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如何查询不动产登记资料？不动产查询规定梳理
文/ 奚正辉律师 远闻（上海）律师事务所主任
◆◆◆ 律师视点：
2015年12月7日，上海市人民政府办公厅印发关于做好本市不动产统一登记有关工作的通知的规定，上海如何进行不动产登记信息查询，还需要由上海市不动产登记局负责制定本市不动产登记资料查阅办法。
◆◆◆ 律师建言 希望上海市不动产登记局可以允许律师查询不动产登记资料。 首先，律师做业务确实需要，如尽职调查、诉讼保全等； 其次，律师是一个专业团体，有较高的准入门槛，而且律师法等都规定了律师的保密义务及法律责任； 第三，律师直接查询登记资料，可以提高社会效率，若是都让法院查询或者出具法院调查令，那么会增加社会成本，浪费司法资源； 最后，律师本身具有一定的调查权，可以查询户籍资料、公司登记材料、车辆信息等，所以查询不动产信息可以参照。 文件系列规定 ◆◆◆ 一、2007年3月16日，中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议公布《中华人民共和国物权法》，自2007年10月1日起施行。 第十八条权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。 ◆◆◆ 二、2014年11月24日，国务院公布了《不动产登记暂行条例》，自2015年3月1日起施行。 第二十七条 权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。 有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。 第二十八条 查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的；未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料。 第三十二条 不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员，查询不动产登记资料的单位或者个人违反国家规定，泄露不动产登记资料、登记信息，或者利用不动产登记资料、登记信息进行不正当活动，给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；对有关责任人员依法给予处分；有关责任人员构成犯罪的，依法追究刑事责任。 ◆◆◆ 三、2016年1月1日，国土资源部审议通过并公布了《不动产登记暂行条例实施细则》，自公布之日起施行。 第九十七条 国家实行不动产登记资料依法查询制度。 权利人、利害关系人按照《条例》第二十七条规定依法查询、复制不动产登记资料的，应当到具体办理不动产登记的不动产登记机构申请。 权利人可以查询、复制其不动产登记资料。因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况。 人民法院、人民检察院、国家安全机关、监察机关等可以依法查询、复制与调查和处理事项有关的不动产登记资料。其他有关国家机关执行公务依法查询、复制不动产登记资料的，依照本条规定办理。 涉及国家秘密的不动产登记资料的查询，按照保守国家秘密法的有关规定执行。 第九十八条 权利人、利害关系人申请查询、复制不动产登记资料应当提交下列材料： （一）查询申请书； （二）查询目的的说明； （三）申请人的身份材料； （四）利害关系人查询的，提交证实存在利害关系的材料。 权利人、利害关系人委托他人代为查询的，还应当提交代理人的身份证明材料、授权委托书。权利人查询其不动产登记资料无需提供查询目的的说明。 有关国家机关查询的，应当提供本单位出具的协助查询材料、工作人员的工作证。 第九十九条 有下列情形之一的，不动产登记机构不予查询，并书面告知理由： （一）申请查询的不动产不属于不动产登记机构管辖范围的； （二）查询人提交的申请材料不符合规定的； （三）申请查询的主体或者查询事项不符合规定的； （四）申请查询的目的不合法的； （五）法律、行政法规规定的其他情形。 第一百条 对符合本实施细则规定的查询申请，不动产登记机构应当当场提供查询；因情况特殊，不能当场提供查询的，应当在5个工作日内提供查询。 第一百零一条 查询人查询不动产登记资料，应当在不动产登记机构设定的场所进行。 不动产登记原始资料不得带离设定的场所。 查询人在查询时应当保持不动产登记资料的完好，严禁遗失、拆散、调换、抽取、污损登记资料，也不得损坏查询设备。 第一百零二条 查询人可以查阅、抄录不动产登记资料。查询人要求复制不动产登记资料的，不动产登记机构应当提供复制。 查询人要求出具查询结果证明的，不动产登记机构应当出具查询结果证明。查询结果证明应注明查询目的及日期，并加盖不动产登记机构查询专用章。 第一百零三条规定：不动产登记机构工作人员违反泄露不动产登记资料、登记信息依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 第一百零四条规定：当事人采用欺骗手段申请查询、复制登记资料，或违反国家规定，泄露不动产登记资料、登记信息，或查询人遗失、拆散、调换、抽取、污损登记资料的，或擅自将不动产登记资料带离查询场所、损坏查询设备的行为，构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；给他人造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 ◆◆◆ 四、2016年5月30日，国土资源部关于印发《不动产登记操作规范（试行）》的通知（国土资规〔2016〕6号） 20.1查询主体 下列情形可以依法查询不动产登记资料： 1 权利人可以查询、复制其全部的不动产登记资料； 2 因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况； 3 人民法院、人民检察院、国家安全机关、监察机关以及其他因执行公务需要的国家机关可以依法查询、复制与调查和处理事项有关的不动产登记资料； 4 法律、行政法规规定的其他情形。 查询不动产登记资料的单位和个人应当向不动产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的；未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记信息。 20.2申请材料 申请人申请查询不动产登记资料，应当填写不动产登记机构制定的不动产登记资料查询申请书，并应当到不动产登记机构现场提出申请。查询不动产登记资料提交的材料包括： 1 查询申请书； 2 申请人身份证明材料。委托查询的，应当提交授权委托书和代理人的身份证明材料，境外委托人的授权委托书还需经公证或者认证； 3 利害关系人查询的，提交存在利害关系的材料； 4 人民法院、人民检察院、国家安全机关、监察机关以及其他因执行公务需要的国家机关查询的，应当提供本单位出具的协助查询材料和工作人员的工作证和执行公务的证明文件； 5 法律、行政法规规定的其他材料。 不动产登记簿上记载的权利人通过设置在具体办理不动产登记的不动产登记机构的终端自动系统查询登记结果的，可以不提交上述材料。 20.3查询条件 符合下列条件的，不动产登记机构应当予以查询或复制不动产登记资料： 1 查询主体到不动产登记机构来查询的； 2 查询的不动产属于本不动产登记机构的管辖范围； 3 查询申请材料齐全，且符合形式要求； 4 查询主体及其内容符合本规范第20.1条的规定； 5 查询目的明确且不违反法律、行政法规规定； 6 法律、行政法规规定的其他条件。 20.4出具查询结果 查询人要求出具查询结果证明的，不动产登记机构应当审查申请人的查询目的是否明确，审查是否符合本规范第20.3条规定的查询条件。经审查符合查询条件的，按下列程序办理： 1 申请人签字确认申请材料，并承诺查询结果的使用目的和使用范围； 2 向申请人出具查询结果，并在查询结果或者登记资料复印材料上加盖登记资料查询专用章。 20.5办理时限 符合查询条件的，不动产登记机构应当当场向申请人提供查询结果。因情况特殊，不能当场提供的，应当在5个工作日内向申请人提供查询结果。 ◆◆◆ 五、2008年12月25日，上海市第十三届人民代表大会常务委员会第八次会议通过《上海市房地产登记条例》，自2009年7月1日起施行。 第二十三条房地产权利人、利害关系人可以申请查询、复制房地产登记资料。具体办法由市人民政府规定。 ◆◆◆ 六、1998年7月29日，上海市人民政府发布《上海市房地产登记资料查阅暂行规定》 第二条 （登记资料定义） 本规定所称的房地产登记资料（以下简称登记资料），系指本市自房产总登记和地籍普查以来，由房地产登记申请人提交的房地产原始凭证（以下简称原始凭证）和由房地产登记机构设置的记载房地产权利信息的房地产登记册（以下简称登记册）。 第六条（登记册的查阅范围） 登记册可以公开查阅。 第七条 （原始凭证的查阅范围） 单位和个人可以按照下列规定的范围查阅有关原始凭证： （一）土地使用权和房屋所有权的权利人或者其委托人可以查阅与该房地产有关的所有原始凭证。 （二）房地产抵押权、典权、租赁权等其他权利的当事人或者其委托人可以查阅与该房地产其他权利直接相关的原始凭证。 （三）房地产权利的继承人、受赠人或者其委托人可以查阅与该房地产权利有关的原始凭证。 （四）国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关和纪检监察部门可以查阅与调查、处理的案件有关的所有原始凭证。 （五）公证机构、仲裁机构可以查阅与公证事项、仲裁案件直接相关的原始凭证。 （六）仲裁、诉讼案件的当事人或者其委托人可以查阅与仲裁、诉讼案件直接相关的原始凭证。 （七）经市或者区、县房地部门认定的房地产权属争议的当事人或者其委托人可以查阅与该房地产权利直接相关的原始凭证。 第八条（查阅登记册的申请） 单位或者个人查阅登记册，应当向登记机构填写查阅申请表，明确房地产的座落和需要查阅的登记事项，并提交查阅人的身份证件。 第九条 （查阅原始凭证的申请） 单位或者个人查阅原始凭证，应当向登记机构填写查阅申请表，明确房地产的座落和需要查阅的登记事项，并分别按照下列规定提交有关证明材料： （一）土地使用权和房屋所有权的权利人应当提交房地产权证书以及权利人的身份证件；其委托人还应当提交委托书和本人身份证件。 （二）房地产抵押权、典权、租赁权等其他权利的当事人应当提交该房地产其他权利的登记证明以及当事人的身份证件；其委托人还应当提交委托书和本人身份证件。 （三）房地产权利的继承人、受赠人应当提交发生继承、赠与的证明和本人的身份证件；其委托人还应当提交委托书和本人身份证件。 （四）国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关和纪检监察部门应当由其指定的查阅人提交县级以上所在机关、部门出具的证明和查阅人的工作证件。 （五）公证机构、仲裁机构应当由其指定的查阅人提交当事人申请公证、仲裁的证明和公证机构、仲裁机构出具的证明以及查阅人的工作证件。 （六）仲裁、诉讼案件的当事人应当提交仲裁机构或者审判机关受理案件的证明和当事人的身份证件；其委托代理人还应当提交委托代理的证明和本人身份证件。 （七）房地产权属争议的当事人应当提交市或者区、县房地部门出具的房地产权属争议认定证明和本人的身份证件；其委托人还应当提交委托书和本人身份证件。 第十条 （特殊登记资料查阅的限制） 凡涉及国家安全、军事等保密的登记资料，必须经国家安全、军事等机关书面同意后，方可提供查阅。 第十一条 （查阅的提供） 对查阅申请符合规定要求的，登记机构应当当即提供查阅；当即提供查阅有困难的，应当向申请人说明理由，并在受理查阅申请之日起5日内提供查阅。无正当理由，不得拒绝提供查阅。 第十二条 （查阅的要求） 查阅登记资料应当在登记机构指定的场所进行。查阅人应当保持登记资料的完好，不得在登记资料上圈点、划线、注字、涂改或者拆页等。 查阅人违反前款规定的，登记机构工作人员应当予以制止和纠正；拒不改正的，可以拒绝提供查阅；造成损失的，查阅人应当承担赔偿责任。 第十三条 （查阅的方式） 登记资料的查阅人可以自行抄录登记信息，也可以委托登记机构复制有关的登记资料。 对复制的登记资料，登记机构应当加盖印鉴；对无原始凭证或者登记册中无信息记载的，登记机构应当出具无登记记录的书面证明。 第十四条 （登记机构的保密责任） 登记机构工作人员应当对原始凭证的内容保密，不得擅自扩大原始凭证的查阅范围。 登记机构工作人员违反前款规定的，登记机构或者上级主管部门应当给予行政处分；给有关当事人造成损失的，由登记机构依法予以赔偿。 ◆◆◆ 七、2016年8月29日，上海市人民政府关于延长《上海市人民政府关于发布〈上海市房地产登记资料查阅暂行规定〉的通知》有效期的通知（沪府发〔2016〕66号） 经评估，《上海市人民政府关于发布〈上海市房地产登记资料查阅暂行规定〉的通知》（沪府发〔1998〕26号）需继续实施，其有效期延长至2018年9月30日。 ◆◆◆ 八、2015年12月7日，上海市人民政府办公厅印发关于做好本市不动产统一登记有关工作的通知（沪府办〔2015〕116号） 六、制定不动产登记资料查阅办法 在国家不动产登记资料查阅相关规定出台前，本市集体土地所有权、宅基地使用权和海域使用权登记等不动产登记资料查阅，参照《上海市房地产登记资料查阅暂行规定》相关规定执行。待国家不动产登记资料查阅规定出台后，由市不动产登记局负责制定本市不动产登记资料查阅办法。 ◆◆◆ 九、2016年9月28日，上海市规划和国土资源管理局关于印发《上海市不动产登记技术规定》的通知，自2016年10月8日起施行。 该规定没有对不动产查询予以规定。 ◆◆◆ 作者简介： |
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