|
笔者自担任街道法律顾问以来，时常有城中村的居民到访街道，询问是否能够在城中村内成立业主委员会。主要是因为部分城中村物业管理混乱，甚至缺乏物业服务企业进驻，违规收费现象严重。那么，城中村是否能够适用《物业管理条例》的有关规定？基于城中村在实践中同样存在有产权与无产权的区分，笔者主要以深圳为例从以下两个方面对无产权城中村的法律适用问题进行探讨： 一、无产权城中村的居民是否为法律意义上的业主？ 基于上述法律规定，笔者认为，业主的概念应当解释为：依法取得房屋所有权并办理不动产登记，本人姓名记载于不动产权属证书上的人。了解了业主的概念之后，我们再看无产权城中村的居民。或许居民能够提供房屋购买合同或协议，但却无法提供不动产权属证书。故而，无产权城中村的居民无法认定为法律意义上的业主。 至此，部分居民仍持有疑问，城中村虽无产权，但能否以因合法建造取得建筑物专有部分所有权的人而认定业主身份？这个问题已然可以单独作为选题进行论证，笔者在此不予以讨论，但居民的主要目的在于能否适用《物业管理条例》《深圳经济特区物业管理条例》成立业主大会、选举产生业主委员会，这就涉及笔者要论证的第二点内容。 二、无产权城中村是否能够依法确认物业管理区域及建筑面积？ 适用《物业管理条例》除需要对业主人数进行确定外，还需要对物业管理区域及建筑面积进行确定。根据《物业管理条例》第九条、第十二条以及《深圳经济特区物业管理条例》第九条之规定，一个物业管理区域成立一个业主大会。而业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 那么，如何确定物业管理区域及建筑面积？ 《物业管理条例》第九条第二款规定，物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 而根据《深圳经济特区物业管理条例》第六十五条之规定，划分物业管理区域应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，并遵循相对集中、便于管理的原则。物业管理区域以物业建设宗地红线图的范围确定，但已经自然形成独立物业管理区域且无争议的，不再重新划分。即划分物业管理区域的标准为物业建设宗地红线图的范围。 另，《<深圳经济特区物业管理条例>实施若干规定》第二十五条规定，符合《条例》第十九条规定的业主大会成立条件的物业管理区域，其建设单位或者物业服务企业在书面告知物业所在地街道办事处时，应当提供以下材料:（一）物业管理区域划分备案回执；（二）业主名册、联系方式等资料；（三）建筑规划总平面图。此规定侧面亦反映出成立业主大会所需要确定的文件材料及内容。 基于上述法律规定，因无产权城中村难以提供物业管理区域划分备案回执、建筑规划总平面图、物业建设宗地红线图等明确划分为物业管理区域及确定建筑面积的相关合法文件，故而无产权城中村不能依法确认其物业管理区域及建筑面积。 综上所述，笔者认为，无产权城中村无法适用《物业管理条例》《深圳经济特区物业管理条例》的有关规定划分物业管理区域、成立业主大会、选举产生业主委员会。但是，深圳是一个多元化的城市，也是一个包容的城市，城中村是城市治理中的难题，却仍属于深圳的一部分，社会治理问题同样值得我们深入思考。  - END - |
|
|
