上海的地段与上海的租界

上海地处中国自古以来最为富庶的江南，紧邻天堂苏杭，由于恰好位于长江与太平洋的交汇处、中国海岸线的中点，1842年南京条约订立後在英国人管理下从一片小县城北部的荒滩开始，一跃成为东亚第一大都市。

正因上海是一个100多年前由英国人在荒滩上建立起来的城市，判断一个地段好坏最简单的办法即是看：这块地是什么时候被英国人从尚未开化的清廷手中买来管理的，也就是划入租界。

如上图所示，英国人最早从清廷手中买来管理的土地范围是：东到黄浦江，西到河南路（一条河），南到延安路（洋泾浜），北到北京路。

这个选址与纽约的曼哈顿，香港的中环，等所有盎格鲁撒克逊体系的超级金融核心如出一辙——登陆点。

英资洋行沿着黄浦江建起了自己的总部基地——外滩，向所有从水路登陆这座城市的人宣示自己的实力，并沿着外滩（南北向）的中轴路（东西向）——南京路一路向西拓展。

无论世事如何变迁，上海最昂贵的土地永远是南京路外滩这个路口，陆家嘴能被选作金融中心，也无非是因为就在这个路口的江对岸。

永远记住这个路口：和平饭店，也就是外滩第一高楼——旧上海首富犹太人沙逊的沙逊大厦。

沙逊大厦与中国银行的组合（首富 中国银行），与香港长江集团中心（李嘉诚）&中国银行的组合如出一辙。

因此，在上海判断地段档次便只需看三条：

1. 这块地在租界内吗？

2. 这块地是什么时候划进租界的？

3. 这块地离南京路外滩多远？

上图为上海1930年时的地价图，时至今日，毫无变化（浦东文末另议）。

【逆地段开发】

这时候一定有人问，为什么很多新开发地方的房子比本文所认定的好地段的房子贵啊？或者说，为什么徐家汇、南京西路现在反而看起来比南京路外滩要高级？

答案如下：

1. 不能用新房价格去和老房价格直接比较。

   
   

   比如联洋和襄阳路比哪个地段更值钱，襄阳路90年代的外销房价格和联洋新建的花园公寓价格比起来是差不多，但如果襄阳路也有新公寓卖呢？目前的市况下卖二十万是毫无障碍的，比如iapm楼上的天玺。
   

   
   

2. 不能用低容积率公寓的单价去和高容积率公寓的价格直接比较。

   
   

   仍旧以联洋和襄阳路为例，襄阳路的新房价格是联洋新房价格的一倍，然后同样面积的土地上造的房子的面积（容积率）又是联洋一倍，这样一算其实襄阳路的土地价值仍然是联洋的四倍以上，更何况联洋永远不可能有iapm这样水准的综合开发。

   
   

3. 一张被弄脏的100块和一张崭新的20块。

   
   

   大家都知道，外滩附近的小马路都是很破败的，只是，如果这些破败的小马路突然有一天被整理干净了呢？例如目前仍旧破败不堪的虎丘路香港路，其实已经建起了售价至少30万/㎡的公寓，而且已经悄无声息地都被预订了。

在上海，真正好地段的房子，根本不是你是否觉得破败，是否看得上的问题，而是你根本没有买入机会的问题。

上海1949之後时光暂停了40年，90年代重启初期碍于资金、经验和XX，大量黄金地段土地落入了一些没有开发/运营能力的人/国企手中，尤其是地段最为优越的外滩、南京路和苏州河河口两岸。

而南京西路（南京西路原名静安寺路，与南京路本质上是两条路）、淮海路（淮海路原名霞飞路，是法租界的中央大道，然而法租界与公共租界是根本不能比的）则由于地段没有那么好（1949前地价仅上文地段的几分之一），交给了香港人开发，在以恒隆、瑞安为首的香港富二代手中超越了原本地段远为优越的外滩、南京路和苏州河河口两岸。

痛入骨髓的上海在加入WTO经济起飞後急踩刹车，把旧区改造容积率一刀砍到4.0，用经济手段强迫核心区重新开发暂停（容积率砍到4.0後市场售价无法cover动迁成本，动迁无利可图，只得暂停；同时，既然市中心的地都已经被瓜分完了，再投钱下去也赚不到什么钱，那不如把市中心的资源疏散到郊区开发新市镇吧）。

随着汹涌澎湃的新移民一浪又一浪的杀进上海滩，上海推出了近郊土地应对，从外围开始开发新市镇&副中心（如田林&徐家汇、莘庄、世纪公园&世纪大道），等近郊的房价涨起来了，涨回到合理价位了（1949前上海房价远甩香港，而90年代上海房价不到香港的1/10），开发商和买家不会再像中福城、东海商业广场那样糟蹋好地段的地了，再回过头开发市中心，从租界边缘开始逐渐放开容积率与限高，一步一步逆地段从外围往南京路外滩开发进来（目前苏州河以北地区的大开发和延安路以南即将展开的大开发即是前哨战）。

【每个区都是两个世界】

看到过一句广告：家在黄浦是一种荣耀。

事实果真如此吗？

事实上，真正的黄浦，也就是上海公共租界（公共租界=英美租界）中区Central，也就是相当于香港的中区Central（中环Central），仅限于延安路-西藏路-苏州河-黄浦江合围的区域，延安路（洋泾浜）以南根本就不是公共租界，过了人民路、十六铺直接就是脏乱差 二战时被日军炸得稀巴烂的华界——南市了。

老城厢、董家渡、蓬莱公园都是南市，而不是黄浦。

凡是强调“黄浦”两个字的，都是脏乱差的南市的楼盘，正宗黄浦的楼盘只会强调“上海”这两个字。

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让多少人魂牵梦绕的卢湾、徐汇，也仅限于徐家汇路-肇嘉浜路以北。

徐家汇路-肇嘉浜路本是条河（肇嘉浜），是法租界与华界的界河，河上停满了没有容身之所的难民的小船，与北京龙须沟齐名。北面是法租界的郊区别墅，南面是华界的脏乱棚户。

五里桥、打浦桥、大木桥、小木桥、枫林桥都是从华界通往法租界的小桥，世博浦西片区则是李鸿章的军工厂——赫赫有名的江南制造局。

法租界的梧桐和别墅令人陶醉。

但事实上法国这国家从拿破仑之後就再也没有雄起过了，法租界是没有高楼大厦的，上海所有的高楼大厦都在公共租界（英美租界）。

没有高楼大厦当然是因为土地便宜啊，土地贵谁不往高里造啊。

不过，时至今日，梧桐和别墅的确是美的，的确适合建造豪宅。

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静安除曹家渡外均处于公共租界西区內，相当于香港的半山和山顶，占地300亩之巨的哈同花园就是上海展览中心（中苏友好大厦）的前身。

长宁没有正式划入过租界，但100年前便由公共租界实际管理，为富豪名流的郊野别墅区，相当于香港岛南岸。

虹桥路上的龙柏饭店依沙逊别墅而起，西郊公园是20年代远东第一的高尔夫球场，西郊宾馆则是1949年後历任天子在上海的行宫。

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杨浦特别一些，周家嘴路以南沿黄浦江是公共租界东区（工业区）。

这个改革开放前中国TOP3的工业区为上海乃至整个江浙甚至香港积累了多少财富说出来都是泪。

五角场-江湾则是民国时期计划开发的华界市中心，毁于二战。

——闸北

很多人因为苏河湾在行政区划上属于闸北而嗤之以鼻，实际上苏河湾，尤其是西藏路以东，这可是1930年时地价不输南京西路的租界内正宗好地段，拆掉的老房子都是有钱人家的石库门，这和传统认知上难民搭棚户聚居的租界外的闸北根本就是两个世界。

苏河湾作为租界历史、属性比静安还要老牌、正宗得多的黄金地段，现在竟然有楼盘去抱静安的大腿，真是滑天下之大稽。

闸北目前的开发思路是：

最南面租界内是高大上的LowerManhattan（也就是上图所谓苏河湾）；

进入华界的中山北路两侧是贫民窟的LowerEast（现在比较难拆的是1949之後新造的房子，1949之前的房子拆掉了也是豪宅胚子，如雅宾利、新湖青蓝）；

进入大宁则是全新的MidTown（久光、万豪）、CentralPark（灵石公园）和UpTown（金茂府）。

——虹口

如前文所述，外滩西侧、苏州河口两侧是上海最老、最好的英美租界內地段，虹口所处的就是苏州河河口北侧。

虹口最值钱的当然是沿着苏州河和黄浦江的土地，也就是北外滩，如下图的东长治路沿线是旧香港首富何东在上海的产业，这样的土地没开发，你以为是为什么？这样的土地上建起的房子值多少钱，你觉得呢？

原本租界外的虹镇老街是上海最有名的棚户区，据说二战时连日军都打不进来，但是土地交给香港人开发後便也脱胎换骨成为了虹口唯一的成片高档住宅区，落得周家嘴路南面租界内未拆的地段倒看起来像贫民窟了。

但土地就像钞票，虽然现在被踩在脚底下藏着，但脚一旦抬起来挪开了，那面值该是多少还是多少。

——普陀

苏州河以南是公共租界西区，靠南和静安是一起的，靠北则是工业区，中信荣家的面粉厂、比肩杨浦的纺织厂。

苏州河北侧是租界外的棚户区。

其他地方纯华界农村。

近郊农民大发土地财的全套历史，都是复刻香港新界的。

最後附2张图，这2张图是在上海判断地段的核心：

1. 上海租界范围图

进了这张图非土色的部份才是进了上海

2. 上海1930地价图

颜色越深的地方才越接近真正的上海

末了说一句浦东。

浦东当初规划的时候是有一股复刻纽约的企图心的（世纪大道原名中央大道，世纪公园原名中央公园），因为当时陆家嘴本就是黄浦区的辖区（动迁基地、棚户区、工厂）。

只是实际开发的时候除了陆家嘴之外还是被当作了一个特别高品质的近郊来操作。

容积率2.几的开发强度（开发初期非常困难，没人肯去，于是策略集中力量建设内环内，降低容积率有利于尽快建成），直接导致了人口稀薄商业无法形成气候，断了复制纽约的可能。

浦东和上海的关系，就是深圳和香港的关系。浦东就是深圳，浦东不是上海。

目前，虹桥商务区，也就是未来的虹桥新区（青浦全境 上海县北部），正在上海的西部再造一个浦东。

大约20年後，应能形成一座和浦东相似的省会级的全功能城市。

届时上海会类似于一个 虹桥-上海-浦东 三座城市的联合体。

如果上海运气足够好，临港-奉贤-金山组成的杭州湾一线也存在提升成为第四座省会级全功能城市的可能。

当然上海永远是核心，与

灵魂。