，同时要把周边的居家和社区养老服务体系建设起来。 第六章是项目的建筑方案，包括设计说明，建筑设计、结构设计、给排水设计，暖通设计、电气设计等等，都要有一定的描述。原则上本来是需要做到初步设计的深度，但因为并没有立项，所以国内很多就没有委托真正的设计单位来做。刚开始也走了很多弯路，出来的方案图我说他们是看图说话，里面有自理不能自理的楼完全是一个块一个块，把几个块用几个廊子连接起来，把可行性研究报告里的那些功能描述摆到建筑图上，而不是一个融会贯通的建筑设计。 建筑设计之外还有消防设计，分类、耐火等级、防火分区、安全疏散、防火构造设计、消防系统电器的消防设计、通风与排烟、消防机构的设置等等，防灾的内容也是很重要的。另外还有风险分析及应急预案，一定在前期把有可能的风险都甄别出来，针对这些风险的应急预案都要体现出来。再有一章是关于卫生安全防护的设计依据和设计原则，以及主要危害因素的分析和防护措施等等。还有就是针对养老机构的感染控制，怎么样通过建筑设计来控制和降低感染的发生，感染发生之后应该采取哪些措施，在前期能规避的地方都要规避，规避不了的一旦发生了该怎么办。我们不能保证养老机构不出现问题，不出现问题是不可能的事情，在前期就要考虑清楚问题发生的时候怎么面对和解决。还有环保、绿化，绿色建筑与养老建筑的结合。还有关于节能的分析，生态环保部分的内容。再有是抗震设防和文物保护的内容。 再后面是和运营、经济密切相关的内容。比如人力资源开发及建设，机构里包括社区居家，人从哪里来，人员怎么培训，人力资源如何开发，怎么充分有效利用社会资源，提供服务的内容和要求有哪些，这些要在前期调研阶段想清楚，而不是拍脑门，有些一设计是一千床，工作人员一算几百人，一个县里面啊，这些人在哪，将来这几百个专业人士从哪来？这些都要想清楚，要有实质性的考虑，才有可能向下推进，否则，答不上来就是无解的，要取消。 投资估算及资金筹措。亚行贷款并不是百分之百的贷款，只有50%，其余需要自筹。资金来源在哪，怎么保证这些政府担保的贷款及时按期地还款。经济效益的评价，费用测算、财务评价、敏感性分析、盈亏平衡分析，这些都要结合建筑方案和运营方案来进行财务分析。社会效应的分析和建议。最后是项目实施进度和招投标方案。把这些都要考虑清楚了，你这个项目才能进行。 把这十几章内容全部分析描述清楚之后，整个项目将来是什么结果在脑海中就已经呈现了。亚行也必须保证这个项目是营利的，贷款不是打水漂的，必须保证项目的营利性和回款。我们的专家团队也一直在协助他们完成工作。大家从一开始完全摸不到门，到逐步清晰。专家团包括社会学专家、土地专家、移民专家，养老机构运营专家、居家社区的养老专家、规划设计专家、环评专家、IT专家、财务专家等。还有采购专家，一开始就要做建筑估算、建筑概算。还有护理专家、评估专家。还有政府监管部门。我们每到一处的每一个项目，书记、市长、区长，以及财政、民政、卫计、国土、规划、环保、社保等等这些部门的领导都要参与，会让他们去落实监督管理，让项目能成功持续下去。在专家把所有内容都论证清楚了之后，这个项目才把前期可行性研究报告完成。 在国内，我们也都有这些阶段和过程，但每个阶段特别是前期阶段，浮皮潦草不认真，不可定因素太多，几十个变量谁也不知道后面怎样，就先这么写着，后面再说吧，总是抱着这样的心理做事，肯定结果会不好。如上图，我们也分了决策阶段、实施阶段、使用阶段，刚才说的十几章内容在各个阶段也有，只是在实际当中，总是每个阶段都不去重视，各种问题积累到最后，到了使用阶段，各种问题就都来了，各种不好用，想改又改不了，特别难受的状况。 根据养老项目的阶段划分，把这三个阶段划分得很清楚，每个阶段应该在一开始决策阶段的时候就把后续阶段的事情想清楚。 全周期管理的必要性 上图是全周期管理的每个阶段的内容，这个划分还是比较粗略的，细节还要再细致。真正做得好的，在国外做项目的时候，以及亚行项目，每个阶段做好每个阶段该做的事情，会预测到后续会有哪些事情，在前期先考虑好，在后续阶段的时候，在大的指导性原则大的理念不变的情况下，再去深化完善。当你能够做到这样的时候，出来的结果一定会是好的，不会有大错误。你在前期都已经在纸面上想好了，投资额和后续的运营成本都可以降低。我做过从拿土地到交钥匙的全过程管理，一旦你每个环节都做好的话，能够节省的费用是非常可观的。我在国内接触到的一些养老项目，总是在不断变化调整当中，费用一点都没少出，每个环节还老想着能省钱就省钱，不请专业的人，不做专业的事，自以为是，最后发现了问题，再花更多的钱修正错误。我觉得这是特别重要的事。 决策立项。我们首先要做的是市场定位、需求调查，到底怎么做，理念目标是什么，想做成一个怎样的东西，怎样做，解决哪些问题，是不是可行的，要做充分的探讨论证。之后是项目选址以及立项。前期这个阶段是非常重要的，但这个阶段往往不被重视。 到了实施阶段，当你前面都想得很清楚，实施阶段应该不断地从不同的专业和角度去深化它。比如设计阶段，各个结构选型也好，设施设备也好，装饰装修也好，怎么从各个专业的角度和你前面决策的内容去匹配，怎么达到最高的性价比，去完善它，从设计细节上怎么做得更好，这个是很专业性的东西，是不断去深化的。现状的问题是，有可能到了实施阶段又把前面决策阶段的事推翻了，又从头来，问题越积累越多，到了使用阶段，运营管理的时候就这个不对，那个不对，因为运营管理团队在项目设计阶段都没有介入。然后不断地更换运营团队。现在已经建成的一些高大上的项目，据我说知也都换了很多拨人。不同的人，理念不一样，需求不一样，总是处在这样的变化当中，你的设计方案肯定是不符合运营要求的。还有人才建设和培养，一上来就是几十几百人，去哪里找？如何培养？有没有考虑？培训费是多少？很多单位几个亿的投资舍得投，几千块钱的培训费不舍得花。 这都是实际项目当中遇到的实际问题。但是你去说服他改变他真的需要时间，很多都是需要碰了钉子出了问题，回过头来再看，大家才会越来越理解，一开始他很难理解或者自以为是，也只能是该走的弯路还是要走，该说的还是要尽量去说。包括后续维护保养的费用，为了节省，一开始就选择一些便宜的材料，用了没有一两年就不行了。换呢，已经入住的老人怎么办？不换呢，又将就不下去，会带来很多管理的风险。
所以，我想强调的是，一定要做整体设计，同时要进行全周期管理，要把决策阶段设定好的理念、想法、目标贯彻落实到每一个环节，每一个环节是一个深化优化的过程，而不是原地转圈，去推翻前一个环节确定的事情，这个是我们国内现在很多项目出现的问题。全周期管理，分为启动、计划、实施、控制和收尾等阶段，又分风险、采购、沟通、人力、质量、成本、进度、范围和综合管理等管理领域。每个项目都是一样的，都应该是这样的，只是我们过去比较快速，很多事情都是注重量，而不注重质。养老项目既要注重量又要注重质，特别质还更加重要，因为要持续长久使用下去，所以特别强调项目的全过程全周期管理。 养老项目设计的六条基本原则我是搞设计出身，来做养老设计，现在也在接手养老社区的运营管理。我再补充设计的几个基本原则，希望能对设计者和运营者都有所帮助。 第一，基于社区的规划原则。我们建设的养老机构不是孤立的，是基于整个社区、基于一个大环境的，这是基本构思原则，一定不要把它孤立起来。第二，以用户为中心的设计原则。我们的用户是老年人，每个老年人的特点又不同，能自理的，不能自理的，认知症的。老人之间甚至是认知症老人之间的个体差异也非常大。第三，保证照护和护理工作高效率的原则。我们的设计是为了运营的，是为运营为老人做服务的，要让运营者用着好用而且高效率。国内有些项目，工作人员走来走去，每天工作量增加很多，就是设计不好的案例。如果设计得好，可以减轻工作人员的压力，降低护理人员的负担，比如设备、材料和床的设计选用。还有通过设计来提升工作人员的工作环境从而提高工作效率，这都是非常有效的。第四，包容性设计原则。老人的需求是不一样的，不同运营团队的要求也不同，所以在设计的时候要考虑包容性，以能让更多人接受为原则来做设计。第五，环境原则。一定要考虑周边环境，包括生态、绿色。因为我们面向的是老人，通过自然通风、采光、换气、绿化绿植，会提高老人的身心健康。第六，可持续和具有成本效益的设计原则。建筑一定是可持续发展的，不能用了两三年就不行了。国外很多建筑二三十年用下来，我考察去看还是很好的，当然一些设备和装修材料可能用了十年二十年就需要更新，这是因为在设计之初就考虑了更新周期和费用。要考虑成本效益，而不是一开始就选择很便宜的材料。现在国内很多新项目建筑用了两三年就破破烂烂了，很多改造项目也是这样，光剩下个壳，没有什么利用价值。 今天和大家分享了我们实际工作中的一些感受感悟，大家有什么意见和建议，或者您的项目遇到哪些问题，欢迎交流。【整理摘编：时英平】 |
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