干货：菁英物业法律法规培训课件

欣欣向上MR 2016-10-11

展开全文

物业管理法规及适用

1、行政法规：《物业管理条例》

2、广东省地方性法规：《广东省物业管理条例》

3、深圳市地方法规：《深圳经济特区住宅区物业管理条例》

4、国务院部门规章：《物业管理师资格考试实施办法》、《物业管理师制度暂行规定》、《物业管理师资格认定考试办法》、《国家发展改革委、建设部关于印发《物业服务收费明码标价规定》的通知》、《物业管理企业资质管理办法》、关于印发《普通住宅小区物业管理服务等级标准》、《国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知》、《建设部关于印发《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的通知》、《建设部关于印发《业主大会规程》的通知》、《关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知》、《建设部关于转发财政部《关于物业管理企业执行〈房地产开发企业会计制度〉有关问题的通知》的通知》、《物业管理企业财务管理规定》

5、深圳市政府规章：《深圳经济特区住宅区物业管理条例》实施细则、《深圳经济特区物业管理行业管理办法》

法律的适用：宪法效力高于一切法律、法规、规章，法律效力高于行行政法规、地方法规、规章，地方法规高于本级和下级政府规章，经济物区法规根据授权对法律、行政法规、地方性法规作变通规定的，在本特区内适用。地方法规和部门规章之间不一致时，国务院认为适用地方法规的，可在该地方适用地方法规，国务院认为应适用部门规章的，应当报全国人大常委会决定。部门规章之间、部门规章与地方政府的规章之间对同一事项的规定不同的，由国务院裁决。

2010年11月26日，由于被告方物业公司人员严重失职，疏于管理，导致两原告家里被盗，造成两原告财产损失计人民币25570元整。两原告认为，被告没有认真履行《某某嘉园物业管理服务合同》约定的应尽义务，依约定应该对两原告的损失负责赔偿。为维护原告合法权益，故诉请人民法院依法判令被告向原告赔偿人民币25570元整，并由被告承担本案全部诉讼费用。

物业管理过程中常见的法律问题

物业管理权的取得

1、小区物业管理权的取得方式是什么？

《物业管理条例》第24条：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

住宅物业：1）、前期物业管理建设单位应当采用招标方式，但投标人少于3个或住宅规模较小并经政府行政主管部门批准的可采用协议方式；2）业主大会决议可采用招标或协议选（续）聘物业公司。

非住宅物业：前期建设单位或业主大会均可采用招标或协议选（续）聘物业公司。

前期物业服务合同和业主临时公约

1、前期物业管理阶段的时间是如何界定的？

现有物业管理法规并未对前期物业管理的开始时间作出明确规定，但一般认为前期物业管理应从业主入伙前开始，终于首届业主委员会与业主大会选聘的物业公司签订的物业服务合同生效时，此后的阶段即被称之为物业管理阶段。

2、业委会与物业公司签订物业管理合同的法律地位？此前物业公司与发展商签订的前期物业管理合同及物业公司与业主签订的前期物业管理服务合同的效力？

根据有关法律规定，业委会是代表业主与物业管理企业签订物业管理委托合同，这一合同对全体业主和物业公司具有法律约束力。

上述合同生效后，建设单位与物业公司签订的前期物业管理服务合同终止；物业公司与业主在入伙时签订的物业管理服务合同在没有约定终止条件或未到期的情况下应继续有效，但不得与上述合同冲突。

3、签署业主临时公约的注意事项：

（1）业主临时公约的签署主体为房屋买受人；

（2）业主临时公约形式上尽量采用当地政府主管部门公布的示范文本，但相关具体内容应与前期物业管理合同的约定相符；

（3）物业公司应充分注重业主临时公约的作用；

（4）业主临时公约应在销售物业之前制订完毕并予公示，房屋建设单位与物业买受人签署房屋买卖合同的同时，应要求物业买受人一并签署业主临时公约。

物业的接管验收

1、发展商的保修义务是什么？

《建设工程质量管理条例》第40条：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期为：

（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该项工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其它项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日计算。

在以上法律规定及合同约定情况下，保修责任应当由施工单位及发展商承担，保修期满，由物业公司负责维护，但费用从本体维修基金中支出。

2、物业公司在接管验收时的注意事项有哪些?

（1）接管条件：

1）住宅区建设工程的公共设备、设施配套齐全，并符合规划、设计及有关规范的要求；

2）住宅区经市房地产开发管理部门进行竣工综合验收合格，且验收资料齐全；

3）有符合规定的住宅区物业管理启动资金、物业管理办公用房、物业管理经营用房；

4）住宅区共用设备、设施运行正常、完好，并经有关管理部门验收合格；

5）建筑渣土、施工机具和各类临时建筑等全部清理完毕；

6）住宅区依据规划分期建设，部分建成并具备使用功能移交物业管理的，在建成部分与建部分之间已采取安全隔离措施。

3、接管验收内容：

物业管理企业应当对物业共用部位、共用设施设备，包括房屋的主体结构、外墙、屋面、楼地面、装饰、水、电、气、卫、消防、电梯等进行查验。

4、物业管理资料的接管和移交

建设单位或业主委员会应当按照《物业管理条例》第二十九条第一款的相关规定向物业管理企业移交物业管理资料。

入伙及装修管理

1、业主装修过程中禁止改变建筑物外观及主体结构的法律依据是什么？

《住宅室内装饰装修管理办法》第5条：住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构。

第6条：装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：（二）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗。

《深圳经济特区住宅区物业管理条例》实施细则第30条：业主、承租人和其它非业主使用人对房屋本体自用部位及设施进行装修的，不得改变房屋结构、外貌和用途，不得破坏房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面和通道。

2、业主在小区公共部位乱搭建的引起的法律问题及物业公司的应对措施有哪些？

国家《物业管理条例》第47条规定：对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面的法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

《广东省物业管理条例》第39条规定：业主或者使用人违反本条例第二十三条、第二十四条规定的，由业主委员会或其授权的物业管理公司予以制止、限期改正；逾期不改正的，由物业管理公司恢复原状；恢复原状所需的费用以及对他人造成损失，由责任人承担。

《深圳经济特区住宅区物业管理条例》实施细则第60条：违反本细则第三十条进行违章装修的，物业管理公司有权制止，并限期改正；逾期不改正的，可根据业主公约和委托管理合同的规定进行强制恢复；违章装修造成他人损失的，应当承担赔偿责任。

这应当分两种情况：1、只有个别业主能进入使用的公共部位，如二楼平台，业主地下室；2、业主均可进入的公共部位，如花园。

对于第一种情况，因上述规定有不一致的地主，国家条例没有规定物业公司有权恢复原状，广东省、深圳市的规定有，在这里按《立法法》规定应当适用国家规定，并且物业公司没有强制执法权，实际上不可能进入业主家里恢复或者强制恢复，但物业公司有义务采取包括不让违法施工的材料进场、发出违规整改的通知、通知业委会、向政府有关部门报告的形式，但不得采用停水、停电，强行进入业主家中的形式。

对于第二种情况，物业公司可以根据实际情况，灵活采用上述法律规定，作为我公司一定要按公司的有关流程，谨慎稳妥办事。

业主大会及业主委员会

1、业主委员会组织的性质、法律地位及与物业公司的关系是什么？

业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成，业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生，是一个群众性自发的组织。

业主委员会与物业公司是物业管理委托与被委托的关系，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同。

2、物业公司在召开业主大会、成立业委会时的法律地位及应尽的义务是什么？

《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》第13条：业主大会成立的法定条件成就后60日内，建设单位或物业管理企业应当书面告知物业所在地街道办事处和区主管部门；业主也可书面告知物业所在地街道办事处和区主管部门。

第14条第2款：区主管部门应当指导筹备组开展工作。物业管理企业应当配合筹备组开展工作。

从上述规定看，物业公司在召开业主大会时是配合的角色，主要义务是知会有关部门召开业主大会，并配合筹备组工作，这个配合工作包括向筹备组推荐热心公益事业、能公平公正对待甚至对现有物业抱有好感的业主作为业委会的候选人，提供场地、办公条件，一定的物质条件及维持秩序等。

需要指出的是，作好上述配合工作，赢得业主及业主委员会的人心，才能在将来签订物业委托合同以及此后的物业管理中得到业主和业主委员会的有力协助，这是物业公司获得长期业务来源的最重要的方法之一，应高度注意来加强这一工作。

3、业委会成立后的运作经费来源及标准？

此前《深圳市业主委员会规则》规定业委会成立后的运作经费按所管理房产套数每年5—10元的标准从管理费中列支，但此规则在《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》生效后已废止，新的规则又没规定，也没有法律可依据，因此一旦出现业委会要求物业公司提供运作经费事宜，可参照已废止的标准协商处理。

4、业委会换届选举时物业公司所处的法律地位？

《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》第46条：业主委员会的任期为3年。业主委员会作任期届满前2个月内，业主委员会和物业公司应当报告区主管部门和街道办事处，同时开展换届选举工作。

从以上规定可以看出，在换届中物业公司仍然是有通知义务，虽未明确规定配合义务，但在实际工作中配合义务仍然存在。

物业的使用、维护及日常管理中涉及的法律问题

1、房屋中业主专有部位的维修责任？毗连部位的维修责任？本体共用部位的维修责任？公用设备、设施的维修责任？

《深圳经济特区住宅区物业管理条例》实施细则第3３条第３款：自用部位的维修养护由业主实施并承担费用，或委托物业管理公司组织实施。

《深圳经济特区住宅区物业管理条例》实施细则第35条第一款：房屋毗连部位及设施(以下简称“毗连部位”)的维修责任人为毗连业主。

《深圳经济特区住宅区物业管理条例》实施细则第3４条第１款：房屋本体共（公）用部位及设施（以下简称“共用部位”）的维修责任人为房屋本体内的全体业主。

《深圳经济特区住宅区物业管理条例》实施细则第3７条：住宅区公用设施、设备、公共场所（地）的维修责任人为管委会。

2、物业管理用房来源及依据是什么？

《物业管理条例》第30条：建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。

《深圳经济特区住宅区物业管理条例》实施细则第21条第2款：物业管理用房的计算公式为：管理用房面积（平方米）=人均管理用房规划指标Х住宅区房屋总套数Х户均人口数。

3、物业公司商业用房的来源及依据是什么？

《深圳经济特区住宅区物业管理条例》实施细则第20条第1款：开发建设单位应在管委会成立之日起二个月内，按《条例》规定向管理委会划拨住宅区公用设施专用基金，并以多层住宅区总建筑面积的千分之三、高层住宅区或别墅区总建筑面积的千分之二的比例提供部分商业用房，如有特殊情况，可延迟移交商业用房，但延迟不得超过六个月。

第3款：《条例》实施前入住的住宅区，原来没有办公用房和商业用房，应当按规划补建，按规划不能补建的，由开发建设单位与管委会协商以其它方式等价补偿。

4、相邻权的法律依据及纠纷产生的原因？物业公司在纠纷中的法律地位及应对措施是什么？

《民法通则》第83条：不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，陪偿损失。

依据上述规定，物业公司不是相邻权纠纷的当事人，应在业主间相邻权纠纷中（如渗水、漏水）处于公平公正的中立地位，积极协调化解业主之间的矛盾。

5、小区内禁止餐饮业及其它产生污染的项目的政策、法律依据是什么？

《深圳经济特区建设项目环境保护条例》第30条公众对建设项目环境保护工作享有知情权、参与权和监督权。

　　建设单位和环境保护部门应当依照有关规定公开建设项目相关信息，认真听取公众意见，接受公众监督。

第38条在住宅区、学校、机关、医院等环境敏感区域，设立可能产生油烟、恶臭、噪声、振动、热污染或者其他污染的建设项目，建设单位应当就污染防治方案征求项目所在地有关单位和居民意见。　　

第39条环境保护部门认为必要时，可以对公众意见进行核实。

　　对公众提出的各种意见，环境保护部门应当认真研究，必要时予以说明。

　　公民、法人或者其他组织认为环境保护部门的审批决定侵犯其合法权益的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

从以上规定可以看出，对于在小区内设立的污染项目，作为公众有知情权、参与权、建议权、监督权，提起行政诉讼权，可以在出现污染项目时依法保护自己的合法权益，而国家的法律和政策也是反对在小区内设立可能产生环境污染的项目，以免引起业主的投诉或起诉。

我司以前管理的某小区，因裙楼改变规划设立餐饮业引起楼上业主不交管理费，我司起诉后，法院认为我司没尽到管理责任，判令业主只负担一部分拖欠的管理费，从这一判例也可以看出，国家对在小区内设立餐饮业是反对的。

再如某物业公司管理的一小区，发展商的商业管理公司允许裙楼商场在业主房产下面的公共楼道内安装大型空调，引起业主投诉、起诉，最后几家侵权单位含物业公司拆除了空调，向业主赔礼道谦，才了结了该纠纷。

6、小区停车场产权归属及停车费的收取依据是什么？

《物权法》出台前，尚无法律明确规定小区停车场产权的归属，但目前深圳市的商品房买卖合同一般都约定，停车位归发展商所有，因此，在法律没有规定的情况下，应按合同约定产权属发展商所有。

《深圳市停车场规划建设和机动车停放管理条例》第42条：住宅区停车场管理单位收取停放服务费的，管理单位应当按照本条例第三章的规定办理《深圳市经营性停车场许可证》。

即产权单位或者物业管理企业可以依据上述规定，办理许可证后进行经营。

7、小区停车场车辆丢失的法律责任物业公司是否应承担？

《深圳市停车场规划建设和机动车停放管理条例》第45条：停车场内的机动车受到损害或者丢失的，机动车所有人可以向机动车投保的保险公司要求赔偿，停车场管理单位应当提供必要的协助。

经营性停车场的管理单位因不履行本条例规定的职责或者因不符合停车场管理规范而造成停车场内的机动车受到损毁或者丢失的，应当依法承担相应的赔偿责任。

8、小区内设施造成人身损害时物业公司的法律责任？

《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案的司法解释》第6条：从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织，未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，人民法院应予支持。

作为物业公司来说，应不应当承担人身损害责任，首先应区分在小区红线内和红线外，即小区外的设施只要不是物业公司设置的，即不承担责任；其次，小区内若物业公司未尽到职责范围内的提醒、保护等义务，例如未在小区内水池边设警示标志、未设置护栏等，即应承担责任。

例如深圳龙岗区某花园边的水池淹死三小孩案件，因水池在小区红线外，法院判决物业公司不承担责任。

9、小区内高空抛物、悬挂物、搁置物坠落造成人身损害时物业公司的法律责任？小区内树木倾倒、折断或者果实坠落致人损害的责任？小区内堆放物品滚落、滑落或者堆放物倒塌致人损害的责任？

《民法通则》第126条规定：建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。

对于高空抛物，抛物人应当承担责任，物业公司虽不应承担责任，但也应在公益广告中或公告栏宣传高空抛物的危害。

对于悬挂物、搁置物坠落造成人身损害时，应分清是业主私人房产部位还是物业的共用部位，前者物业公司不承担责任，后者应承担责任，这里的关键是发生损害后立即固定证据，来证实是哪里的悬挂物、搁置物造成损害，不能证实来自哪里，则物业公司应承担连带责任。例如，我公司管理的某小区发生一起玻璃坠落致人伤害案，因案发当时没有固定证据，事隔两年后法院不能查明事实，就依法判令与该损害有关的七家单位（包括我司）共同承担连带责任。

《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案的司法解释》第16条：下列情形，适用民法通则第126条的规定，由所有人或者管理人承担赔偿责任，但能够证明自己没有过错的除外：（二）堆放物品滚落、滑落或者堆放物倒塌致人损害的；（三）树木倾倒、折断或者果实坠落致人损害的。

作为物业公司来说就要管好小区内的堆放物品，特别是正入伙期间尤其要注意，小区内的树木要注意在暴风雨天气的管理，以免伤人，另外果实要及时采摘。

例如美国夏威夷的一起椰子坠落伤人案之后，管理当局就在椰子成熟前及时采摘。

10、业主在小区内受到犯罪行为人身侵害或业主家庭财产被盗时物业公司的法律责任？

毫无疑问，刑事责任及民事责任应由凶手承担，但民事赔偿的连带责任物业公司要不要承担哪？这要分具体情况，但只要物业公司尽到了出入登记、巡逻、监控等责任，一般就不应承担民事赔偿责任。

物业管理服务收费

1、物业管理收费酬金制与包干制的区别是什么？

《物业服务收费管理办法》第9条：略。

2、未入伙业主拖欠物业管理费时，物业公司应采取哪些措施预防在追收时陷入被动？

《物业管理条例》第42条：略

3、上述款项滞纳金时物业公司是否可以采用停水、停电的方式催缴？

《物业管理条例》第45条规定：略