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今天和大家聊一个人王三石，做了一个项目：骑鹅公社 成为天津最文艺的项目，一个看似小众的商业项目后面成为了各个青年朝圣的圣地，在现在所有人不愿意出门消费的当下，骑鹅公社却一直人满为患。 王三石作为分享人，和我们聊了聊关于商业地产的一些观点，听上去有点异类也有点突兀，但是认真回味也许有点道理，内容大部分是从人性和客户的角度来说的，其实仔细想想，做商业不就是研究客户和人性么
我将王三石的观点加上一点自己的理解结合下给到大家，如果说得对的都是王老师的，如果不对的一定是我理解有问题，大概就是这样
好了，以下是王三石对于主题街区，商业地产的现场观点分享
电商最大的威力，是将我们的碎片时间用来消费，以前我们哪怕买一根针也要上街，现在甚至买一部车都不用上街了。因为有这个环节存在，极大的降低了人们出门消费的欲望，当然也降低了在实体商业购买欲望。
商业首先要解决让你来我这里的原因，没有人气的商业当然就不会有消费有成交。所以未来的商业，一定是要想尽办法更大多的激发出你来我这里的决心
我们仔细想想，购物中心的理由有一个很强的原因：用户必须至少半天有空才有可能来。那么既然愿意花半天时间，他的购物原因一定是很复杂的，不可能就为了单独一样消费，单独消费很容易被电商取代。所以购物中心其实就是在做半天休息时间的生意
做实体生意，要学会先占有别人的时间，再想办法占有别人的消费 如果你能够让客户在你们的商业里有趣到可以待2个小时，那么基本他的半天时间都会奉献给你 做店铺，要让客户没那么容易出去，如果他在里面可以待15分钟以上，如果不消费他会心里内疚，做生意就是一本心理学
一般我们定义消费人群大概五类：单身汉、工作伙伴、好基友或者闺蜜、恋人、三口之家、5-8人圈子聚会，你能黏住他们多少时间就决定了你能做成什么生意
星巴克和漫咖啡的区别在于，星巴克是和工作伙伴黏住一个小时的咖啡馆，而漫咖啡属于黏住工作伙伴2个小时，所以他们两种咖啡可以同时做大的原因
时间和人群的互相切分决定了你可以做什么，所以当你想要开店的时候，一定要想清楚你是想要让谁来，然后来这里留多少时间
同一个人和不同人在一起的时候，消费习惯是变化的
做店铺，最少要做三层货架，三层货架容易让用户一眼看不透你是做什么的，如果一眼就可以看透，那么他决定是否进来的概率就很低。一般商业的路过进入店铺的概率是5%-10%，其实这里有很大的提升空间
其实没有那么多的目的性消费，大部分人的购物需求没有那么明确的，首先要保证让他对你产生兴趣。
商业目前为什么同质化这么严重，核心原因就是现在70后依然是目前的购买主力，而他们以前都是苦过来的，所以他们不经意间表达出利益驱动，所以大家都在比价格变成同质化竞争。再过五年，当8590后成为消费主力之后，这个问题可以得到极大的缓解
商业地产完善的分工体系限制了创新，每个人都负责独立的一块内容，甲方乙方几乎没人同时具备内容和形式创新。 为什么主题街区不好做？ 在设计，运营，招商的环节里，位置决定思路。谁承担最终的全部责任，谁就有最终的决定权。各种诉求驱动下都会给出各自的解决方案。但是多个维度产生的解决方案不是最好的方案 很多时候，我们给出的方案都是为了说服谁而给的方案，而并不是让这个商业做的好而给的方案 做商业核心是做内容，而不是形式，这也就决定了主题社区没办法大批量复制的问题
很多人做主题社区是希望之前做的各种东西实在不行了，没办法了再想到做主题商业，这样的出发点很难做好主题商业 环形动线真的是最佳动线？在以消费为主的思维下，环形及单动线解决商铺面向人流的最大化。但以体验个性为主的消费驱动下，可以有更多的选择。
卢俊ps：很多时候做环形动线是最没错的方案，但是也是最差的方案，这种方案你很难找到回击的理由，所以也就成了不需要动脑就会给出的方案。很容易说服甲方，但是对于用户来说，体验感是极差的。现在商业之所以过剩，核心是劣势供应过剩，而这样的劣势供应，很大程度都是为了可以说服开发商而采取的方案 以上为正文
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