南山区城市更新，这些利好消息！

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南山区总部基地布局图（放大浏览）

近日，深圳市规划和国土资源委员会发布由该委组织编制的《深圳市城市更新“十三五”规划》（征求意见稿）（下称《规划》意见稿），向社会公开征集意见。未来5年，深圳将力争改造完成100个旧工业区项目，力争完成100个城中村或旧住宅区、旧商业区综合整治项目，完成各类城市更新用地规模30平方公里，其中将完成约20个城中村住宅改造项目，满足50万人住房需求。其中南山区涉及的规划包括以下方面：

 

● 南山区“拆除重建类更新”具体目标任务低限值为75公顷。

● 南山区“综合整治和功能改变类更新”具体目标任务为80公顷。

● 南山区新增更新单元计划规模分配下限值210公顷，上限值300公顷。

● 南山区“工改MO”类更新单元计划用地指标上限为60公顷。

● 南山区公共配套设施类更新任务分配为中小学8所、综合医院1家、幼儿园15所、公交场站13个，非独立占地公共配套设施建设面积为5.3万平方米。

● 南山区保障性住房配建套数任务为9000套，创新型产业用房配建任务为15.7万平方米。

● 南山区城市更新范围内优先落实近期建设规划的变电站1处。

 

城中村更新规划建议

以综合整治为主、拆除重建为辅。规划提出——

■ 特区内建筑质量较好、建设年代较新的城中村，原则上以综合整治为主；

■ 特区外龙华中心、龙岗中心、空港中心（副中心）、观澜中心、布吉中心、平湖中心（组团中心），以及已建、在建轨道站点500米范围内的城中村，适度考虑拆除重建、加大保障性住房配建力度；

■ 特区外一般区位且建筑老化、隐患严重的城中村，鼓励拆除重建；

■ 市、区主管部门认定，具有历史文化特色的城中村，原则上以综合整治为主。

5年完成城市更新用地规模30平方公里

 

为实现“十三五”期间更新目标，每个区都要有成规模的拆除重建类更新重点地区，每个区都有重大公共利益保障类更新项目。

 

城市更新分区指引图

 

同时根据各区发展潜力和需求，结合“十二五”期间绩效考核指标任务完成情况，分区开展“拆除重建类更新”实施绩效考核，全市10区（新区）完成规模不低于1250公顷，其中南山区的具体目标任务低限值为75公顷。

 

更新潜力范围分布图

 

综合整治和功能改造方面，每个区都要有一批示范项目，涵盖旧工业区综合整治类升级改造、城中村二类综合整治、旧住宅区和旧商业区整治等多种方式。同时根据各区更新潜力，分区开展“综合整治和功能改变类更新”实施绩效考核，全市10区（新区）共计完成规模为1750公顷，其中南山区的具体目标任务为80公顷。

 

更新预警地区空间指引图

 

更新单元计划规模方面，《规划》意见稿提出，有效发挥城市更新单元计划的管控作用，有序推进计划审批，科学调控计划规模，规划期间建议全市新增更新单元计划规模为35至50平方公里，年度规模建议在7至10平方公里。其中，建议南山区更新单元计划规模分配为：下限值210公顷，上限值300公顷。

 

市政交通支撑任务分工指引图

 

南山更新策略大解读

蛇口与西丽中心拟开展更新规划试点

     

为实现“十三五”更新目标，《规划》意见稿制定了优化城市空间、提高产业发展质量、提升民生幸福水平、践行低碳生态更新、提升基础支撑水平等方面的更新策略。其中，南山在城市更新规划中占重要篇章，在城市空间布局、产业发展、民生配套等方面有着诸多规划或者安排部署。

 

01

空间布局

引导蛇口和高新北片区实现高质量更新

优化城市空间布局方面，《规划》意见稿提出，强化多中心组团结构发展，有序疏解罗湖、福田、南山等原特区内就业和人口压力，提高各组团内部职住平衡水平，稳步促进多中心平衡发展；

涉及南山的重点区域的更新中，将以现代化国际化城市为标杆，积极引导中国（广东）自由贸易试验区蛇口片区、高新北片区等全市重点发展区域开展高质量城市更新，形成城市新增长极；

加强更新统筹片区和重点更新单元改造，以蛇口、西丽中心等重点产业发展区及重大公共配套设施周边区域为重点，结合各区自行划定的重点更新单元，积极开展更新规划试点，强化政府主导作用，鼓励集中连片实施更新，协调各方利益，带动基础设施建设和城市功能结构系统优化，促进片区经济整体提升。

 

02

工业用地

严控成片产业园区“工改商”、“工改居”

《规划》意见稿中明确，工业区块控制线内的旧工业区更新方向原则上应为工业用地功能或新型产业用地功能。为保证制造业的用地规模，严格控制成片产业园区范围内的“工改商”和“工改居”，保证至2020年全市工业用地比重不低于25%。另外，加强创新型产业空间供给，配建创新型产业用房总规模约100万平米。合理引导更新方向符合法定图则等上层次的规划要求且满足相关情形的工业用地改造为新型产业用地。其中，南山区“工改MO”类更新单元计划用地指标上限为60公顷。

03

民生配套

南山中小学8所，综合医院1家

民生公共配套方面，《规划》意见稿提出，“十三五”期间，深圳将优先推进公共设施配套缺乏地区的城市更新。重点在公共设施严重缺乏地区，划定更新统筹片区或重点更新单元，采用空间腾挪、功能整合等方式，贡献规模较大的集中连片用地，保障大型公共基础设施落地。具体数量上，“十三五”期间，通过城市更新项目规划落实的公共配套设施包括：不少于100所中小学，不少于8家综合医院，不少于215所幼儿园，不少于133个公交场站，非独立占地的公共配套设施建筑面积不低于87万平米。其中，南山区公共配套设施类更新任务分配为：中小学8所、综合医院1家、幼儿园15所、公交场站13个，非独立占地公共配套设施建设面积为5.3万平方米。

04

住房保障

南山区保障性住房配建任务9000套

此外，在加强房地产市场供应，缓解住房短缺压力方面，“十三五”期间，《规划》意见稿中安排争取更新住房供给占全市住房总供给七成以上，规划期内实现新增约26万套商品住房的供给目标。而在保障房方面，则将严格执行更新配建保障房政策，力争通过更新配建保障性住房约650万平方米；以中心区、轨道站点周边、重点产业片区等为重点，提供13万套保障性住房；以轨道沿线或站点周边区域为重点，改善保障性住房建设区位。其中，南山区保障性住房配建套数任务为9000套，创新型产业用房配建任务为15.7万平方米。

 

05

低碳发展

禁止西丽水库一级水源保护区内更新行为

为保护城市生态，《规划》意见稿明确，严格控制基本生态控制线内的更新行为，禁止西丽水库等27个水库一级水源保护区内的更新行为。另外，推动塘朗山、羊台山等重要功能区的生态恢复和整治复绿。

 

06

基本支撑

积极推进深圳西站周边城市更新

基础支撑交通方面，将紧抓深圳西站普速铁路功能调整机遇，积极推进深圳西站周边城市更新，优化前海中心发展空间。在城市更新中协调预留规划的深茂铁路（机场——西丽——坪山）等项目的建设空间；市政项目中，优先推进南山污水厂扩容、蛇口污水厂提标改造及相关配套管网提升适配等项目的实施，形成“地上地下”联动更新；市政基础更新任务为，南山区在城市更新范围内优先落实近期建设规划的变电站1处。

 

07

更新模式

试点探索政府主导的更新单元实施机制

《规划》意见稿中还提到，“十三五”期间将创新更新模式。其中，政府主导类的城市更新模式将得到加强，将积极鼓励各区按要求划定重点城市更新单元，试点探索政府主导的更新单元实施机制；对市场主导类的城市更新模式将予以规范和完善，鼓励多元主体参与城市更新。深圳还将在“十三五”期间推动《深圳经济特区城市更新条例》的立法工作。

来源：蛇口消息报（shekounews）