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一、认识房地产 1、房地产有居住功能、投资功能。 2、房地产种类：从投资风险由低到高排序，房地产共有6类，分别是住宅、商铺、购物广场、写字楼、酒店、工业地产。 3、住宅分类：普通住宅（产权70年），公寓（住宅公寓产权70年，商业公寓产权40-50年），联排别墅（产权70年），独栋别墅（产权70年） 4、从投资角度考虑，普通住宅和其他几种类型住宅相比：是最容易出售和出租的，交易和持有税费是最低的，贷款比例是最高的，贷款利率是最低的。因此投资风险相对而言是最小的。 5、房产投资的特点： （1）投资金额较大（一线城市100万首付，二三线城市30万首付）； （2）税费成本较高（一般为房价的2-5%，如果楼市较热，卖家的税会转嫁给买方，买家的时机税费可能为成交价的5-25%）。由于税费较高，我们在买入房地产时就意味着已经亏损20%左右了。而同样是投资房产，投资香港REITs基本免税，成本就低很多。 （3）投资期限长。高税费成本之下，低频交易，长期持有，才能赚钱。 （4）融资能力强。可以按揭贷款70-80%，贷款时间长达20-30年，这是股票、债券、基金、公司等其他投资工具没有的优势。 （5）交易流程复杂。涉及环节相对较多，比较麻烦。 6、房产投资的主要风险： （1）市场风险。化解方法：在好价格买进； （2）政策风险。化解方法：在好价格买进； （3）社会风险。化解方法：选择社会稳定性较好的地区进行投资； （4）变现风险。化解方法：选择好房子； （5）利率风险。化解方法：在好价格买进； （6）汇率风险。化解方法：选择货币发行有严格约束的国家； （7）自然风险。化解方法：避免在自然灾害高发的地区投资。 7、房产投资的主要收益来源：租金收益、房价增值收益。 二、商品房投资方法 1、选择好城市 （1）在中国，最好的城市是北上深广；其次是选择省会或地级城市。 （2）过去连续3年的常住人口及常住外来人口都是净流入的城市，才是好城市。 （3）选出好城市中的好区域：看常住外来人口/常住人口的占比，占比高于城市均值的区域更有投资价值。 2、选出好房子 （1）好房子需符合6个条件：好地段、好环境、好物管、好户型、房龄小、空置低。 （2）什么是好地段？一切便利性的总和，比如交通、餐饮、购物、学校、医院等； （3）什么是好环境？小区外部没有污染，比如噪音、空气、电磁、水等； （4）什么是好物管？小区物业管理水平好，比如房子老化程度、卫生情况、绿化情况、车辆摆放情况等； （5）什么是好户型？最容易出租和出售的户型，一般是55-75平米的二居室单元房； （6）什么是房龄小？房龄是指自房屋竣工验收合格交付之日起到现在的期限。对于房龄超过20-25年的房子，银行不再提供贷款；从投资角度考虑，我们只投资精装二手房，但房龄最好不要超过15年； （7）什么是空置低？指没有人居住的房屋比例低。空置率不仅要看目标小区的，还要看周圈小区的；在中国，空置率在10-20%为合理区，大于20%的小区则不要投资。 3、等待好价格 （1）房地产市场具有很强的周期性，根据哈里森周期论，房产1个周期一般为18年，通常前14年上涨，后4年下跌。 （2）用净租金收益率来衡量价格的好坏。净租金收益率=年租金净额/初始投资现金总额；年租金净额=年租金总额-年物业费-年保险费-年房产相关税-年维护费-年出租托管费-年贷款本息-其他费用；初始投资现金总额=首付+购房产生的税费；当净租金收益率>10年期国债收益率的中位数3.8%时，就是好价格。 假设一套房子70平米，月租金4500元，总价350万；小白如果要投资，就是二套房，需要首付40%，最长贷款期为25年，贷款利率为4.9%。这套房是否值得投资？通过房贷计算器网址（http://www.)，可计算出每月需还款12154元，则年租金净额=4500*12*0.9-12154*12=-97248元。目前不值得投资。 小白看上的这套房子在什么价格才值得投资？假设房价等于X元是好价格，购买税费按5%估算，则（4500*12*0.9-60%*70X*每年还本付息实际利率）/（40%*70X+5%*70X）=3.8%，计算出X=11807元。每年还本付息实际利率=12154*12/210万=6.95%。 所以，现在不值得投资。如果租金从4500—>9000，则X=23614元；如果租金从4500—>20000，则X=52476元，超过现在的每平米单价5万，才值得投资。 4、买入房产 （1）产权有问题的房子不买； （2）房龄大于15年不买； （3）不是精装修不买； （4）贷款比例低于50%不买； （5）空置率高于20%的不买； （6）感觉不好不买。 5、长期持有 6、卖出房子 租售比=月租金/房价。在中国，当租售比低于1:540时，说明房价出现泡沫，无投资价值，应卖出房子。 三、房地产投资分析工具使用方法 1、房地产资产负债表 2、现金流量表：如果当期净租金现金流量>0，说明是生钱资产，可考虑买入； 3、房屋买入关键指标：房龄、净租金收益率、贷款比率、房贷期限、空置率；如果5个指标都符合条件，可考虑买入； 4、房屋卖出关键指标：售租比>540，则卖出。 |
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