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编者按：全球规模最大的联合办公产业峰会 GCUC·中国站于上周末顺利结束。以下是主办方授权鸵鸟电台（微信：鸵鸟FM）整理发布的毛大庆在GCUC·北京站的“共享经济中优客工场社群生态的超级商业社交IP”的主题演讲，有删减。 联合办公就是调酒师，我们在共享的经济，我们链接共享，这些其实到最后达到的目的，就是要混合。——毛大庆 我今天谈谈联合办公社群经济和共享经济背后的一些逻辑是什么，我不想谈太多我们怎么运营这个东西。首先我们想我们如果认同它，是一个新的生态和一个新物种的话，它一定是建立在移动互联，我们说在今天的从信息时代的PC走向共享经济的移动互联的模式下产生的一个新的物种。这个新物种的产生所有逻辑一定跟原来的老物种不一样的。所以大家千万不要再去理解它是一个办公室。所以我一直在否定和否认更多的去谈办公，我想更多的还是我刚才谈的“联合”。它必然的，它是共享经济下的一个新产物。这句话是我做联合办公特别喜欢的一句话，就是我们《零边际成本社会》开篇的一句话，其实真正的服务对象就是这些需要资源配置的这些人，包括企业，包括个体的经济者。我想在这样的背景下，我们再看待联合办公，它就是共享经济下的新产物。就像网上约车，包括Airbnb房屋分享。所以今天看到的办公分享和办公社群的成立，我想绝对不是说我们几个人去推动的，而是在共享经济模式下应运而生的新的社会组织生态。 在这个背景我们再看看中国，联合办公规模到底有多大，我们每个人都希望去探讨，规模多大决定它是什么经过下的产物。刚才说共享经济决定了联合办公的延展面到底有多宽。我们做了一个初步分析，我们先看看在中国，我们预计2020年20大城市的商业和写字楼的面积，大约会达到三亿平方米以上。保守的估计，在2020年前后到2025年间，我们预计会有30%的面积转化成各种各样的联合办公的模式的承载物。我谈到的联合办公请大家千万不要理解成为We Work，或者就是优客工场，或者就是P2，我想未来的联合办公还在演化和变异，但是我跟大家说的是会有30%的面积会转化为承载物，这个形态我想不仅仅是P2和优客，还会有更多的承载物。如果30%被转化的话，这个市场有多大？我们按照现在中国排名前20城市的商办的产值，按照平均一平米的年产值在3千左右的话。保守估计在2020年年后我们增长达到4千块钱左右的话，临河办公行业的总市场规模，我们预计应该是千亿级的规模，大约在两千亿到两千五百亿之间。当然这里有各种各样的形态，我还是强调，肯定有联合办公的衍生物，包括联合居住，包括等等等等的新的空间使用方式，但是它的市场规模将达到两千五百亿左右。 我们再看看企业增长数量，2015年全年中国的企业增长，新增量企业主和企业个体，大概将近五百万的话，到今年第三季度末，工商总局的数字显示已经是560万个，到今年年末预估会超过八百万个。这个数字是每年工商总局都在不断的监控统计的。这几年跟2012年以前是一个井喷式的发展。所以我们看到新的经济形态，新的经济个体和新生的个人经济在慢慢的替换着过去原来的大联合，大公司和大组织的模式。这样的增长我们可以看到行业的供应的复合增长率超过了60不%以上，而需求复合增长率也在30%以上。 我们再来看另外一方面，就是写字楼空置率。一线城市，大量的二线城市空置率现在大概在两位数。普通的写字楼的租金一仍然是居高不下的。对于中小企业，个体企业，包括小微企业来说，其实仍然是供需关系错位的模式。刚才丁总也谈到了，2015年下半年众创等等空间进入井喷式发展，为什么会产生这样的发展？其实仍然是市场对位的需求。虽然今天说联合办公的入住率仍然相对比较低的，但是总体来说需求仍然是非常旺盛的。我们相信P2也好，优客工场也好，我们算算现在中国联合办公前一百名的，我们可以看看自己的入住率。我们先不去谈租金的增长量，但是入住率和需求者每年是在不断递增的。为什么会井喷式的发展，大家还愿意进入这个行业，是被需求所推动的。 另外，就是一线写字楼的租金是不能配队这些需求者的。我们在美国、以色列走访了很多小微企业，它们告诉我们，我们可以一直保持我们小微，主要的原因是生态可以共生，可以互补，在联合办公各种各样的社区经济里生态可以配位，而不是每家公司自己变得很大。所以将来出现大量规模不增长，但是利用大量的外部资源使得只有公司能够运营的这种运营方式，这些都会在我们的联合办公的社区和社群里逐渐的成长起来。 我们说联合办公为什么在共享经济下的新物种？就是因为联合办公能够成为社交体系的超级IP，能成为今天的商业社交社会的新的链接符号跟话语体系的五个重要来源。其实联合办公的超级IP五个特征：第一，独特的内容能力。联合办公的社群能力是最有意思的，每来一家我们的社群内容就多了一份，而且这个不仅是加法，可能是乘法，所以联合办公第一个新物种的特征，它有着独特的内容能力。 第二，自带话语的势能价值。一个联合办公有没有影响力，除了服务之外，很大能力是来自于入驻企业。你入驻企业的能量、魅力和流量，和入驻企业的影响力，加在一起或者说我们乘在一起，构成了这个联合办公自身的独特的影响力。我们在美国走访，包括以色列走访、英国走访的时候都会碰到一个现象，会给你介绍，说这里有我们家非常有意思的企业，他们都在某个行业里可能是非常新锐的，要么是独角兽，要么是有代表性的创新型公司。如果能用好这个势能的话，这个联合办公的价值是难以衡量的。 第三，高效的流量变现。联合办公未来一定会走向我们说的流量综合和流量搭载的综合的变现办法。我们刚才谈到联合办公的客户和酒店客户最大的不同就是，酒店客户付了钱睡觉，退了钱就走了；而联合办公的客户就是联合办公的内容，而我们是管理内容的一个管理方而已。我们可以看见在联合办公里，实际上它最大的不同是有温度，它有各种各样人格演绎的因素，你可以看到这家企业和那家企业产生了一些联系，这些特征在传统的办公楼里是无法想象的。我在陆家嘴见一个著名投资人，这个投资人跟我说，联合办公的社群是什么意思？我就问这个创始人，我说您隔壁这家公司您有来往吗？他想了半天，说没来往。我说那就对了，你把墙拆了，可以跟他来往一下。这就是我们说的联合办公的人格魅力。所以持续化的人格演绎是联合办公和社区经济里最有意思的一点。当然最后新技术的整合和善用。当然这里有线上社群的建造和APP，包括我们说服务电商的等等等等。这些都是未来新技术的善用。 联合办公作为共享经济新物种的四个商业内涵，我们看一看新物种，但凡今天在移动互联下的新物种都有：一个，新想象。我举一个案例，就是你拿的智能手机。我们还是要感谢苹果伟大的科技发明。苹果的科技发明就是把一个移动的通信设备变成了一个想象力没有边界的移动终端，这是最重要的。诺基亚没有了，而苹果为什么产生出了这么多新型的移动智能设备呢？其实最大的就是新想象，无边界。想想看我们如果说没有智能手机，哪里来的APP商店。没有APP商店，哪里来的那么多APP的产生？没有APP的产生，哪里来的那么多O2O的互联网创业？所以没有边界，是苹果对一个新物种最大的贡献。而联合办公恰恰具备着这样无边界的作用。我们在一个办公室搭载各种各样的需求。我们优客APP后台，你可以随时申请，在线上马上可以变成我们的服务商。而每个入驻企业都可以申请成为别的入驻企业的服务商。这样的没边界的，相互交叉，杂交式的发展，实际上是这样的一个新的办公生态打翻传统生态的最重要的利器。 第二个，新物质。就是用新材料和新的商业基因组织这个新产品。我们当时看见说，联合办公里有大量的新型空间设计，构成新的交流关系。这是我们在联合办公看见的各种各样的办公生态。我在欧美走访的时候，发现大量的联合办公的设计师他们真的不是从室内设计师变来的，他们很多是从心里学家变来的设计师，他们特别研究一个人在空间里的感受而引起的社交关系的变化。我们看到新物语在联合办公是最好玩儿的事情，我们在自己的一年多的时间里发现，我们已经看见了像精准扶贫的企业和公益创业的平台，跟搞马拉松的公司进行业务的杂交；我们也看见说做音乐创业的人跟老科学家一起在研究，说怎么来研究教人家唱歌用最快的方式，等等这种新的杂交，跟这种新的话语体系的建设。当然最重要的是新武力。把新的模式构架和新的链接方式，是联合办公最好玩儿的一件事情，能够让各种社群产生链接，让平行世界的企业和平行世界的行业在一个空间里相遇。 我们也定义了联合办公的四角坐标：体验、链接、社群、数据。无论怎么运营，围绕这件事情就是最重要的。我想体验感是未来商业逻辑最重要的一点，制造体验。社群的亚文化感，社群感，能够真正带来大规模的客户卷入跟参与和传播的力量。当然大数据跟企业画像是极其重要的。 所以我们谈搭建联合办公商业模式三元素：空间、社群、服务。刚才郑健灵讲到，我们真的不用变成We Work，其实我跟你讲，我们也不可能成为它。因为中国客户的养成和他们需要的服务跟美国远远不一样的。而且我也发现中国客户的养成和服务的空间远远比美国大得多的多。中国的社会化服务很低很低，恰恰给联合办公的服务者提供了很多空间。所以做好中国式的联合办公的服务，这里名堂特别大。 其实联合办公是什么东西呢？其实Liz也知道，现在国际上很流行，斜杠青年。我们定义现在的一个青年有没有意思，有没有内容，经常说他是不是一个斜杠人，他是不是能够同时扮演多重角色。其实联合办公空间就是斜杠空间。你可以发现这里是一个空间，它很像学校，但是它又像研究所，它可以扮演很多角色，每家企业在这里既是使用者，又是服务商，所以每个企业在里面也是斜杠企业的体现。 优客工场布局在这里就不占时间了。我们在布局16个城市，未来我们肯定还会往下发展。刚才丁博士说的对，联合办公在国际看来还是在一线的城市是最大的。我们也在试图逐渐的渗透1.5和2线的城市，但是仍然要求是中国经济最活跃，创新能力最强，科研能力，大学最丰富的地方。同时我想作为连锁店经营来说，我们肯定走出去是必须的。所以我们最近也开始在新加坡、纽约、特拉维夫、英国这些地方在做我们国际化网络。 我们做了一些自己的尝试，试图把联合办公的运营企业让它产生更多指数型增长的可能。这一点我们实际上学习了We Work，也学习了国外若干个做平台型公司的思路。这点可能是我们跟国内的其他做联合办公的企业略有不同的地方。我们在过去的一年里，我们自己企业裂变，以及我们在平台能发现收购和股份整合，我们大约做了14家企业。这里我不做一一的介绍，但是我只是讲它们的类别。我们发展了自己的一个有意思的人力资源咨询公司，做大量的人力服务，包括线上的互联网的人员出租，这是我们现在一个非常有意思的创业团队在推进的。我们也裂变了自己的一家顾问有限公司，它们已经跟今日头条在一起了，成为了今日头条一个重要的内容供应者。我们也投资了洪泰加速器，我们希望利用AA加速器力量，来帮助它们早期发展遇到的问题。我们也跟长江商业评论产生了深度的股权合作，我们自己也成立了以案例教育为主的幂次方学院。今天列在上面的都完成了1-3轮的融资。我们还有医师众创空间的项目，明年可以请大家去看，我们十月份就开业了在北京，这是我们在国内做的唯一的一家，非常独特的，有500名大夫开的联合门诊众创平台，这里全是大夫，500名大夫在一个平台上做了一家互联网和线下共生的医院，我们还拿了医院的牌照，未来准备做新的医师多点执业的探索，我想我们布局的产业，希望和联合办公内部的企业产生深度的协同和服务效应。 最后，我们总结了一下，我们推进的工作其实就是这六句话：让企业在里面慢慢获得高性价比好的服务。我们通过这个吸附更多的优质的企业进来。能够获得更有影响力的宣传平台和媒介，希望让这些企业在我们这边能够获得这些更有影响力的宣传平台和媒介。它们之间增长黏性，在生态中共生共长。我们自己会进一步的跟有影响力的企业合作，获得有趣的项目，与冈达的资源方进行深度的合作。这是我们优客工场的六个重要的工作纲领。线上生态不能忽视，所以我们说联合办公不是联共，是生态培养基和内容大餐。我们现在五个系统已经全部都完成了，自媒体系统，社交系统，服务系统，会员系统预定系统，我们已经开始做实租和移动办公和联合办公，我们希望跟郑健灵未来实现两地的会员互换。这是我们六个互联网发展的层级演变。 我们也开始了在大型的购物中心的联合办公的探索。现在我们其实有十几处在购物中心的项目，包括已经开业的和正在规划的。未来和购物中心和大型综合体深度合作，我想也是联合办公非常有意思的一条，这个日本人其实做的特别有意思，在东京、大阪有很多这样的项目，一个联合办公把一个购物中心给颠覆了，所以一个生态的入侵的能力是非常非常强的。 我们也给自己总结了25个字，这是我们说我们的社群逻辑，产品其实就是场景，分享就是获取，跨界即链接，流行即流量。这是我们说联合办公社群逻辑最重要的25个字。作为超级IP的内容特征和人格化属性，我们也总结了它的方法论，联合办公整个的生态一定要和扩展，一定要可链接，另外，它要可识别，可转化。所以我们认为联合办公真正未来的发展方向，它是基于城市复兴状态下的内容复兴跟人格消费的必然性的产物。 刚才郑健灵也谈到了空间的继续延展，我们也在做这方面的探索，这里其实会有很多的专业性要求，实际上是不容易的，我们也在探索，它未来产生新的空间延展，所以我们又成立了一个平台，叫共享际。我们探讨在把线上的互联网生态线下化，以及公寓和办公叠加化，整个形成新的一种新的办公居住以及商业混合的空间形态。目前在北京我们做着四个项目，未来可能明年会跟大家做更多的深度的分享。这是我们在做的新的生活方式的载体的空间演进。最终我们希望沿着工作，联合办公，沿着生活，沿着娱乐消费，最后一层一层向外递进和拓展。这个也就是优客工场未来大的生态系统，用这张图基本可以说清楚，我们对企业我们自己的规划和发展。很有意思在两个礼拜之前看到易居中国发布的新的易居发展，它也有一张图，我们对了对，发现真的特别像，其实在做平台和生态，刚才丁总也说了成了抱团，垂直，互联之外，逐渐向生态化演进。我想这都是我们需要共同研究和追求的。 最后说一两句，我想时间很快，我们跨了一年，去年在上海，今年在北京，我想无论是郑健灵谈的，还是我谈的，以及下午好几位谈到的，都可以看到对联合办公的理解已经越来越深入，已经越来越向着我们追求对人的研究，对社群的研究去发展。而且我们越来越在探讨行业的理论，而不是谈情怀，谈理想，我想这是很大的进步。我们也在想办公室的未来是什么办公室的未来就是没有办公室。想想在未来混沌着，边界不清晰，行业不清晰，领域不清晰，公司不清晰的这样的创造力人群，未来在空间里的创造跟创新成为常态的时候，我想这个社会会无比的拥有魅力。今天无论是郑健灵看到的，还是我看到的，实际上这个苗头已经出现了，这些人需要培养，而且这些人未来一定会在90后、00后会成为新常态。所以我们看到这个常态，我想联合办公的未来就在他们中间，而我们的未来是他们给我们的。 本文作者：杨晶 求报道、谈合作请添加“tuoniaoreport”为微信好友。 声明：鸵鸟电台所有发布内容均为原创或授权发布，如需转载，请务必注明文章作者以及来源：鸵鸟电台（微信：鸵鸟FM），任何不尊重原创的行为鸵鸟电台都将进行责任追究。 |
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