本文作者：兴证地产阎常铭
金融机构资金支持和居民购房需求释放是一个内循环。目前在向上的循环中到底谁是主导？这个问题答案大概可以解决未来房地产的基本面走势问题，也可以为调控提供更好的思路。
银行资金支持是主导！这是我们近十年深入研究后的结论。
1.首先，全国按揭贷款利率持续创历史新低最直接证明了银行端是主导 按照供给需求理论，如果是居民需求端主导，那么按揭贷款利率价格应该是上行的，因为对于按揭资金需求的大幅度释放就是会带来资金价格上行。但在按揭持续放天量背景下，按揭利率持续创历史新低，这最直接表明银行端是主导。这一轮资产重新配置是银行在资金供给端用持续创历史新低按揭利率水平主导的，是商业银行系统在利率市场化和金融自由化背景下的最直接选择。我们在前面系列报告一和系列报告二里面有详细的描述。 
2.其次，按揭贷款利率在各线城市倒挂也证明了银行端是主导 从当前情况来看，一线城市按揭需求和发放量都是最大的，二线次之，三四线按揭释放量最少。如果是居民需求主导，那么一线城市按揭利率应该最贵，而三四线应该最便宜。但我们恰恰观察到一线城市按揭贷款利率是最便宜的，或者说利率优惠幅度最大的；二线次之；三四线城市按揭利率是最贵的，或者说利率优惠幅度最小的。这恰恰证明了，银行主动在核心城市用最便宜的按揭利率刺激购房需求释放，从而带来按揭贷款的区域性爆发。这是银行的天性，因为其配置按揭贷款最本质原因就是因为其安全性，对于按揭贷款这项长久期资产来讲，核心城市就是比三四线城市更为安全。 
3.再次，中国历史案例也表表明：银行在资金供给端的价格调整就是会主导居民资产配置行为 a，第一个明显对比就是银行不偏好按揭贷款的时候，房地产的需求基本都是下行的。2011年和2013年中国的按揭利率都经历了基准利率上浮5%到10%的阶段，而这些阶段房地产基本面都经历了一定幅度的调整。2011年银行在提高利率水平，存贷比考核和其他行业贷款配置风险收益比表面看起来也比较不错，这些都使得银行对于按揭偏好下降，按揭贷款也都是基准利率上浮5%－10%，。而这一幕在2013、2014重演。虽然银行没有加息，但是当时钱荒背景下，银行对于按揭偏好度下降，又重新出现了按揭缺少额度并且首套按揭利率基准上浮5%、10%情况。这两个阶段，上海深圳等核心城市房价都出现了一定幅度的调整。与现在都有较明显的对比。 
b，第二个明显对比就是对于居民来讲，当前按揭利率水平与其他渠道融资成本、其他投资渠道收益率比较是非常具有吸引力的。居民金融意识的增强必然带来对于低成本资金的持续增强的需求，使用低成本资金的意愿增强，也带来居民购房需求的释放。 
c，在资金持续支持和居民对于未来房价预期的这个循环之中，银行资金支持力度如此之大，以至于在当前阶段是碾压居民对于房价预期变化的。而也正因为如此，这样的内生正向循环就会持续下去。预期也难以扭转。
4.最后，从国内外案例也可以看出来金融机构加杠杆对于居民财富配置的主导地位。我们在系列报告一和系列报告二里面详细讲述了主要国家的案例 美国案例最为明显，美国利率初期，商业银行由于利差缩窄，不愿意做低收益率的居民住宅按揭贷款业务，转而大量涌向高风险高收益资产，结果后来爆发银行业危机，大量银行破产倒闭，之后银行才转变风险偏好，大量配置按揭。按揭规模在90年代一直到2006年一直居高不下，部分年份商业银行新增贷款规模几乎就是按揭贷款增加的规模，在1992年到2006年，美国无视人口年龄结构劣势，房地产基本面持续上行。 
日本、加拿大、澳大利亚、荷兰、马来西亚、英国、北欧三国的案例也都类似。
中国也不例外，中国商业银行在过去几年对于按揭的态度也发生了较大的变化，与美国90年代非常相似。在利率市场化进行中途，商业银行是不太愿意发放按揭的，一些股份制上市商业银行在01年左右开始大幅度压缩按揭贷款业务，并且在公开场合也表达了对于按揭贷款业务偏好下降的想法。但是在这两年发生了巨大变化，都加大力度去做按揭，并且公开场合表态也强烈表达了对于按揭偏好持续提升的中长期战略。
|
