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发布：济南中院新闻中心 来源：济南中院民一庭 如何界定业主身份？ 在建筑物区分所有权理论中，业主被称为区分所有权人。业主是建筑物确认所有权的权利主体，同时也是从事物业管理活动的基本主体，业主身份的界定标准，关系到业主自治的秩序和物业管理的和谐稳定，因此十分重要。《物权法》第六章建筑物区分所有权部分多处使用业主的概念，业主是整个《物权法》第六章的基础性概念之一，但《物权法》并未对业主的概念进行明确界定。《物业管理条例》对六条第一款规定：“房屋的所有权人为业主。”但不论是从理论还是从实务角度，《物业管理条例》对于业主概念的此种规定，均嫌不够精准。为明确业主身份的界定标准，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《区分所有权纠纷司法解释》）第一条第一款规定：“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。”第二款规定：“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”。 《区分所有权纠纷司法解释》第一条第一款是界定业主身份的一般规则，根据《物权法》以及《物业管理条例》的规定，依法登记取得或者依据生效法律文书、继承或受遗赠，以及合法建造房屋等事实行为取得专有部分所有权的人，均属“依法取得”专有部分所有权，应当认为具备业主身份。由于现实生活中，签订商品房买卖合同后合法占有使用专有部分但尚未办理物权登记的情形大量存在，此种情形下如果仅以是否登记取得所有权作为界定业主身份的标准，会对上述商品房购买群体应当享有的权利造车损害。因此，《区分所有权纠纷司法解释》第一条第二款对于业主身份问题进行了特别规定，对基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，“可以认定”为业主。需要注意的是，该条第二款“可以认定”为业主，并非认定其为等同于专有部分所有权人，在特殊情形下认定其有业主身份并不等于承认其当然享有专有部分的所有权。从这个意义上讲，专有部分所有权人一定是业主，但可以认定的业主不是当然的专有部分的所有权人。 业主在物业管理活动中有哪些权利与义务？ 《物业管理条例》第六条的规定：“业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。” 《物业管理条例》第七条的规定：“业主在物业管理活动中，需履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业费；（六）法律、法规规定的其他义务。” 根据上述法律规定，对于业主权利义务的认定，应该从三个方面去解读：（1）上述《物业管理条例》中关于业主权利义务的规定，仅是关于业主在物业管理活动中享有权利及负有义务的规定，并不等同于业主所享有的全部权利和负担的全部义务；（2）对业主的权利义务的理解，还应结合《物权法》关于建筑物区分所有权的相关规定，作全面理解；（3）业主权利义务的根源在于业主依法享有的建筑物区分所有权。 建筑物区分所有权中各项权利的聚合性，决定了业主身份的多样性和权利义务内容的复杂性。业主具有建筑物区分所有权框架内的多重身份，享有多重权利、负担多重义务。（1）在依法取得所有权的情况下，业主是专有部分的所有权人，其对专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。在“可以认定”为业主的情形下，该业主对于专有部分的占有、使用、收益的权利与前者是相同的，但其对专有部分的处分效果往往受到影响和制约。无论属于何种情形，业主（包括可以认定的业主）在行使专有部分权利的时候，都要尊重其他业主的合法权益，不能滥用权利从事损害建筑物安全、破坏共同生活秩序等有害行为。（2）在依法取得专有部分所有权的情况下，业主是共有部分的共有权人，其对共有部分享有共有权。“可以认定”为业主的情形下，该业主享有基于特定目的而合理利用共有部分的权利。无论属于何种情形，业主（包括可以认定的业主）在利用共有部分的时候，都不得妨害其他业主对共有部分的利用自由，非经业主大会授权也不得从事改变共有部分用途和使用功能的行为。（3）无论基于依法取得专有部分所有权应当认定为业主，还是特殊情形下“可以认定”为业主，都是业主团体的成员，享有相应的成员权，有权对共有和共同管理权的重大实行进行表决。同时负有遵守业主团体协议、章程和接受管理者管理的义务。 如何依法成立业主大会？ 《物权法》第七十五条规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”《物业管理条例》第八条规定：“物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。”第十条规定：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”业主大会业主的自治组织，是基于业主的建筑物区分所有权的行使产生的，由全体业主组成，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构，可以代表业主行使对于共有部分的共有权以及共同管理的权利，并对小区内业主行使专有部分的所有权做出限制性规定，以维护建筑区划内全体业主的合法权益。关于业主大会的成立，应当明确以下几点：（1）业主大会成立的主体是业主，并非建设单位、物业服务企业或政府主管部门。（2）成立业主大会并非业主自我管理的唯一形式，在只有一个业主或者业主人数较少的情况下，可以由唯一的业主可以自行决定，或者采取全体业主协商的方式对共同事项进行决定。（3）业主大会的成立应当接受物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导。（4）业主大会成立时应当选举产生业主委员会。 住房和城乡建设部发布的《业主大会和业主委员会指导规则》第二章对于业主大会的成立条件及程序进行了比较详细的规定。业主大会的成立经由以下四个步骤：（1）报送筹备资料。物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料，包括：物业管理区域证明；房屋及建筑物面积清册；业主名册；建筑规划总平面图；交付使用共用设施设备的证明；物业服务用房配置证明；其他有关的文件资料。（2）成立首次业主大会会议筹备组。符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。（3）完成首次业主大会会议的准备工作。筹备组应当做好以下筹备工作：确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；草拟管理规约、业主大会议事规则；依法确定首次业主大会会议表决规则；制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；制定业主委员会选举办法；完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。（4）召开首次业主大会会议。筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日成立。 除了《业主大会和业主委员会指导规则》之外，各省、直辖市的物业管理条例中，对首次业主大会成的条件及程序，一般会作出的具体规定。以山东省为例，《山东省物业管理条例》第二十八条所规定的召开首次业主大会会议的条件比《业主大会和业主委员会指导规则》规定的条件更为宽泛，并且明确表述为在符合条件时“应当”召开首次业主大会会议。该条例规定：“符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：（一）业主已入住面积的比例达到百分之五十以上；（二）业主已入住户数的比例达到百分之五十以上；（三）自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上。”
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