【原】物业管理费太贵，业主能不能更换物业公司？

轻松悦分享 2022-10-14 发布于广东

展开全文

住宅小区、商业办公、产业园区等建筑都需要管理人对共有部位、设施设备进行维护管理，聘请专业物业公司进行管理是一种常态，可由业主自行委托或者开发商委托前期物业。

业主需按时支付物业管理费，中心城市的物业管理费真是一笔不小的开支，特别是商业办公物业，一线城市商业办公物业费动辄二三十元每平方每月。

时常听到业主抱怨，支出的高额物业费和获得的物业服务根本不匹配，物业公司服务很差、但收取如此高昂的费用，能不能更换物业公司？本文拟以深圳市为例，对能否更换物业公司进行介绍。

《民法典》第九百四十六条第一款规定：“业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。”第二百七十八条规定：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……”

根据前述规定，经业主共同决定，可以提前解聘物业公司、解除物业服务合同，选择新的物业公司进行管理。

业主共同决定的方式则是通过业主大会审议决定，而物业小区是否成立业主大会的情况不同，以下分情形讨论。

物业小区已经成立业主大会的情况下，根据《深圳经济特区物业管理条例》第二十六条、第二十七条的规定，业主委员会或者物业所在地街道办事处是业主大会的召集人，经业主总人数百分之二十以上业主或者持投票权数百分之二十以上业主提议时，业主委员会应当召集业主大会临时会议（业主人数、投票数如何计算参见《深圳经济特区物业管理条例》的规定）。

因此，只要符合人数或者投票权数标准的业主要求召开临时业主大会审议更换物业公司事宜，则能够召开业主大会对该事项进行审阅表决。

业主大会如何做出有效决议？根据《民法典》第二百七十八条的规定，业主大会要由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与了表决，并且最终结果要经参与表决的专有部分面积和人数过半同意，符合上述两项条件则做出有效决议。

物业小区尚未成立业主大会的情况下，可以先协调要求相关部门推进召开首次业主大会，业主大会成立后再按照第1条的方式更换物业公司。

《深圳经济特区物业管理条例》第六条规定，街道办事处负责组织、协调业主大会成立以及业主委员会选举工作，配合住建部门对物业管理活动进行监督管理。

《深圳经济特区物业管理条例》第十九条规定，新建物业建设单位应当及时书面报告所在地街道办事处，提供物业相关资料，街道办事处应该成立首次业主大会的筹备组。若街道办事处尚未成立筹备组，物业小区内占业主总人数百分之二十以上的业主或者占全体业主所持投票权数百分之二十以上的业主联名，可以向街道办事处书面要求成立首次业主大会会议筹备组，街道办事处收到请求后应在一个月内成立筹备组。

筹备组会推进召开首次业主大会，选举业主委员会成员。业主大会成立后，再通过第1条的方式对物业公司进行更换。

物业小区尚未召开首次业主大会，前期物业服务合同期间已经届满，但物业公司仍在继续按照原合同提供服务的，业主要更换前期物业公司。

根据《深圳经济特区物业管理条例》第四十九条规定，这种情况下，经物业管理区域占业主总人数百分之五十以上的业主或者占全体业主所持投票权数百分之五十以上的业主联名书面提出更换物业服务企业的，可以由街道办事处通过招投标方式选取物业服务企业提供物业服务。

综上，若遇到不靠谱且收费昂贵的物业公司，业主可果断选择更换物业公司，但需履行法定的程序，通过业主大会等方式做出决定。