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自持出租物业通常搭配两个实体：开发公司和物业公司，开发公司负责出租及运营推广，物业公司负责物业管理，开发公司负责收取租金、场地使用费、推广费等，物业公司负责收取物业服务费。
智慧源作为一家专业的财税咨询机构，笔者结合实务工作经验，现对以下几个自持出租物业常见的问题涉税简要加以分析，希望对广大读者有所启示。
一、租金涉及的税务风险及管理
通常租金如果过低（和周边同类出租物业相比），可能引起税务机关评估，按照同类物业出租的公允租金计算缴纳税费（企业所得税、增值税、房产税），但对于过高的收入（物业费、推广费）一般不作调整。
根据《税收征管法》第三十五条规定，纳税人有下列情形之一的，税务机关有权核定其应纳税额：（六）纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。税务机关一般会采取纳税评估系统中数据进行比较分析，以及检查是否有通过其他费用认为分割租金行为，综合判断租金是否过低。
如发现出租物业租金比同类商场租金低，则税务机关可能会启动“纳税评估”程序，进行数据分析并检查。
企业常通过物业公司增加转租环节（深圳项目暂不适用），减少房产税的方式处理。在增值税制下，如果是新项目，自持物业主体开具的租赁增值税专用发票可以在管理公司中扣除，并不会增加增值税税负。如果是老项目，需要测算节省的房产税以及不得抵扣进项税之间的差额，再作进一步详细分析。
二、场地使用费涉及的税务风险及管理
根据《财政部税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》第一条规定，“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。室内场地使用费，可能被税务机关认定为不动产出租，征收12%房产税。室外场地使用费并非房产税征收范围。企业应注意正确划分室内、室外场地使用费。
三、推广费涉及的税务风险及管理
根据财税[2016]36号文的相关规定，推广费属于服务费性质，并不属于租金，通过合理方法分割部分租金至推广费能有效降低房产税。推广费不需要缴纳房产税，但如无相应推广服务，仅通过推广费收入分割租金可能存在被税务局认定为租金收入，缴纳12%房产税。
如需收取推广费，必须建立在实际推广工作的基础之上，按年设定推广计划使收费与服务向配比，并在推广合同中与租户确认，以降低税务机关认定为租金分摊的风险。实务中企业应注意统计现场各商场收取推广费情况，包括收取对象、收费标准、推广活动计划、收费合同等修改、调整推广费合同等，并形成模板，严格执行规范合同签订流程，合同签订前还应提交公司相关财税部门进行审核把关，以避免不必要的税务风险产生。 作者：鲁俊 （作者是智慧源资深咨询师 转载请注明作者）
2016年地产形势越来越严峻，5年内60%的地产企业或主动或被动地消亡，并购重组会成为地产行业的主旋律；在房地产企业并购重组、内部架构调整中绕不开的是税收问题，且非常复杂，金额动辄上亿元。 如何在并购重组中实现税负的最优化？ 如何掌控并购重组中的遇到的财税问题？
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