物业服务不满意？业主大会及业务委员会成立步骤快了解！

“很多业主非常郁闷，小区开发商配备前期物业，物业服务很差，却还收着高昂物业费，自己只有吐槽的力气，却拿物业无可奈何。小编告诉你，可以成立业主委员，实行业主自治，从而维护自己的权益。”

成立条件

（一） 房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的；

（二） 业主已入住户数的比例达到百分之三十以上的；

（三） 物业服务企业在前期物业服务合同期限内依法解除合同或者前期物业服务合同到期前九十日的。

符合上述任一条件之一，可成立！

成立程序

第一步、成立筹备组（十人联名）

第十七条 符合成立业主大会条件的，建设单位或者十人以上业主联名可以申请成立首次业主大会筹备组。街道办事处、乡镇人民政府应当在收到申请后三十日内组织成立首次业主大会筹备组。

第二步、各方参与成立筹备组7-11人

第十八条 首次业主大会筹备组由街道办事处、乡镇人民政府和业主、社区居（村）民委员会、建设单位的代表组成，筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府的代表担任。

筹备组人数应当为七至十一人的单数，其中业主代表人数比例不低于二分之一。业主代表的产生方式由街道办事处、乡镇人民政府征求业主意见后确定。街道办事处、乡镇人民政府应当征求业主意见后制定业主代表产生办法，产生办法应当包括业主代表应当具备的基本条件、推选方式、异议解决等内容。其中业主代表的基本条件不得低于本规则业主委员会成员条件。

第三步、首次召开大会内容准备（公示7日）

 第二十条 首次业主大会筹备组履行下列职责：

（一） 确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；

（二） 确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（三） 拟定管理规约、业主大会议事规则；

（四） 拟定首次业主大会会议表决规则；

（五） 拟定业主委员会组成人员候选人产生办法，确定业主委员会组成人员候选人名单，拟定业主委员会选举办法；

（六） 完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于七日。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

第二十一条 首次业主大会筹备组组长履行以下职责:

（一）召集和主持筹备组会议；

（二）对筹备组会议记录予以签字确认；

（三）签发筹备组公吿；

（四）在筹备组出具的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告上签字；

（五） 筹备组赋予的其他职责。

筹备组组长不履行或者不适当履行前款规定职责的，由街道办事处、乡镇人民政府督促履职或另行指派组长。

第四步：筹备组成立60天内召开会议

 第二十三条 街道办事处、乡镇人民政府应当在首次业主大会筹备组成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。

业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。

第五步：召开大会、选举业务委员会成员

第二十四条 划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。

首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会成员的办法。

第二十五条 业主大会履行下列职责：

（一） 制定和修改管理规约、业主大会议事规则；

（二） 制定和修改业主大会会议表决规则；

（三） 选举、罢免或者更换业主委员会成员；

（四） 确定物业管理方式，选聘和解聘物业服务企业；

（五） 确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

（六） 听取和审查业主委员会工作报告、收支预算决算报告;

（七） 决定物业共用部位、共用设施设备的使用和经营的方式、收益分配；

（八） 决定改建、重建建筑物及其附属设施；

（九） 决定筹集和使用专项维修资金；

（十）决定业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用，决定业主委员会成员补贴的来源、支付标准；

（十一）改变或者撤销业主委员会不适当的决定；

（十二）决定有关业主共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第八、九项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第二十六条 管理规约应当对下列主要事项作出规定：

（一） 物业的使用、维护、管理；

（二） 专项维修资金的筹集、管理和使用；

（三） 物业共用部位、共用设施设备的经营与收益分配；

（四） 业主共同利益的维护；

（五） 业主共同管理权的行使；

（六） 业主应当履行的义务；

（七） 违反管理规约应当承担的责任。

第二十七条 业主大会议事规则应当包括以下内容：

（一） 业主大会名称及相应的物业管理区域；

（二） 业主委员会的职责；

（三） 业主委员会议事规则；

（四） 业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；

（五） 业主投票权数的确定方法；

（六） 业主代表的任职条件、产生方式；

（七） 业主大会会议的表决程序；

（八） 业主委员会成员的资格、人数和任期等；

（九） 业主委员会换届程序、补选办法等；

（十） 业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理; 

（十一）业主大会、业主委员会印章的使用和管理。

第六步：在开业主委员会会议，选举正副主任

第四十一条 业主委员会应当自选举产生后七日内，召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任、副主任。

首次业主大会筹备组或者业主大会议事规则也可以约定业主委员会主任、副主任由业主大会直接选举产生。

第七步：业主委员备案

第四十四条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，通过“河南省物业管理综合监管平台'向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案。

街道办事处、乡镇人民政府应当在五个工作日内完成备案，向业主委员会颁发《河南省业主大会业主委员会备案证书》，同时将备案情况抄送县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门。

业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内向备案机关变更备案。

第八步：刻章

第四十五条 业主委员会持街道办事处、乡镇人民政府备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。

业主委员会应当建立印章管理规定，并指定专人保管。使用业主大会印章，应当依据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定；使用业主委员会印章，应当依据业主委员会会议的决定。

业主委员会印章内容应当包括业主委员会任期时间信息。

至此，业主委员后成立。

特别提示：

1、筹备组费用问题：新区建设方承担、老区业主承担：

 第二十二条 新建小区所需筹备经费由建设单位承担，单位小区所需筹备经费由所在单位承担，老旧小区所需筹备经费由县级人民政府承担。

首次业主大会筹备经费仅限用于与筹备有关的会议场地租赁、纸张购买、业主大会文件和选票印制等工作开支。业主大会筹备工作结束后，筹备经费仍有剩余的，纳入业主大会共有经费。

2、投票数确定问题：一户一票，可委托处理

第三十三条 业主大会确定业主投票权数，按照下列方法认定业主人数和总人数：

（一） 业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分, 以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算；

（二） 总人数，按照前项的统计总和计算。

第三十四条 本规则中的专有部分包括住宅和非住宅。按照规划建设的人防工程不计入总建筑面积和总人数。