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物业设施设备风险是指在物业管理区域内，在物业设施设备管理使用过程中，由于工程项目建造中存在的固有瑕疵或物业管理服务中的失误,特别是物业使用人在使用物业相关设施设备中的不当行为所造成的风险以及不可预见的自然灾害所造成的风险。由此引发的突发紧急事件有：房屋主体安全，突发性停水、停电、停气，水管锈蚀渗漏、爆裂，煤气泄漏，消防报警，设施损坏、伤人、自然灾害、公共卫生破坏等等。
一、物业设施设备的风险分类 物业设施设备的风险分为人的不安全行为、物的不安全状态和环境不安全因素。 人的不安全行为有：不按操作规程进行设备检修和操作；不按管理要求私自脱离岗位；醉酒上岗；不按要求设置警示标牌；不按规定参加培训；身体带病上岗；业主违规装修，私拉乱接电力线路等。 物的不安全状态包括：设施设备应当设置而未设置防护装置；电力变压器长时间超负荷运行；电梯安全回路被任意短接；照明控制箱门没有上锁且没有警示标识；消防管网缺水；某设备阀门没有在正常状态等。 环境不安全因素包括：机房因无通风空调设备温度超过45℃；电梯底坑集水坑排水管与外部出水口形成倒坡，积水无法排出；配电房电缆地沟长期积水；操作规程不健全或与实际情况不相符；化粪池一氧化碳超标等。 将这些风险按其产生的原因也可以归纳为设施设备固有风险、维护不当造成的风险以及人为原因造成的风险。
二、设施设备风险管理的基本流程与要求 设施设备风险管理的基本流程包括： 1、收集风险管理初始信息； 2、进行风险评估； 3、制定风险管理策略； 4、提出和实施风险管理解决方案； 5、风险管理的监督与改进。 上述流程中风险管理策略的制定尤为关键。它是通过对风险信息的整理和评估，提出有针对性的解决方案，把风险消除在萌芽状态，使得设施设备趋于本质安全。例如对于设施设备固有风险，应该采取改造、绝缘、隔离、警示、上锁、监护、钥匙管理等措施加以规避。对于维护不当造成的风险要采取加强巡查力度和现场指导、强化流程制度管理和落实奖罚制度、实施预防性维修、实施恢复性维修、外包方监管等措施防止设备故障风险。对于人为造成的风险，应该采取同操作者进行思想沟通、员工身体健康检查、工作合理调配、操作规程的熟悉、演练、双岗监护等方式提高操作者的状态和专业素养，防止设备误操作风险。
三、物业设施设备风险防范措施 1、把好物业承接验收关，把质量验收作为物业设施设备的重要内容，认真、严谨地进行查验工作，把物业项目在建造过程中存在的问题尽全力消除在物业使用之前。 2、抓好物业管理企业制度建设。建立健全并严格执行国家相关规范和物业管理企业各项内部管理岗位责任制，贯彻执行生产安全操作规程，制定各类风险应急预案。 3、抓好员工素质教育培训以及普及提高全员风险防范意识。 4、开展风险意识宣传教育，培育物业使用人的风险意识，依靠“业主规约”规范物业使用人的物业使用行为。发现使用人违规又无法制止时，应及时向政府相关主管部门报告。 5、适当引入市场化风险分担机制，如购买共用设施设备保险、财产损失险、公共责任险等。
四、突发紧急事件的处理原则 1、按照预先制定的处理预案实施处理尽可能地控制事态扩大和蔓延，把损失和危害降到最低限度。 物业设施设备管理典型紧急事件处理预案包括：火警、火灾应急处理程序；电梯故障困人应急处理程序；故障停电应急处理程序；故障停水应急处理程序；监控、防盗系统故障应急处理程序；燃气泄漏应急处理程序；浸水、漏水应急处理程序。紧急事件处理预案编制核心内容包括：对紧急情况或事故及其后果的预测、辨识和评估；规定应急救援各方组织的详细职责；应急处理中的组织措施和技术措施；应急处理行动的指挥与协调；应急处理中可用的人员、设备、设施、物资、经费保障和其他资源，包括社会和外部资源等；在紧急情况或事故发生时保护生命好、财产和环境安全的措施；现场恢复；应急培训和演练，法律法规的要求等。 2、以解救人员安全为第一，保障财产安全为第二。 3、处理紧急事件的人员应及时果断处理，不消极回避。 4、处理紧急事件应有统一现场指挥调度。 5、应随事件发展过程的变化灵活掌握预案的实施。 6、处理事件应以不造成新的更大损失为前提。
五、紧急事件的处理过程要求 紧急事件发生后，公司相关部门领导人及相关人员应及时到达事件现场；有领导、有组织地采取对应预案实施处理；加强事件处理中相关组织部门及人员间的沟通与联络；涉及公共利益的紧急事件，应由专人向外界发布信息，避免干扰影响事件的正常处理；对重大紧急事件，应注意保护现场以利相关部门调查；事件处理完毕后，应进行总结、分析、改进，以提高企业处理紧急事件的能力；将事件的发生、处理过程及产生的后果，向相关上级组织报告。 转自：《住宅与房地产》 |
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