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九个案例告诉您 顶层业主勿任性，造成损失要赔偿！ 在日常生活中，常常遇到顶层业主晒台种花观景、楼顶擅自搭建鸽舍、 擅改房屋用途发生漏水等现象，住在楼下的住户难道就只能忍气吞深，吃哑巴亏？ 非也，通过下面几个案例分析，微资讯提醒顶层业主：住房不能太任性，造成损失要赔偿哦！ 案例一： 楼上装修房屋导致漏水，造成楼下房屋装修受损 唐某、刘某系乌市幸福路某单位家属院的业主，二人系楼上楼下的邻居。刘某家中进行装修后，唐某家中遂开始出现长期渗漏的情况。在案件处理过程中，通过法官调解，刘某主动重新做了其家中的卫生间防水，并由法官组织进行了闭水试验，在双方确认漏水问题已经解决，房屋停止漏水后，遂经法院主持对房屋损失部分进行了调解。最终刘某赔偿唐某房屋损失6000元。 法官释发 本案在漏水案件中属于最常见的漏水类型，即楼上业主的防水存在问题(也有疏忽大意忘关水龙头导致漏水的)。漏水业主作为其房屋的所有权人及维护管理人，对于其房屋漏水给楼下业主造成的损失，理应进行赔偿。 案例二： 暖气管爆裂，楼下经营户受损 2013年2月，齐某经营的咖啡厅内暖气管发生爆裂，导致吴某经营的服装店因漏水受损。案件审理中，因齐某对武某主张的装修损失不认可，经法院委托评估后，确定因漏水给武某造成的装修损失为3000余元，遂判决由齐某赔偿武某装修损失3000余元及服装损失500元。 法官释法 本案的漏水原因系暖气管爆裂造成，在业主自己房屋内的暖气管道属于业主自行维护的部分，如果发生漏水则由业主自行承担赔偿责任。漏水案件中最常见的就是主张装修损失，如原、被告双方对装修损失有争议，则法院会委托鉴定机构对装修损失进行评估以确定损失数额。供热管道(暖气管道)在保修期内由开发商负责维修(一般保修期为两个供暖周期)在保修期外由分户用户自行维修。公共供热管道发生漏水时，主要看该段漏水管线由谁管辖，即谁管辖谁维修。一般供热公司和物业公司会在供热合同中进行约定，未作约定，一般供热公司管辖范围是到用户的楼头入口装置的第一道阀门，从阀门后法兰开始则由物业公司管辖。 案例三： 顶层业主晒台种花观景，漏水造成楼下装修受损 孟某系乌市青年路某小区顶层房屋的业主，购房时，房产开发商向其赠送了楼顶晒台，晒台部分无产权证，但由孟某家自行使用，他人无法擅自进入。后因该晒台漏水，导致张某家中装修受损。庭审中，孟某对漏水原因提出异议，认为是晒台的设计存在缺陷从而导致漏水，但未能举证，经法院明示后，又表示对漏水原因不申请鉴定，最终法院判决孟某赔偿张某装修损失5000余元。 法官释法 一般情况下，楼顶属于公共部位，但本案中的晒台由开发商交付孟某后，由孟某单独使用，已形成与其他区域相独立的一部分，应定性为孟某使用的专有部分，故维护保养的义务由孟某自行承担，因此造成的损失也应由孟某予以承担。因为漏水是从晒台上流入张某家中，虽孟某对漏水原因提出异议，但法院将该部分举证责任划归给了孟某，在其未能举证又不申请漏水原因鉴定的的情形下，法院遂作出了上述判决。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干未提的解释》第二条第二款：规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。 案例四： 楼顶擅自搭建鸽舍，破坏屋顶防水要赔偿 阿系乌市团结路某小区顶层房屋的业主，2014年，其房屋发生持续漏水，遂将物业公司起诉到法院。物业公司到庭后对漏水原因提出异议并申请鉴定，经鉴定漏水原因系屋顶违法搭建鸽舍时打入的钢钉造成屋面防水破坏，法院遂追加了搭建鸽舍的买某作为被告，并最终判决由买某对阿某的房屋漏水损失承担赔偿责任。 法官释法 正常情况下，楼顶属于公共部位，由物业公司进行维护保养，但该案中根据漏水原因的鉴定结论，导致漏水的原因系买某搭建鸽舍时破坏了原有的屋面防水，故法院由此免除了物业公司的赔偿责任，而买某作为本案中的侵权主体，应对阿某的损失承担赔偿责任。 案例五： 擅改房屋用途发生漏水，楼上楼下业主各自担责 李某与张某系同一楼宇同一单元的楼上楼下相邻业主。2005年李某将卫生间改造为储物柜，并将张某家延伸至其卫生间顶部的管线用板材进行装修封闭。2015年春节后，李某发现家中的储物柜中漏水，将其放在储物柜中的八幅书法作品浸泡，储物柜也受到损害，故诉至法院，要求张某对字画损失和装修损失进行赔偿，最终法院判决张某赔偿李某损失合计6400元。 法官释法 李某擅自对房屋进行了改造，将原先设计的卫生间改建成了储物柜，并将外露的下水管线部分进行了包裹，且其在2015年春节前发现房屋内有异味，春节后才发现漏水现象，李某对损失的产生及扩大有责任，应对其损失自行承担一部分责任，张某系楼上业主，不能排除对涉案损失的过错责任，故法院认定李某擅自变更了房屋用途存在一定过错，判决由张某赔偿了李某部分损失。 案例六： 下水道主管道处打卡，导致二楼下水堵漏 张某与马某系楼上楼下邻居。因为张某、马某所居住的单元下水道经常发生堵塞现象，张某遂在自己家中的公共排水管道上方打入两根钢管，呈十字型，用于阻挡楼上排放入下水管道中的污物。2013年6月，因张某家中的公共下水管道钢卡的位置发生堵塞，污水从马某家中的下水管涌出，将张某房屋浸泡。张某遂起诉法院，要求马某赔偿损失。经法院判决，马某赔偿张某70%的损失即6000元。 法官释法 马某作为楼上业主，在日常生活中对下水设施的使用疏于维护，未能采取适当的使用及防范措施，导致公共下水管道堵塞致楼下的张某家装修受损，故马某应当对张某的损失承担主要责任即70%的赔偿责任。本案中，张某在公共下水管道中插入十字形钢卡，阻碍了公共下水管道的畅通，其本身也存在一定的过错，故对其损失应承担次要责任即30%的赔偿责任。业主在房屋的公共下水管道擅自打入钢卡本身就是一种侵权行为，对于该行为发生的后果应当承担相应的责任。 案例七： 屋顶雨水管道年久失修，破裂导致顶层业主受损 王某系乌市金银路某小区业主。2011年，王某家中小卧室和卫生间顶部发生渗漏水。2013年10月，小区物业公司在对4号楼进行外墙保温施工时，发现王某房屋上方处楼顶的雨水管破裂，遂将雨水管更换，至此原告家中再没有出现渗漏水现象。庭审中，物业公司亦认可因雨水管道破裂导致王某房屋漏水的事实，故法院判决物业公司赔偿王某装修损失3500元。 法官释法 建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分为业主共有部分，业主共有部位和共有设施设备，由物业服务企业负责维修和养护，如因物业公司尽到维修养护义务导致他人房屋财务受损，则物业公司应承担相应的赔偿责任。本案中，王某居住在顶楼，该楼屋顶所埋设的雨水管开裂，致使王某家中装修受损。物业公司作为该小区的物业服务企业未能对公共部位的雨水管尽到维修义务，应对王某的装修损失予以赔偿。 案例八： 消防设施故障发生渗漏，赔偿主体应区别对待 王某系乌市西大桥某大厦20层写字间的业主，2014年，因王某写字间内的消防喷淋头断裂，室内陆面大量积水后渗漏到19楼即甲公司的租赁办公房屋，致使甲公司装修装饰物及部分财物受损。法院审理后判决王某赔偿甲公司。 法官释法 发生断裂喷水的消防喷淋头位于王某所有的写字间内，属其专有部分的消防设施，维修养护义务应由王某自行负担，故王某作为业主和物业管理人应当对甲公司的损失承担赔偿责任。至于王某辩称的消防设施存在质量问题，属另一法律关系，王某可另案主张。 案例九： 窗户存在质量问题，导致房屋渗漏受损 原某系某房产公司开发的乌市红光山某小区业主。唐某于2013年入住涉案房屋，2014年，唐某发现主卧和客厅窗户严重变形，漏风漏水，即诉至法院，要求某房产公司赔偿其窗户更换的损失，后经法院主持调解，某房产公司赔偿了唐某窗户的更换费用及房屋修复费用合计6700元。 法官释法 交付房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。房屋的主体结构(基础设施工程、地基基础工程同)保修具体为该工程的合理使用年限，通常特别重要和纪念性建筑为100年，普通房屋和构筑物，设计使用年限为50年;屋面防水，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年;供热与供冷系统为2个采暖期、供冷期;电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年。 摘编自《重庆楼盘网》 |
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