优客工场：共享办公的布局和实践

摘要

2016年，在共享经济大繁荣的背景下，联合办公空间在世界范围内已然形成一个行业。而优客工场作为其中一支，自2015年4月创立之日起就被定位为一家面向创业者、小微企业和自由职业者提供办公空间租赁及配套服务、全要素企业服务和加速服务的“联合办公空间+创业加速器”。截至目前，优客工场已经签约布局全国16个城市45个场地，吸引会员7964人，完成5轮融资，估值达55亿元人民币。

2015年3月，毛大庆辞去万科集团高级副总裁、北京区域本部首席执行官、北京公司董事长职位，并于同年4月成立优客工场，以商业地产为切入口，带着共享租赁理念，加入了“双创”的大潮。本期商业案例，摘编自长江商学院案例研究中心。从背景、实践、观察三个部分对这家创业时间不长的“黑马”企业进行了全方位的扫描。

背景：起源于共享经济的“新物种”

近年来，在全球化和移动互联快速发展的大背景下，世界范围内正兴起一轮新的经济浪潮——共享经济。据统计，全球共享经济市场规模从2010年到2013年几乎每年都以约90%的速度增长，截至2014年12月，全球共享经济市场规模已接近150亿美元，而到2025年，这一数字将增长至3350亿美元。共享经济的“魔力”在社会服务行业体现得尤为明显，在出行、金融、空间、教育、医疗等领域，新的共享经济实践者不断涌现，改变着社会资源的配置方式和人们的生活、消费模式。越来越多的人开始为资源的“使用权”而非“所有权”买单。

自创业之初，毛大庆就是一名坚定的“共享经济”理念主张者。在他主编的《中国众创空间行业发展蓝皮书(2016)》中，对共享经济一词这样定义：“共享经济是以陌生人之间就物品使用权暂时转移为形式，以达到供给方与需求方各取所需为目的，以实现物品使用效率大幅提升为特点的商业模式”。作为一名有着深厚行业经验的地产人，毛大庆敏锐的感受到共享经济浪潮或许即将从供给和需求两方面同时重塑地产行业的格局：“共享经济将颠覆性地影响传统的商业模式，比如传统的房地产，传统的商业地产，传统的居住模式等。”

由WeWork带来的启发

事实上，毛大庆的这一“预感”在国外早已实践，尤其在商业地产领域，以WeWork为代表的“共享办公”租赁模式更是得到了市场的广泛认可——2014年估值50亿美元，2016年初估值高达160亿美元。

2010年诞生于美国的WeWork早期是以创业者的身份，向纽约的自由职业者、小微公司和创业者们提供灵活的办公空间租赁服务。它的核心理念是在交通方便的新建开发区、翻新的街区，以较低的价格(9折左右)整租下写字楼的1~2层，经过个性化、时尚化的设计和装修，再将办公空间以工位的形式、略高于周围传统办公楼的价格零租给1到100+人的创业企业或者个人。

随着规模的扩张和空间内容的丰富，WeWork逐渐开始强调社区运营和社交的概念，建立起线上平台和服务商体系；相应的，WeWork采取会员制的方式为其入驻企业和个人提供物理办公空间及增值服务，会员费和增值服务费用是WeWork最主要的收入来源。

从2013年底仅有的9处办公空间， WeWork在一年内入驻了美国10个最大城市和欧洲4个最大城市，开设了21个设计风格独特的办公空间，到2014年底，WeWork已经拥有200名员工、150万平方英尺办公空间和1万名会员，毛利率达到60%。

WeWork的迅速发展，将一种独特的商业模式——“联合办公空间”推到了行业前沿。通过在纽约、伦敦、巴黎、特拉维夫等地的走访调研，毛大庆发现，这种强调成本、效率、服务、共享和社群的办公空间共享模式较好的适应了次贷危机之后西方国家商业写字楼空置、自由职业者和创业者大量涌现的经济环境，在提高社会闲置资源利用率的同时也重塑了人们的办公形态。受到WeWork的共享办公模式对商业地产改变的启发，有着多年地产经验的毛大庆思考着，国内商业地产的供需两侧与美国次贷危机后情况类似，那么这种模式在中国是否可行？

供给侧：一二线城市写字楼供过于求，空置率上升

从商业写字楼供给市场来看，中国在近年迎来了新一轮写字楼供应潮。据戴德梁行2014年的调查统计，在2014~2016年间，国内16个一二线城市计划新增甲级写字楼供应量2559万平方米，相当于2011~2013年新增供应量的三倍。而从地域分布上看，写字楼存量最高的北京、上海、深圳、广州四大一线城市占据了甲级写字楼计划新增供应量的48%；二线城市的甲级写字楼市场虽然起步较晚，但新增供应量规模均达到现有存量的100%以上。

伴随着供应量的不断增长，一二线城市尤其是其核心商圈的写字楼租赁价格却居高不下。以北京为例，今年二季度北京市五大核心商圈甲级(含顶级)写字楼市场平均租金环比上升0.5%，有效净租金高达585.3元每月每平方米。

受到租金价格的上涨和经济形势下行压力，市场对新增写字楼的吸纳速度较为缓慢。从上述16个城市2009年至2014年一季度的历史情况看，一线城市平均每幢写字楼达到80%入住率需要近13个月，二线城市需约16个月。基于写字楼新增供应量大于吸纳量的现实情况，中国商业写字楼供给市场在目前以及未来都会面临较大的供过于求的压力，从而导致一二线城市写字楼空置率逐渐上升。

需求侧：中小微企业、创业人群办公空间需求形势向好

根据国家工商局的统计数据，近两年来我国年度新增注册企业数量呈现明显上涨趋势，2015全年新登记注册企业增长21.6%，平均每天新增1.2万户，并且80%以上由第三产业贡献，包括信息技术、文化、体育、娱乐、教育等领域。与此同时，我国的创业人群规模也在不断扩大。以毕业生创业群体为例，2015年应届毕业大学生创业人数接近90万人，同比增长近1倍；在留学归国人员中，亦有约15%的人群(超过6万人)选择了自主创业。

一面是供给侧办公空间较高的空置率和租赁价格，一面是“中小微创”企业持续上升的办公需求，毛大庆认为，以WeWork为代表的共享办公模式可以帮助缓解我国的办公室租赁市场供、需不匹配问题，优化办公空间资源的利用效率，而以第三产业为主力军的创新企业不仅有着较好的增长前景，也为联合办公空间丰富自己的生态内容提供了较为优质的潜在客群。

根据毛大庆的简单估算，预计到2020年，中国排名前20的城市中商业地产和写字楼的面积将达到3亿平方米，其中30%的面积将转化为包括联合办公空间在内的各种空间共享形式，若按4000元每平方米/年的单价收入做保守估计，五年之后“空间共享”将形成一个千亿级规模的市场。

然而，中国市场在社会结构、经济基础和商业环境等各方面都有着自己的本土特色，如果照搬WeWork模式难免会“水土不服”。国内要实现共享办公需要在顺应中国特殊国情的基础上进行。

实践：共享办公“新物种”的运营实践

千里之行，始于足下。对于如何在中国市场上培育出联合办公这一共享经济背景下的“新物种”，如何将优客工场的战略构想一一变为现实，创业至今，包括毛大庆在内的每个创业团队成员每天都在思考和实践的内容，主要包括以下环节：物理空间布局、拿地模式、线下项目运营、线上平台搭建、聚集企业社群、战略投资、融资进程。

物理空间布局

线下物理空间的布局是承载后续战略落地的“地基”，正如上文所述，“生产资料”是共享办公的核心。考虑到国内联合办公空间行业潜力较大但格局未定的特殊情况，毛大庆在宣布成立优客工场后的首要任务，就是希望借助连锁经营模式，快速且“正确”地完成优客工场项目的城市布局规划和优质场地资源储备，打造“2万张桌子”这一流量入口的战略目标。

据毛大庆的估算，“2万”只是一个最基本的布局规模。他认为，只有在这一规模的基础上，才能获取足够的市场份额和品牌效应，进而建立生态、营造社群，将各项服务有机结合。未来优客工场的业务方向和盈利模式，也正是在这一基础之上变得明晰。

对于优客工场的城市布局，毛大庆认为，“不是所有的城市都适合优客工场”。考虑到联合办公空间在中国主要做的是B端市场，而优客工场的最终目的是要打造基于联合办公空间的企业社群生态圈，因此在城市布局方面，优客工场倾向于选择经济发达、有产业集群、创业活跃以及受教育年轻人多的城市。除了北京、上海、深圳三大城市之外，融资和创业环境好、创新能力强、GDP体量较大、置业压力较大的核心经济城市也被纳入考虑范畴。

在此思路下，优客工场于2015年首先在北京、上海、南京、西安4座城市开始运营，并以此为中心辐射全国市场；进入2016年，优客工场加速扩展项目，从原先的4个城市扩展布局到16个全国重点城市，完成45个项目的签约。

具体到各城市的项目落地进程，从其官网公布的数据来看，截至2016年8月，优客工场在所有签约项目中开业或在建25个，实现全国10座重点城市的落地工作，目前共计提供桌子数量11601个。据优客工场相关负责人介绍，目前签约的45个项目有望在2016年内完成全部开业，届时将能够提供近3万个工位。

拿地模式

除“正确”选址外，在优客工场的线下空间布局中，另一个关键环节是获取优质项目资源。事实上，随着其经营规模的不断扩大和品牌知名度的不断提升，优客工场的拿项目模式也经历了“从难到易、从单一到多元”四个阶段的演变，总体在朝着有利于经营成本控制和战略协同效应提升的方向努力。

其一，优客工场在初创时期采取的是业主直租模式。即使有毛大庆个人的地产行业资源加持，刚刚步入市场的优客工场总体而言的议价能力依旧不高。在2015年上半年签约的海龙大厦项目，就是按照当地的市场价格竞标租得；直到2015年底，随着早期项目的成熟和新项目的不断落地，优客工场才逐渐开始掌握了一些主动权，成为商业地产租赁市场中的主力需求方之一，在此后新增的项目逐渐开始以略低于市场均价的水平成交。

其二，优客工场开始探索单项目的知名品牌合作模式，在北京、深圳、天津三地和阿里云合作成立了三个项目。该模式涉及优客工场、阿里巴巴和地方政府三个合作方，其中，阿里巴巴作为全国首批公示的双创示范基地之一，为合作项目冠名并提供阿里生态资源赋能，当地政府以补贴的形式提供项目场地、装修和运营费用的支持。优客工场则全权负责该项目的日常运营工作、承担运营成本。值得一提的是，优客和阿里之间的合作仅局限于品牌合作，并不涉及股权合作。优客工场在此合作模式中相当于借用了阿里的“双创示范基地牌照”，从而获得地方政府的场地补贴、优惠政策，但无须向阿里支付“牌照”费用。

其三，优客工场和业主方尝试单项目的股权合作模式。在该模式下，业主方负责提供写字楼资源，并和优客工场分摊装修费用；作为回报，优客工场会视情况转让不同比例的项目股权给业主方，从而实现以股权换场地的合作方式。为了保证自身对合作项目的经营权和控制权，优客工场规定业主方的股权占比最多不超过49%。

其四，和大型商业地产方的战略投资模式。优客工场于2016年6月获得银泰置地战略投资，银泰置地的投资额中一部分是资产投资，即银泰以其全国8个场地的10年租赁权，加上部分项目的部分装修款项折现为投资额，战略入股优客工场。此后，优客工场将借力银泰布局成都、武汉、杭州、济南、合肥等省会城市。

线下项目运营

在优客工场的战略布局里，落地在全国各地、处在不同发展阶段的项目就像一个个独立而又互通的“群落”，是构成优客工场整体联合办公生态系统的关键组成要素。在具体项目落地上，如何设计空间、完善企业服务，以及提高项目管理和运营效率，也是战略执行的重要环节之一。

1。空间设计规划

对于优客工场这样的联合办公空间而言，空间不仅是运营场所和基础现金流来源，更是“内容”的载体。毛大庆认为，通过对于线下项目空间的设计规划，优客工场需要实现三大空间价值：有效满足入住企业的办公、创业需求；为入住企业员工提供舒适的空间体验；为促进“交流、分享”提供平台和空间环境。

第一，如何有效解决企业办公、创业需求。优客工场首先对不同功能的办公空间进行合理的面积划分和位置安排，这一过程是在项目的实际运营中，根据经验积累和客户需求逐步总结、演进的。

譬如，优客工场项目的办公空间分为开放工位区和封闭办公室两类。在最早成立的阳光100·优客工场社区，开放工位区和封闭办公室的面积比例为6:4；然而开业至今，阳光100社区内的开放工位区出租率已达到100%，而封闭办公室的出租率却只达到70%。究其原因，除了开放工位相比封闭办公室有一定的价格优势20%之外，在实际运营过程中，社区运营团队发现入驻企业往往会随着团队规模的扩大而提高对开放工位区的需求。以阳光100社区中的创业企业“跑哪儿”为例，在刚入住优客工场时，“跑哪儿”的6人初创团队选择了一间封闭办公室，当团队扩张至超过20人后，“跑哪儿”选择了搬到开放工位区，“最主要的目的是为了解决团队沟通效率问题”。

第二，如何为入驻企业员工提供舒适的空间体验。优客工场的空间设计并不通过密集排满工位的方式来追求租金效益的最大化，而是在空间中开辟出适当的公共休闲空间。以阳光100项目为例，在其1.5万平方米的建筑面积中，包含了6000平方米的健身房，余下9000平方米的空间中公共休闲区占比40%。在空间功能方面，优客工场在其各项目的公共空间中，囊括了咖啡厅、轻餐区、书吧、超市、剧场，甚至是医疗诊所、母婴室。比如，在阳光100社区的健康诊所，入驻企业员工不仅可以“寻医问药”，也可以在其门口的自动按摩椅区域，通过扫描二维码获得片刻的放松。

第三，如何为促进“交流、分享”提供空间环境。在阳光100的山丘剧院，通过背景音乐和灯光柔化打造出了一个适合休息、吃饭、聊天的“午休区”，目前已逐渐演变成企业之间自发沟通、交流、达成合作的社交场所；此外，优客工场在各个社区中随处安排着大大小小的“讨论空间”，通过扶手椅、灯光、白板等元素的拼接，将角落地区变为临时交流场所。

2。服务体系

2015年，优客工场共完成147家第三方服务商的引进，其中包括42家全国性服务商和105家区域性服务商，为入驻企业提供18个方面的企业服务。在2016年，优客工场的第三方服务商团队进一步扩大，截至今年9月，在优客工场线上服务商平台上线的服务商达到197家，而根据其官方公布口径，优客工场整体签约服务商数量达到347家。

随着商业模式的不断发展，优客工场在逐渐优化原有的服务商运营理念。一方面，第三方服务商的引进不再局限于线下，而是通过建立线上服务平台系统，将服务商加盟、服务商和企业的互动等功能在线上平台进行，从而打破了对服务商的地域限制；另一方面，优客工场也在试图发展一个可以“自我生长的服务体系”，即通过运营团队的交易撮合，鼓励优客工场入驻企业之间达成交易，互为服务商，进一步扩充优客工场生态内的服务体系。

3。入驻企业生态培养

除了构建服务体系，优客工场在其空间内装载的另一核心“内容”是入驻企业生态系统。正如前文所述，优客工场不仅需要获取足够规模、足够黏性的付费客户来覆盖项目运营成本，更需要通过入驻企业的生态效应来丰富空间内容，为空间开拓出工位租金之外的价值来源。简而言之，优客工场对于入驻企业生态的培养，需要达到提高空间利用效率，以及丰富入驻企业生态内容的两大目的。

如何丰富入驻企业生态内容，优客工场一方面扩展入驻企业的行业丰富度，另一方面通过各种场内活动促进入驻企业间的沟通、交流。

从成立起至2016年1月，优客工场在全国范围内共吸纳200余家入驻企业，覆盖行业超过21个，其中公司数量占比最高的三大行业为：互联网与科技类，占比近40%；文创类，占比23%；金融财税类，占比10%。从融资情况看，2015年优客工场共帮助入驻企业完成融资总额近20亿元人民币。

毛大庆认为，在优客工场的入驻企业生态体系中纳入的行业越多，越有利于企业之间交流、合作的达成。他表示：“跨界的合作由于没有利益冲突和竞争关系，更容易形成类似大学校园中的纯粹氛围，在这样的环境下，企业之间可以形成优势资源共享，企业员工之间也容易在这里满足社交、分享等‘人格消费’需求。”

线上系统建设

为了培养联合办公生态系统、打造商业社交平台，优客工场在布局线下的同时也在逐步完善线上系统建设，该线上系统以移动端APP为主要接口，辅助以PC端的官方网页，试图将优客工场的线下资源和服务互联化、移动化，从而打破“桌子”的物理界限，扩充优客工场的流量规模和生态圈外延。

优客工场的线上系统建设主要包括线上租赁系统、线上服务交易平台、联合办公社交平台、大数据平台四个方面，其中，前三大平台已经在优客工场移动端APP中基本实现上线运行，大数据平台和聚集办公社群则处在规划建设阶段。

1。线上租赁系统

线上租赁系统是将线下项目的管理和服务提供进行统一化、移动化，试图提高空间管理效率、降低人力和运营成本。具体来说，优客工场的线上租赁系统主要实现三方面功能：线上租赁管理、场内服务支持、访客管理。

首先，线上租赁管理功能由长租系统和时租系统两部分共同实现。长租系统方面，优客工场借鉴了酒店管理系统的理念，在客户签订入驻协议、绑定工位之后，长租系统可按照协议自动生成首付款、押金等一系列费用账单，在合同期间可实现每期金额结算、下一周期租金预缴、退租手续办理等服务。时租系统方面，优客工场最初只设计了会议室时租功能，允许其会员及非会员用户对其线下会议室、多功能活动厅进行按小时计的租赁服务，并可实现结算、订单管理、退订功能；为了进一步提高场内闲置工位资源的利用率，优客工场于2016年9月在其APP中上线了工位时租系统，开始针对非签约会员用户，提供按天计的临时租赁预约、结算服务。

其次，场内服务支持系统允许会员用户通过移动端APP提出支持和服务申请，平台系统将整理、归纳所有申请，将其分类、按紧急程度分发给线下运营管理人员。截至目前，优客工场的服务支持系统共支持人力资源、财税会计、法律政策咨询、品牌宣传推广、投融资对接、IT支持等服务，并允许用户对在上述服务外的其他服务需求进行单独描述和申请。

最后，访客预约管理系统允许访客通过线上系统预约参观或者会议活动，并将预约时间、地点、预约人信息匹配给相应社区负责人；此外，优客工场也计划通过该系统逐步实现访客行为记录功能，通过对访客基本信息和预约、访问行为信息的线上记录，形成访客行为大数据以充实未来大数据平台的内容。

2。线上服务交易平台

线上服务交易平台由服务商平台、投融资平台、活动平台构成，此外，优客工场的电商平台也在筹备上线中。

服务商平台允许优客工场会员企业通过移动端APP获得上线的197家服务商的服务介绍和联系信息，会员企业可以在财税、金融、法律、人力资源、行政等共计12个大类服务中查找细分服务类型，并按服务覆盖地域筛选相应服务商。作为处于发展初期、预算有限、需求量较小的创业型小微企业，优客工场中任意单个入驻企业在寻找服务商时往往会缺乏议价能力，因此优客工场希望通过线上服务商平台将其体系内的200多家会员企业的需求汇总后导向服务商，此举或许可以帮助其会员企业通过平台聚合效应来争取一定的价格优惠。

投融资平台同时面向创业者和投资人两大群体开放，并且不局限于优客工场入驻会员企业和投资机构。对于有融资需求项目的创业者，通过简单注册即可在投融资项目管理平台上发布项目，并可进行BP(商业计划书)在线投递。对于投资人，可以通过优客工场客户端进行注册认证，认证通过后可接洽优客工场线上平台所有融资类项目。在此过程中，优客工场提供的基础服务内容包括BP写作指导、项目审核、合作撮合，并附加以媒体传播和公关建议、项目回访调研等增值服务。

活动平台目前支持活动发布、搜索、报名、购票、管理和退订功能，大部分场内活动主要面向会员开放，试图通过线上平台的便利性降低企业活动的宣传成本，从一定程度上推动跨社区的活动互联并提高入驻企业的交流积极性；此外，线上活动平台作为优客工场的展示渠道，会不定期发布针对非会员APP用户的体验活动，例如近期发布的北京金域国际·免费办公体验日活动，即是一种配合线上平台同步上线的工位时租功能，公开向非会员用户开放的宣传体验式活动。

3。联合办公社交平台

联合办公社交平台的设计目的并非在于满足用户的高频移动社交需求，而是致力于打破优客工场入驻企业之间的找人、找资源通道，从而提升场内企业的业务活跃度和平台黏性。具体而言，优客工场的线上社交平台仅对会员开放，并对每一位会员贴上身份标签来展示其个人特点、所在企业、所在场地、提供的服务和活动。

从实现功能上看，社交平台系统支持通过标签筛选、寻找优客工场全国所有社区的所有会员，并与他们建立开放式的私信联系；此外，会员还可以在社交平台上发布包含文字描述和单张图片形式的社交动态，借此发布企业需求或分享自身所有的资源、即将举办的活动等。

4。大数据平台

优客工场期望通过线上平台系统的构建和日常运作，在提高线下资源利用效率、增加用户黏性和活跃度的同时，对用户的行为、发展、信用和行业数据进行收集、整理，依据数据模型为优客工场会员企业、个人，以及社会企业提供更精准、定向的服务。

5。聚集办公社群

通过打通线下项目和线上平台，毛大庆希望最终能在优客工场中聚集一个内容丰富的办公社群，这一社群中的企业和个人以办公场所甚至是虚拟工位为入口，在共同的文化和价值观下，通过分享资源、跨界合作来创造价值。

诚然，社群经济作为一种基于价值认同的“后市场经济模式”，在互联网时代有着较大的商业想象空间。例如，基于文化认同感，处于同一社群中的企业之间可以以较低的成本进行互动和交易，甚至有可能通过资源和内容的共享催生出“化学反应”。

然而回归现实，当前优客工场生态内的企业在交流密度、合作和共享活动的质量上仍处在起步阶段，并且这些交流互动更多需要运营团队进行撮合，自发程度较低。用毛大庆的话来说，“这是一个渐进的过程，他们(入驻企业及员工)正在逐步适应”。在未来，优客工场能否真正做成一个社群化、网络化的平台尚不可知，但在现阶段，毛大庆和他的团队仍需要认真雕琢每一个线下项目的运营细节，并不断优化线上平台的功能和用户体验，毕竟优质的基础层服务和方便高效的沟通平台才是促使入驻企业产生归属感和社群文化的直接推手。

战略投资

在投资方面，优客工场有别于创业孵化器，不以对场内企业进行财务投资为主要目的。事实上，优客工场目前主要进行战略投资，期待通过被投企业的价值增长或资源优势来丰富优客工场整体的生态内容。据相关负责人员介绍，优客工场目前的投资主要通过直投渠道完成，投资对象以场内企业为主，但也不排除外部企业。截至目前，优客工场共有不到10个直投项目，均尚未有退出机制。

从投资逻辑上看，优客工场主要选取处于发展初期的种子企业，进行早期(天使轮、Pre A轮)投资，除了向被投企业提供股本投资之外，优客工场也会对其提供一系列投后管理服务。

从投资方式上看，优客工场基本不做领投方，更多是进行投融资方对接后的跟投，参股比例控制在10%~20%。在此模式下，优客工场希望与投资机构形成良好的合投关系，通过双方对项目的共同评估和相互验证，达到降低风险的作用。

从投资标的筛选上看，优客工场倾向于选择与优客工场自身生态或者其他被投企业可以形成生态网的标的公司。举例来说，优客工场在考虑投资一些高端医疗产业公司之余，也在考虑投资一些养老产业的创业公司，从而希望两者之间可以产生同一产业链上的协同效应。

在直投之外，未来优客工场也将有两只主投基金和两只联投基金问世。

融资进程

优客工场的上述一系列战略落地举措，离不开充足的资金支持。自2015年4月成立至今，优客工场以平均3~4月的高频率，在“小步快跑”中完成了5轮融资活动，主要融资包括解决资金需求和实现战略合作两类。

一方面，无论任何创业企业，融资活动的首要目的是解决企业成长过程中投资现金流和经营现金流之间的资金缺口，优客工场也不例外。在创立初期，优客工场在线下项目布局方面快速落子，资金需求主要体现在线下场地签约、项目装修开业、线上系统建设和行业资源并购整合四大方面。以其A+轮融资为例，据公开信息显示，优客工场此轮2亿元人民币的融资主要用于三个方面：上海、北京等地15~20个场地的开发；互联网线上平台的启用，包括撮合交易平台、线上股权交易平台等；并购整合1~2家联合办公空间。

另一方面，优客工场的近两轮融资则带有十分浓重的战略合作色彩，细看四家战略投资方：银泰置地、中融信托、中国泰合集团、北京百福嘉工程管理，除前文所述的银泰置地以提供全国银泰广场8个场地的10年租赁权为方式战略入股之外，其余三家也均是手握优客工场急需的珍贵战略资源。譬如，中融信托，作为国内知名信托金融机构，管理资产超过5000亿元人民币，在房地产投资、风险投资、金融衍生产品等方面均拥有丰富的经验和渠道。对优客工场战略投资入股后，中融信托主要将依托自身优势为优客工场入驻企业提供丰富、全面的金融服务，促进优客工场企业集群服务平台的建立和价值的提升。

观察：优客工场的风险与挑战

创业不易，这不仅是毛大庆和他的团队在服务入驻企业过程中的切身感受，也是优客工场所必须面对的现实问题。优客工场在刚刚过去的一年内只是雏形初现，在未来的发展道路上仍将面临诸多风险与挑战。

短期来看，在“轻资产”运营模式下优客工场将面临持续的现金流压力。相比于自持物业的SOHO 3Q，优客工场并不拥有办公楼这一核心资产，也就意味着将来无论是已有项目的持续运营，还是新项目的拓展布局，均会以办公楼租赁成本的形式产生持续不断的现金流出。这给优客工场提出了“节流”和“开源”两方面的挑战：

第一，在国内联合办公空间行业日益激烈的竞争下，优客工场即使有毛大庆个人的地产行业经验和资源积累，也不得不直面办公楼租赁成本控制的问题。一方面，优客工场是否能够在有效防范现有业主提价风险的基础上，进一步提高对业主的议价能力；另一方面，优客工场是否能在未来扩大“非业主直租”拿地模式的实际应用比例，通过战略合作、战略投资等形式合理控制新增项目带来的现金流出。

第二，对于仍以租金收入作为90%创收来源的优客工场而言，能否实现高入驻率仍是对项目持续运营的一大挑战。根据其当前的拿地成本和定价水平，优客工场的一个典型项目需要在开业三个月内达到60%以上的入驻率才能实现盈亏平衡，而其全国所有开业项目当前的平均入驻率刚达到60%，这意味着除了北京阳光100项目、上海陆家嘴项目等可以达到80%以上入驻率的旗舰社区，优客工场当前整体的入驻率水平也只是和北京、上海两地众多共享办公空间的平均水平相当；而进一步考虑优客工场的主要客户群体——创业企业的现状，国内目前的创业失败率高达80%，在此条件下优客工场是否能够始终维持旗舰项目的高入驻率，尤其是如何将新增项目的入驻率做到盈亏平衡线之上，均是未来需要着重关注的问题。

长期来看，优客工场实现整体战略布局的另一挑战在于如何真正落实生态体系的构建并从中获取多元化的收入来源。在毛大庆规划的盈利模式中，最终将有60%以上的收入来自于提供服务和生态价值收割，然而从目前来看，优客工场除了约10%的收入来源于办公室预订、活动费等基础服务之外，多元化的创收模式并不明朗，其生态体系的构建成果以及入驻企业对该生态系统的黏性也尚未有明确的评判标准。基于SaaS理念的联合办公空间管理系统销售、建立电商平台从而实现流量变现、成立大数据平台和企业征信平台……优客工场在盈利模式和生态构建上的种种期许，仍需要依靠强大的运营能力和不懈的创新探索来实现。

未来已来，在共享经济和“双创”的风口下，毛大庆和他的优客工场已经驶入了国内共享办公布局和实践的航道。千帆过尽之后，行业格局将如何变化、优客工场将何去何从，这个仅仅一周岁的创业团队需要在诸多不确定性中一步步摸索尝试，让我们拭目以待。

(原标题：优客工场：共享办公的布局和实践)