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（新浪房产讯 楼盘编辑：黄玲）租房，是流动人口永恒的话题。买房，是租房者梦寐以求的目标。有人说，有钱宁愿租房也不去买房，因为可以拿买房的钱用作其他投资，可以比买房获取更丰厚的回报；有人说做“房奴”幸福，因为当下房产是最保值的投资渠道。买房与租房之争，哪个更加符合理财学的道理？其实，每个地方有不同的答案。关键要看房价与租价之间的比例如何。对于无房者来说，租房和买房，哪一个选择才更加科学合理的？ 投资回报率与贷款利率倒挂 租房暂比买房划算 买房还是租房？对于初次置业的购房者来说，以前也许较容易决断。但经过连续加息等调控措施后，这个问题现在变得很让人纠结了。连续五次加息之后，房地产投资回报率与贷款利率已经产生倒挂，相比而言，租房暂时比买房更为划算。 房地产投资效益最常用的一个指标是投资回报率，主要就是计算租金的年回报率(另外还有指标如房价上涨预期等)，其公式为：租金回报率＝每月租金收益×12/购房总价。 以昆明市热门地区南屏街区的新楼盘为例，目前成交均价在15000元/平方米左右，一套60平方米的房子总价90万元，每月租金不到2300元，年收益不到3.6万元，回报率不到4%，这其中还没有计算装修等成本费用在内。一般来讲，住宅投资回报率在6%以上，才视为可以接受的回报率，8%以上的回报则算比较丰厚。但是考虑到目前五年期个人房贷基准利率已涨到7.05%，二套房的房贷利率还要上浮30%，其实际贷款利率已经达到9.165%，与普通的房屋投资回报率相比较，这么高的贷款利率又使房屋的投资价值缩水了很多。 过去人们投资买房，一是看中租房的投资回报，二是看中房价上涨的预期。普通人的买房决心一般也由此而起，但从今年起，投资回报率已经开始低于贷款利率，这一差距还在逐渐扩大，原因之一就在于可供租赁的房源比较充分，房租上涨的可能较小，因此从目前来看，租房比买房更为划算。 房价租金比偏高 租客压力不小 昆明房价租金比偏高。“在昆明租房住真贵，但买房更贵。”刚刚大学毕业在一家律师事务所工作的小影告诉小编。小影大学毕业后在昆明新迎片区与三个同学合租了一间62平米二室一厅的房子，租金每月1300元，每月平均需支付房租325元，且水电费、物管费、垃圾清理费、治安管理费自理。平均下来每月大概总共支出400块左右，相对于小影现在1000块每月的工资来说，居住问题给小影带来的压力可谓不小。 根据新浪乐居云南站价格信息，昆明市新迎片区新房房价为9000元/平方米左右，二手房房价约为8000元/平方米左右，而同地段的房租价格达到20.96元/平方米，一套62平方米的房子租金要1300元/月，按二手房房价计算，房价租金比为381.68。房价租金比偏高，租客压力不小。 房价租金比是一个反映房价与租金价格的一个指数，一般来说，买房者若要满足5%—6%的投资回报要求，房价租金的比值为196-232，如果房价租金比超过300，说明该区域房产投资价值变小，房价高估，也就意味着房地产泡沫严重；如果低于200，说明该区域投资潜力较大，房价泡沫不大。从这个指数上看，昆明房价似乎已经存在泡沫。 房产投资或成隐性负债 市民投资渠道应多元化 对于无房者来说，如果够首付的话，买房比租房更加划算。但是，买房划算只是与租房比较，并不代表买房后用来出租就能赚得盆满钵满。如果一味地以买房作为投资行为，以期出租获取收益也并不可取。 房价租金比居高不下，租金收入和投资支出不对等；买入房产能否增值，并跑赢CPI，答案为否。今天的投资房产，或成为隐性负债。 近期利息不断上升，银行放贷困难，这给买房增加了一定的成本。其次，市面上其他理财产品收益率也不断提高，市民可以多元化地选择投资渠道，不至于投资渠道单一，过度依赖于房地产行业。 此外，打算持有房产时间的长短，对是否应该购房，也是一个必须考虑的因素。如果打算买房住两三年后便转手卖掉，小编建议以租房为宜。因为购买和销售房产的手续较繁琐，中间产生一定的手续中介费；再次，房产升幅日趋平稳，不会再有短时间内大起大落的行情了，因此，期望两三年房价大涨再抛手的买家可能不能如愿。小编建议，持有房屋最起码要在3年以上，否则即使房产在转手时能赚上一些钱，但算上两次交易的隐性成本，其实并没有赚到钱。 |
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