超资质承接物业项目，违规被罚一万元！

物业服务企业明知资质不符，超资质承接物业项目，锦江区房管局启动执法程序，对违规企业实施了行政处罚。本期以案说法——《不该承接的物业项目》。

案情回放

本期嘉宾 

锦江区房管局机关党委书记：曹伟

房产监察大队大队长：吴青

案件答疑

一、物业服务企业的资质等级是如何划分的？应具备哪些主要条件？

答：根据《物业管理企业资质管理办法》第三、四、五条的规定：物业服务企业的资质等级分为一、二、三级，分别由国家住建部、省住建厅和市房管局负责企业资质证书的颁发和管理；一级资质物业服务企业的主要条件是：注册资金人民币500万以上，物业管理专业人员和各类专业技术人员不少于30人，其中中级以上职称人员不少于20人，管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占相应计算基数的百分比之和不低于100%；二级资质物业服务企业的主要条件是：注册资金人民币300万以上，物业管理专业人员和各类专业技术人员不少于20人，其中中级以上职称人员不少于10人，管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占相应计算基数的百分比之和不低于100%；三级资质物业服务企业的主要条件是：注册资金人民币50万以上，物业管理专业人员和各类专业技术人员不少于100人，其中中级以上职称人员不少于5人，有委托的物业管理项目。

二、各等级物业服务企业承接物业项目的范围是怎么规定的？

答：根据《物业管理企业资质管理办法》第八条的规定：一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目；二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下的住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

在案例中，鸿盛公司系二级资质的物业服务企业，只能承接30万平方米以下的住宅物业管理业务，但是鸿盛公司却承接了蜀都花园项目的面积425000平方米，超出了规定范围，因此受到了行政处罚；

三、在物业管理活动中，物业服务企业的选聘有哪些规定呢？

答：物业管理分为前期物业管理和物业管理。简单地说，前期物业管理是指小区业主大会成立之前，由开发建设单位选聘物业服务企业向小区业主提供物业服务，签订的合同为《前期物业服务合同》，合同期限按合同约定执行，未有约定的应于业主大会选聘物业服务企业，签订新的《物业服务合同》时截止。物业管理是由业主大会选聘物业服务企业向小区提供物业服务，签订的合同为《物业服务合同》（一般情况下由业主大会授权业委会与之签订），根据国务院《物业管理条例》规定：业主大会选聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意（也就是我们俗称的“双过半”）。成都市《物业管理条例》规定：业主委员会应在《物业服务合同》期限届满60日前组织召开业主大会会议，对是否续聘物业服务企业或者其他管理人进行表决。双方续约的，应当重新签订物业服务合同；不再续约且需以委托方式管理的，业主大会应当及时依法选聘其他物业服务企业或者其他管理人。业主大会选聘物业服务企业或者其他管理人前，应当召开业主大会会议，对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决。

来源：998法治大讲堂