财经上帝视角

vu米 2016-09-19

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如果不顾房价飙涨,经济转型将会夭折

2016-09-18 财经上帝视角1评

今年第一季度后,一、二线城市的房价火爆一度成为焦点。特别是一线城市地王频现。二线城市受到一线城市的外溢性及一线城市政策收紧的影响出现一波地产热。伴随这场风风火火的房价新涨势中不仅有对于钢铁、水泥等产能过剩行业的红利，还藏有扼杀经济转型的飞刀。

已经有太多文章提及今年一、二线城市房价的疯狂，应该已经不用多说。然而，有谁算过中国房价涨势背后带来的巨大投资收益？一线城市的房价涨到如今这种地步应该已经和刚需无关。一线城市的房地产价格更多反应的是投资需求。

根据中金发布的标准房地产投资收益指数数据显示，8月份，全国116座城市的住宅投资收益率如上表所示。当月收益率低于的仅有6座城市。有29座城市住宅投资收益率高于20%（中国国内有几个行业的净利润率能超过这个数？），有4座城市的收益率高于50%。单看这组数据可能没有概念，但如果对比如下数据的话就会发现些什么。

根据财富中文网发布的2015年中国500强利润率最高的榜单数据，2015年，净利率最高的贵州茅台股份有限公司净利润率只有47.64%。净利润率超过40%的只有7家。这也意味着，2015年中国500强企业中没有一家的净利润率是超过50%的。

中国500强企业无疑是中国国内企业的代表。连他们的收益率都比不上某些地方的住宅投资收益率，其他中小企业又有多少家能与之相比呢？

当然，单个月份的数据不足以说明问题。

笔者选取北上广深4座一线城市数据为例，除了广州外，北京和上海的住宅投资收益率从今年第一季度后就开始走高，现已达到40%的年化收益率上方。深圳的情况更是恐怖，直到今年下半年，住宅投资收益率才回落至30%下方。2015年第二季度至今年第二季度，深圳的住宅投资收益率一直高于40%，且最高曾一度超过80%。笔者例举的案例还不是今年最夸张的某些二线城市的数据。例如苏州、南京等地受一线城市辐射，其投资收益率更高。

这意味着什么？资本逐利的特性应该是常识不用解释。在住宅投资收率如此之高的情况下有谁会去投资其他实体行业？

中国现在的国策是制造业向服务业转型，以创新创业为引擎驱动经济运行。在这个转型过程中资本投入是不可或缺的因素。在房地产行业吸金力能力这么强的情况下，除了政府资金注入创新创业领域外，其他资本应该都优先选择房地产行业。

从房地产资金来源数据（上图）看就能很好的证明这一点。按照以往情况，房地产开发商的资金来源主要来自于三方面：自有资金；预售款；抵押贷款（土地或在建房屋为抵押）。从数据看，房地产资金来源主要依靠其他项和自筹项。这与现今市面上的金融衍生品不无关联。以房地产项目为标的的投资项目在资本界根本不算什么稀有物种。也就是说，开发商向社会融资的体量在上升。从历史数据看，其他项和自筹项金额一直在上升，这说明社会资本也喜欢房地产项目。

如果看到这还没有感到害怕的话，那结合下一张图应该明白了。