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原创
2016-10-23
尹丽坤
解税宝
文/尹丽坤 解税宝特级咨询师 转载请标明出处 目前“限购限贷”政策导致房地产预期不再看好，房价下跌，有很多购房者弃房，违约退房，导致开发商出现退房，有的购房者只交了定金就违约退房，有的交了首付款违约退房，面对这些不同的退房情况，开发商的涉税事项该如何处理呢？ 第一部分，关于定金违约退房的处理 首先我们需要明确一个概念问题：“定金”属于预收款吗？ “定金”在法律上没有明确的规定：它既是履约的保证，又是一种支付，同时还是一种赔偿，即通过支付一定数额的金钱来表明合同双方有意并要真诚履行签订的合同，如果购房者违约，定金不退，如果开发商违约，就要向购买方双倍返还定金。 那定金到底是否属于“预收款”呢，国家税务总局和财政部对此都是缺乏明确依据的，各地的国税机关的解释也不尽相同。比如：河北国税明确“定金属于预收款；诚意金、认筹金和订金不属于预收款。”湖北国税解答“房地产开发企业的预收款，为不动产交付业主之前所收到的款项，但不含签订房地产销售合同之前所收取的诚意金、认筹金和订金等”。可以看出各省国税机关对“定金”是否属于“预收款项”的解答是不一样的。但在实际业务中，“定金”是否属于“预收款”，是否需要缴纳增值税，是各个房地产企业都很关心的问题，笔者认为，需要从“定金”的本质以及业务的实质来理解这个问题。 我国定金在《担保法》上是债的一种担保形式，在《合同法》上是承担违约责任形式之一，其基本法律性质是违约定金，并具有担保合同履行的性质。“定金”作用主要有两种情形： 1、合同正常履行时，定金充作价款或由交付方收回； 2、合同不履行时，适用定金罚责：即交付方违约的，无权收回；接受方违约的，应双倍返还。 另外，《企业会计准则应用指南》规定用“预收账款”科目核算企业按照合同规定向购货单位预收的款项。 综合以上分析可以看出，定金是为保证合同的履行而对买卖双方的约束，目的是促成合同成交，而与标的物（房子）的价款无关；“预收账款”是因发生销售而收取的货款，是与标的物的价值有关的款项。因此，笔者认为定金不属于预收款，不应缴纳增值税。 但是，在实操过程中，很多地产企业都是按照各省的解释来执行的，（即使解释并不一定合规合理，企业虽不愿意又不得不按照当地主管税务机关的规定来执行）。比如河北，定金按预收款来处理，企业收到定金，就要缴纳一系列的税金，（3%的预缴增值税，2%/5%的土地增值税，0.05%的印花税等），这种规定，不但违背了定金的法律概念，而且不符合《企业会计准则应用指南》对“预收账款”科目核算的规定，再者，不正当的加重了企业的税收负担，不符合政府税收改制的目的。 以上是笔者对“定金”是否属于“预收账款”，是否应缴纳增值税的认识。因为各省税务机关对“定金”是否属于“预收款”的规定不一致，企业收到“定金”的会计处理/税务处理不同，随之，“定金”违约的处理也不同。下边我们分这两种情况进行讨论： 一、“定金”属于预收账款： 1、购房时： 如果业主在购房时，与开发商签订了“定金”合同，同时签订了主合同“商品房销售合同”，则在收到定金时，企业要按照3%的预征率缴纳增值税及其相应的附加税，按照当地的预征率缴纳土地增值税，同时开发商和业主都要按“产权转移收据”缴纳0.05%的印花税。 2、退房时： 当“定金”被认定为“预收款”时，业主违约，其经济行为需要从三个方面来考虑：（1）法律层面：根据《担保法》的规定，其“定金”不再返还业主；（2）税务层面：其预缴的增值税不予退还，待以后发生“预收账款”时，直接抵顶新增的预收账款应预缴增值税的金额；（3）账务处理如下： 贷：营业外收入（蓝数） 贷：预收账款（红数） 政策依据：《担保法》第八十九条：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 二、“定金”不属于预收款 1、购房时： 业主在购房时，与开发商签订了“定金”合同，因“定金”不是预收款，则地产企业在收到定金时，不涉及到流转税的缴纳。但是否缴纳印花税，与“定金”的认定和性质无关，因为印花税是合同税，只要签订印花税税目规定的“合同”，都要缴纳印花税。 2、违约时： 当“定金”不被认为是“预收账款”时，其发生定金违约，根据《担保法》的规定，定金不再退还，直接转入“营业外收入”，缴纳企业所得税。财务处理如下： 借：其他应付款-定金（XX） 贷：营业外收入 (通知： 解税宝商学院《营改增新时代纳税评估、税务稽查风险防范及企业应对策略》将于10月29-30日在京开讲，主讲嘉宾：边志广。点击页面左下方“阅读原文”参与报名，欲知详情请联系“解税宝”微信公众号后台。) 第二部分：关于首付款违约退房的处理 当业主已交了首付款，其后又发生违约退房的，其涉税事项分析如下： 一、如果业主只是交了首付款，并没有开具发票，其发生退房违约时，实务中不会退还增值税、土地增值税，而是将这部分税款直接抵顶以后新发生的“预收账款”应预缴的增值税、土地增值税。 二、如果业主交了首付，同时为了办理贷款，地产企业给业主开具了发票，在此情况下发生违约退房，地产企业应收回原发票，直接开红数发票，预征的税款也不予以退还，直接抵顶新增的预收账款应预缴的增值税、土地增值税。 综上所述：地产企业在面临着大量退房的情况下，不管是定金违约退房还是交了首付款后的违约退房，实务中处理如下： 1、增值税：不会退还预缴的3%的增值税，都是抵顶新增的“预收账款”的预缴税额。 2、土地增值税：不会退还预缴的土地增值税（各地的预征率不一样），都是抵顶新增的“预收账款”的预缴税额。 3、印花税：不会退还已经缴纳的“产权转移书据”的印花税。 依据：《国家税务总局关于印花税若干具体问题的规定》（国税地字[1988]25号）第七条规定：依照印花税暂行条例法规，合同签订时即应贴花，履行完税手续。因此，不论合同是否兑现或能否按期兑现，都一律按照法规贴花。 4、契税：如果在违约退房前，业主已经缴纳契税，因未办理房屋权属变更登记，则契税要退还；如若在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。（但在实务中，地产企业都是在交房时代收契税，收到首付款时，一般不代收契税） 依据：《财政部国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》（财税〔2011〕32号）规定：对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。 《中华人民共和国契税暂行条例》第八条规定：契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。 |
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