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郑重声明：严禁抄袭、违者必究！ 引言：违建、抵押、查封等属于导致合同无法履行的客观障碍，即即便合同合法有效且买房人没有违约，也不能要求卖房人办理过户手续（卖房人即便配合办理过户手续，房产交易中心也不允许过户）。履行上的障碍不同于合同效力有问题（如无效），也不同于买房人违约导致合同不能履行（如买房人根本违约且卖房人发函解除了合同），只要障碍消除掉，合同还是可以继续履行的（主要是指过户）。卖房人主观上不想配合或者客观上没有能力配合消除履行障碍时，消除抵押这个障碍的方法一般是先由买房人代卖房人还钱再涤除抵押权，消除保全这个障碍的方法一般是先由买房人代卖房人还钱然后请卖房人的债权人解封，消除违建这个障碍的方法一般是先交房再由买房人自行拆除违建再过户。
一、附有违建的房屋不能过户的法律依据 《上海市住宅物业管理规定（2004）》第四十二条：“……附有违法建筑并结构相连的房屋，房地产登记机构不予办理房地产转移、抵押登记。”（注：2010年新修订的《上海市住宅物业管理规定》已将此规定删除） 《上海市房地产登记条例》第二十条规定：“有下列情形之一的，房地产登记机构应当作出不予登记的决定：……（二）属违法建筑、临时建筑或者附有违法建筑的；……”
这是地方性法规对于禁止附有违建的房屋过户的规定，以此为基础寻找《合同法》上合同不能履行的依据即是《合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”
二、解决方法 1、不能过户的性质 《上海市住宅物业管理规定（2004）》第四十二条《上海市房地产登记条例》第二十条都属于行政法的范畴，其之所以规定附有违建的房屋不能过户是督促当事人拆除违建，即违建被拆除之后还是可以过户的。
2、过户的方法 在房屋买卖合同中，卖房人最主要的合同义务有两项：过户和交房。我们上面讨论的不能履行其实是指不能过户，但是交房是可以的（卖房人也有义务交房），在卖房人交房之后买房人可以自行将违建拆除（严格讲这样有侵权之嫌），在违建被拆除之后，即符合了过户条件，则卖房人可以配合买房人办理过户手续，或者法院也可以强制执行（强制过户）了。因此，简单讲，解决违建导致交易无法继续的方法就是先交房，再拆除违建，再过户。
附丁某某与石某房屋买卖合同纠纷案【《中华人民共和国最高人民法院公报》2012年第10期（总第192期）】
案情简介：被告石某系涉讼房屋的产权人，该房屋登记的建筑面积661．96平方米，类型为花园住宅，土地总面积2052．9平方米。 2008年10月7日，原、被告签订房屋买卖合同，约定原告丁某某受让被告石某的涉讼房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，被告房地产权证号为长2008002091，房屋类型花园住宅，建筑面积661．96平方米，该房屋占用范围内的土地使用权2052．9平方米，转让价款共计5600万元；被告应于2008年12月18日前腾出该房屋并通知原告进行验收交接；2008年11月8日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；被告如未按约定的期限将上述房屋交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已付款日万分之五计算，自合同约定的交付日至实际交付日止：双方应在签订本合同并申请办理公证手续后当日，通过上海中原物业顾问有限公司部分首期房价款100万元，于2008年10月10日支付剩余首付款2000万元(该款项由中原公司代为保管至双方进交易中心后转付被告)，尾款100万元由中原公司暂为保管：原告以贷款方式支付剩余3500万元。 上述买卖合同经上海市东方公证处公证，公证处于2008年10月7日通过房地产信息查询系统向上海市房地产登记机构查询，该房屋无抵押及其他权利受限制的登记记录。 被告石某按约支付房款。2008年10月18日，上海市长宁区房屋土地管理局向上海市长宁区交易中心发出附有违法建筑并结构相连的房屋的认定通知单，根据《上海市住宅物业管理规定》第四十二条第三款的规定，不予办理房地产转移以及抵押登记手续。 涉讼房屋所属的上海东湖物业管理公司明苑别墅管理处于2008年11月10日证明涉讼房屋于2006年度被王慧敏(被告石某前妻)的妹妹王慧莉和她丈夫何建新拆除并重建，被告未参与这次违章拆建的全过程。 原、被告确认自双方协商、达成协议至诉讼期间，涉讼房屋的状况未发生过变化。诉讼期间，原告丁某某表示被告石某可按目前现状交付房屋，由原告自行恢复至房地产权证登记状态，并承担恢复费用，被告在房屋恢复后协助原告办理产权变更手续，并表示清楚目前行政机关对涉讼房屋产权转移的限制，也愿承担相应的风险，仍要求继续履行买卖合同。
裁判原文节选： 一审【上海市长宁区人民法院】：本案的争议焦点有三：1．买卖合同是否有效；2．买卖合同能否继续履行；3．如何认定被告石某的违约责任。 涉讼买卖合同对标的物坐落位置、建筑面积、房屋类型等的约定，与不动产登记簿记载的内容一致。该不动产登记簿记载的内容具有公示、公信效力，一方面表明被告为涉讼房屋的登记权利人，依法享有该房屋的所有权和土地使用权；另一方面表明涉讼房屋的登记信息具有权利的正确性推定效力，可推定登记的权利状态、范围与现实的客观状态相符，善意相对人因信赖该登记的正确性而与登记权利人签订合同，该合同的效力不因登记的错误或权利内容的状态而受影响。原、被告签订买卖合同时，虽然房屋现状已与登记信息不一致，但双方在合同中记载的仍是登记的房屋状况，且被告石某未举证证明其于签订买卖合同时，已将涉讼房屋现状与登记信息不符的事实如实告知原告丁某某。因此，原告对于本案纠纷的发生无过错，应属善意信赖不动产登记信息的合同当事人，法律应当保护原告的此种信赖利益，此亦系强化不动产公示、公信效力的要求。虽然涉讼房屋被行政机关限制交易，买卖合同的履行可能存在障碍，但根据我国《物权法》区分原则，转让不动产的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理无权登记，不影响合同效力，因此，不能因涉讼房屋过户存在障碍就否认其买卖合同的有效性。原、被告就涉讼房屋签订的买卖合同，不具备我国《合同法》第52条规定的无效情形，应属有效。 关于涉讼买卖合同能否继续履行的问题。虽然行政机关对涉讼房屋的权利转移作出限制，但物权未灭失，不能就此认定买卖合同法律上或事实上履行不能。行政机关限制交易的目的在于督促违法行为人纠正违法行为，履行法律手续；被告即使未出售房屋，也应按照行政机关的要求进行整改，使房屋恢复至合法状态，恢复原状系被告应尽的行政法上的义务。被告石某明知涉讼房屋附有违法建筑仍予出售，应依诚实信用原则全面履行合同义务；对于涉讼房屋存在的违法状态，应自行采取相应措施予以消除后交付原告。经法院释明，原告丁某某同意被告按现状交付房屋，并自愿替代被告承担恢复原状的义务，原告的意思表示不违反法律、行政法规的禁止性规定，亦符合行政机关的执法目的，法院予以准许。原告在恢复原状时，房屋的四至、外观形状、层高等应与登记内容一致，质量应符合国家规定的建筑标准。被告应于原告恢复原状、通过行政机关审查认可并撤销交易限制后再协助原告办理产权手续。 现被告石某未能按合同约定向原告丁某某交付涉讼房屋，应承担相应的违约责任。涉讼房屋被行政机关限制办理产权转移登记，原告明知此风险仍选择继续履行合同并自愿承担恢复原状的义务，因此被告能否实现权利交付取决于涉讼房屋恢复状况及行政机关行政审查的限制，故被告逾期交房的违约责任应计算至实际交付房屋时止。原告所支付款项中的2000万，由中原公司代为保管至双方进交易中心后再转交被告，现原告已按约履行该付款义务，但因目前无法办理过户登记，中原公司向被告转交的条件尚未成就，故违约金的计算基数应以被告实际收到的数额为标准。 综上，原告丁某某的诉讼请求具有事实和法律依据，依法予以支持；被告石某的反诉请求于法无据，依法不予支持。据此，上海市长宁区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于2010年9月8日判决： 一、被告石某将涉讼房屋交付原告丁某某； 二、被告石某支付原告丁某某逾期交房违约金，以人民币100万元为本金，从2008年11月9日至实际交付房屋时止，按每日万分之五计算； 三、被告石某应于原告丁某某将涉讼房屋恢复至产权登记状态且行政机关撤销上述房屋房地产转移登记限制后协助原告丁某某办理上述房屋的房地产权变更登记手续； 四、原告丁某某支付被告石某剩余购房款人民币3500万元； 五、驳回被告石某的反诉请求。
二审【上海第一中级人民法院】：行政机关已认定涉讼房屋是附有违法建筑并结构相连的房屋，上诉人石某认为涉讼房屋系重建的房屋，但不能改变其违法的性质。上诉人与被上诉人丁某某买卖涉讼房屋的意思表示及交易价格系属真实，结合不动产登记的公示、公信效力，双方签订的买卖合同当属有效。因行政机关的权利限制是为督促违法行为人予以改正，在上诉人未能积极履行相应义务的情况下，被上诉人同意上诉人按现状交付房屋，并自愿替代上诉人承担恢复义务，故在被上诉人完成恢复义务，行政机关撤销限制权利转移后，双方完成权利交付是可行的，买卖合同能够继续履行。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。上诉人石某的上诉理由不能成立。据此，上海市第二中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，于2010年11月24日判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本判决为终审判决。
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