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8月26日下午，珠海人的朋友圈被一则新闻野蛮地刷屏了：珠海唐家湾地块以29120元/㎡的楼面地价被格力地产拍下，创造了珠海最新的地王记录，距7月15日金湾航空新城地块拍出的19050元/㎡地王，仅过去1个多月，但价格已上涨1万元！珠海疯狂了，珠海人震惊了！ 珠海人的震惊，源于这两个一前一后的地王，都不是诞生在繁华的市中心，而是均位于离市中心约20公里远的郊区，那里人烟稀少，公交线路都没几条，而市中心新房均价尚在25000元左右。郊区地价贵过市区房价，开发商疯了吗？开发商傻了吗？如果联想到7月28日拍出的唐家区域地王仅11810元/㎡，29120元/㎡的新地王价简直吓死人。29120元/㎡是什么概念？这个价格远远超过了珠海最火热的横琴地价，也超过了广州黄埔单价地王27273元/㎡，问题是广州有1000多万人口，而珠海仅有160万人口，小小的珠海能支撑起这么高的房价吗？有人说，29120元/㎡的楼面地价，那房子不得卖四五万一平才有钱赚？目前还较偏僻的唐家怎么可能支撑得起四五万的房价？小艾忍不住笑了，当今时代，如果你还简单地认为开发商要靠房价与地价的差价来赚钱，那简直图样图森破，太low了！ 本次的唐家地块拍卖，同时有4块地拍出，前三块分别以28000元/㎡、总价12.34亿元，单价28250元/㎡、总价12.74亿，单价28050元/㎡、总价32.91亿被来自中山的雅居乐地产拍得，第四块则以单价29120元/㎡ 、总价12.48亿被珠海本土大鳄格力地产拿下。据报道，本次拍卖，除了格力和雅居乐，还有碧桂园、仁恒、中冶等20多家地产大鳄虎视眈眈，参与角逐，碧桂园还表示志在必得，但为什么最终胜出的是格力和雅居乐？因为只有格力和雅居乐才能从本次拍卖中得到最大的收益。他们参与拍卖的最大目的，并不是要从本次拍卖的项目中赚取利润，而是声东击西，醉翁之意不在酒，通过拍卖本地块，抬高其公司所属的周边项目价格，实现更大的收益！ 先说为什么地王被格力夺得。首先要注意，这次夺得地王的格力是格力地产，不是董明珠那个格力电器。格力地产目前在售的最大项目是格力海岸，这个项目正好位于唐家，距其夺得的地王不远，项目规划建筑面积约100万㎡，6500套。查珠海商品房预售网，格力海岸目前已售套数为1423套，那么尚余下5077套（估计数，网上建成总套数为3230套，规划6500套，可能尚有未开发土地）。  以6500总套数的平均面积计算，这5077套面积为77.68万平米，假设地王诞生后，格力海岸每平上涨5000元，那么这5077套可多卖38.8亿！而格力为这次拍卖，仅仅投入了12.48亿而已，这是一笔多么划算的买卖啊！而且，上涨5000元只是很保守的估计，上次金湾地王出来，当天周边即有楼盘上涨4000元一平，而唐家的位置显然比金湾要好。格力通过抢夺地王拉高格力海岸的用心其实非常明显，地王刚诞生，格力就迫不及待在官网公布，报道中不断提到格力海岸，称“此次格力地产所拍地王更与格力海岸相呼应，升值前景无限”，声东击西之意真是昭然若揭。 理解了格力，也就理解了雅居乐。先看下面这张地图，标记处即是地王所处的位置，你看出了什么吗？  本次拍卖的地块位于珠海北站附近，与中山市的三乡镇、南朗镇、五桂山镇、坦洲镇相邻。再看从雅居乐官网扒到的一张图，目前雅居乐在中山拥有大量土地储备，大部分位于三乡镇、南朗镇和五桂山镇，如山海郡、万象郡、约克郡、御龙山、雅居乐新城、长堤半岛等。  大略统计，位于这几个镇的土地储备就达277.17万平米，假如地王令每平土地上涨5000元，那么可增加收益达138.6亿，而雅居乐为本次拍卖投入了多少呢？不过57.99亿而已。狡猾的雅居乐！ 有人又会问了，格力和雅居乐要赚得更多收益，那也的建立在房价继续上涨的基础上，如果房价不继续上涨，不但拍来的土地建房难以赚钱，其他的土地储备也不会增值，那么投入拍卖的钱不打水漂了吗？你杞人忧天了。虽然房价不会一帆风顺上涨，但在中国房价下跌真是个小概率事件。榜样的力量是无穷的，地王的力量是恐怖的。7月15日金湾地王的诞生，让多少犹豫不决的人迅速加入了买房大军？这次唐家地王刷新记录，相信本周末就有一大波购房者奔赴西区、坦洲、三乡置业，而据说地王出来后，唐家有些盘已封盘待价而沽。这些年来，随着珠海房价暴涨，许多人已买不起珠海的房子，被迫到中山的坦洲、三乡置业。新地王的诞生，将导致更多的人被赶到坦洲、三乡去，雅居乐还有什么理由不赚钱呢？ 再说了，为什么拿下地块的是格力和雅居乐？这两个公司除了有土地在拍卖的地块周边，还有什么共同点？他们的共同点是都是上市公司，都发行有股票，格力地产在A股上市，雅居乐集团在香港上市。这年头股票靠什么？靠概念炒作，靠提高估值。地王的诞生，直接提高了格力和雅居乐的土地储备估值，从而提升股价。就算开发的房子不赚钱，光是这种估值提升的预期就可能让股票大涨，让大股东们赚到盘满钵满。还记得去年的股王全通教育吗（真巧，这个公司总部也在中山），这个股2015年利润才1亿多元，但曾荣膺两市最贵股票荣誉，达到300多元一股。为啥股价这么贵？无非是炒概念，炒预期罢了。股价上涨时，便是股东套现日，2015年6月全通教育监事王海芳就减持套现了1.9亿。 今天格力、雅居乐争夺地王，你以为人家炒的是房么，其实人家炒的是股！更何况，新地王的诞生，让格力和雅居乐上了多少媒体头条？省了多少宣传费？铺天盖地的宣传，让这两个公司的知名度和无形资产大幅增加，银行的授信额度也大量增加了吧？这简直是超级划算，一石多鸟的好买卖！尤其是格力地产，这个2009年才借壳上市的公司，在万千地产公司中是新兵，在众多股票中相当于新股，相对于格力电器，简直名不见经传，这次仅花10多亿，就夺取了地王桂冠，打响了知名度，展示了自身的雄心壮志和雄厚实力，简直太划算了，相信下周开市格力地产股票会有一波反应。事实上，8月26日下午，雅居乐的股票就有所反应，同样是港股，碧桂园、富力等地产股纷纷下跌，而雅居乐竟上涨近3个点，而且随着拍卖的开始不断走高！（港股收市晚，收市前雅居乐已夺得地块，而A股收市早，格力地产夺得地王前A股已收市，格力地产股票未及反应）  但是，对于被地王激动得像打了鸡血的投资者，如果在目前这个价位，你仍打算投资珠海房产，那得小心了，因为珠海的房子已经不是房子，它已经证券化，相当于股票，你此时买房，实际等于买入了股票。有句话怎么说呢，股市有风险，入市须谨慎，房价也许永远上涨，但中国的股市，至今牛短熊长，看看全通教育股票现在多少钱？ |
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