很多人搞产业园都开始运营了，还不知道商业模式是什么，最后只能推倒重来。所以要先想好你的盈利模式是什么，磨刀不误砍柴工。由于产业园区产品单价低、开发强度低、招商难度大、利润空间小、建设进度慢、资金回笼周期长等特点，那么就需要我们提前理顺开发思路，探索盈利模式，这也是做项目的重中之重。 金田影视产业园总经理杨峰认为，“不管做什么，地产也好，产业也好，最核心的还是得有一个非常清晰的盈利模式，我们现在就是用地产的租赁业务的回收来盈利，以及金融业务的抵押、信用、担保等。包括未来我们正在探索资产证券化的一个过程，包括上市也好，还是发债也好，正在探索过程中，最终还是要达到你的收益。我认为这是我们做产业地产最核心的一个模式。我们的模式很清楚，我们还是要以地产综合性的服务去支撑文化产业的发展。当然，互联网本身可能不赚钱，但是它在衍生出来的产业相关性方面，有很大的盈利空间。不管是什么模式，最终你不管在资本市场上上市还是不上市，都会给股东一个类似的回报交代，否则你这个企业也没法往下再发展。你不管用什么手段，你投一块钱，你最终肯定是要产出大于一块钱的效益，你才有可能生存下去。” 在《安家》杂志看来，一般能看到的一定不是商业模式，而唯有背后蕴藏的资本运作逻辑才是产业地产商业模式的精髓。东滩顾问对众多开发商的商业模式进行高度概括，总结出四大产业地产商业模式，即以产业物业开发租售为主的地产开发商模式，以PPP为主的产业新城开发商模式，以双轮驱动为主的产业投资商模式以及以基金运作为主的基金投资商模式，每类商业模式均有内在的资本运作逻辑和开发能力要求，后进入的产业地产开发商可根据自身的资源、能力状况匹配相应的商业模式，以在产业地产领域少走错路弯路。 选好了选对了，才能活下去并活好。 地方政府主导产业园建设和开发，从政策上是有利的，但同时又是一把双刃剑，如何规避另一面则成为摆在我么面前的重要课题。 一定要明确地方政府在产业园区建设中的地位和关系，利用好政府在政策扶持方面的优势，同时还要把握好政府越权越位的度，这是很关键的。各自做各自擅长的，各司其职，才是最专业的经营之道。 产业地产的开发商，需要从“盖房子”的思路往“造平台”上转变，而不是产品的硬件方面。只有园区能够为入驻企业提供更多的增值服务，才能吸引更多的企业在此发展。现在竞争激烈，同质化严重，如果不能给企业提供各种差异化增值服务，是很难吸引到企业入驻你的产业园区的。 园区发展到一定阶段后，不能产生一个良好的生活方式，它就会衰落。企业或个人发展到一定程度后，精神生活越高的群体，对生活方式的要求也越高。做产业地产其实就是给两类人做，第一是企业家，企业家关心的是产业服务。第二类是员工，员工更在乎的是生活方式。做产业地产把这两类人的需求处理好，招商就会相对容易很多。 首先应该有一体化思维。产业地产卖的就是产业服务，4.0时代的产业园区更强调其系统化的思维以及融合，将工作和生活融合在一起。在同一类意识形态下，形成“社群思维”。园区可围绕既定的主导产业打造最适合企业成长的“产业生态圈”，以零利润的形式吸引产业链上下游企业入驻，不断提高园区的专业化密度，打造专业的企业社群、企业家社群以及员工社群。 社群思维对于园区开发关键价值在于拉伸了园区开发的价值链条，只要园区抓住人们的需求点并提供服务，将会形成良好的社群经济效益。 产业地产的本质是产业的集聚与导入，其次才是地产。融资是任何一个企业在发展过程离不开的一个重要环节。因此，构建融资环境，不仅是为自己服务同时还可以为园区的产业发展提供支持。 随着企业融资模式的不断丰富，园区产业扶持手段的不断发展，园区对产业发展的资金支持已更多地体现在园区产业投融资平台建设上。一方面，通过少量的资金注入，撬动多元化的资本入园；另一方面，从园区整体金融环境建设上着力，吸引市场化金融机构入驻，使园区企业更容易融资。
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