卖房人支付了违约金就可以解除合同吗？

一、案情简介

2016年12月13日，被告（卖房人）与原告（买房人）、淮安市我爱我家房产经纪有限公司（以下简称爱家公司，居间方）签订《淮安市房屋买卖及居间服务合同》一份，约定：被告将其所有的坐落于淮安市西大街4号地块乐园服饰城3幢608室（建筑面积104.02平方米）房屋出售给原告；房屋总价款为105.8万元，合同签订时买房人向卖房人支付定金4万元，买房人须于2017年1月23日之前一次性将上述房款支付至买卖双方约定的第三方监管账户或直接付给卖房人，房屋所有税费由买房人支付；卖房人于2017年2月28日之前将该房产交付买房人，卖房人未按合同约定的期限将该房地产交付买房人，自约定的交付期限届满次日至实际交付日止，卖房人以该房地产转让总价款为基数按日千分之一向买房人支付违约金，合同继续履行；为督促卖房人按约定如期交付该房地产并结清所有费用，买卖双方协商同意在本合同签订时从交易总价款中预留8000元作为交房保证金；在本合同签订起41日内，买卖双方须签订房地产权登记机关提供的《房屋买卖合同》，并共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续。合同还约定：任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款20%的违约金。后因涉案房屋为学区房，房价大幅上涨，被告遂明确表示房屋不卖给原告，而在原告向人民法院起诉后，被告表示愿意以支付违约金为代价解除合同。该案经一审、二审，由淮安市中级人民法院作出终审判决。

二、审理结果

一审法院经过审理判决：一、原告与被告于2016年12月13日签订的《淮安市房屋买卖及居间服务合同》继续履行，原告于本判决生效后五日内将剩余房款101.8万元交付被告，被告于同日协助原告办理房屋产权变更登记手续；二、被告于房屋产权变更登记手续办理完成后十日内将坐落于淮安市西大街4号地块乐园服饰城3幢608室及相关物品（详见物品清单）交付原告，并以105.8万元为基数按年息6%的标准从2017年3月1日起支付逾期交房违约金至房屋实际交付时止。

 

二审法院经过审理，维持原判。

三、法院裁判理由

法院将本案争议的焦点归纳为：卖房人要求解除双方之间的房屋买卖合同有无事实和法律依据。

 

法院认为，根据合同法的相关规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。除非存在以下三种情形：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。守约方均可以要求对方履行。如果允许一方当事人无正当理由主动违约，将导致非违约方要求继续履行的权利落空，也违背诚实信用原则。本案中，卖房人在与买房人就涉案房屋已签订了买卖合同，买房人已按照约定交付定金、居间佣金、筹备好购房款后，单方以房价上涨其无法按照预期的价格购买别墅为由要求解除合同。经审查，卖房人要求解除合同的事由并不符合法定的可以不履行合同的三种情形，且解除合同也必将置买房人于同样的境地，给买房人也造成同样的损失，卖房人的此要求更有违诚信。故在买房人不同意的情况下，对于卖房人无正当理由解除合同的请求，理应不予支持。对于卖房人陈述的在其自愿按照合同的约定承担违约责任的情况下，其有权解除合同的观点。经审查，双方在合同中约定：“任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款20%的违约金”，此权利是赋予守约方，而卖房人是违约方，其无权依此约定解除合同。

四、律师点评

房屋买卖合同一旦签订并生效，则双方均应按照合同约定履行义务，除非存在法律规定或合同约定的情形，否则合同不能随意解除。一方违约，守约方便可以向违约方主张违约责任。但需要注意，这是守约方才享有的权利，绝不能反过来推定违约方可以通过主动承担违约责任来享有违约的权利。因此，在本案中，卖房人是无权以支付违约金的方式来单方解除合同的，因为合同解除权是守约方才享有的权利。

 

目前，随着国家房价调控力度的增强，也不乏出现因房价下跌，买房人毁约的现象。同理，如果既不存在合同解除的法定情形，也不符合双方对解除合同的约定，同时不存在不能履行或不适于履行的情形，则买房人同样不能以支付违约金为条件要求解除合同。

 

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二审法院经过审理，维持原判。