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智慧源地产财税ID：szzhihuiyuan 作者：肖思如 智慧源咨询顾问 房地产行业税负重，涉税问题复杂。智慧源18年来专注于房地产企业财税咨询，已经成功为全国一批优秀的房地产开发企业提供过咨询服务。智慧源根据自己的行业经验，总结、提炼出本篇《房地产开发全流程税务操作指引》，旨在帮助房地产公司财务人员及其他相关人员了解房地产企业不同开发节点应纳税种、计算方法及主要注意事项，以帮助大家规范涉税行为、防范风险。因篇幅较长，分为上下两篇，希望对关注智慧源公众号的各位朋友有所帮助。 一、拿地阶段涉及的主要税种及操作指引 此阶段主要涉及契税、印花税。 1、契税 在签订土地合同之日起10日内，公司应向土地、房屋所在地的契税征收机关进行纳税申报。 （1）契税应纳税额=土地成交价×税率（3%-5%） 按照税法规定，土地成交价包括拆迁补偿费，也就是说支付的拆迁补偿费也需缴纳契税（实操中，大部分企业并未缴纳）。 （2）纳税期限：签订合同之日起10日内（实操中是在办理产权变更之前缴纳）。 2、印花税 在签订土地合同的当月，应按照“产权转移书据”税目缴纳印花税。 印花税应纳税额=合同所载金额×0.05% 二、开发阶段涉及的主要税种及操作指引 此阶段主要涉及各类合同的印花税，城镇土地使用税，取得成本、费用发票。 1、印花税 每月根据签订的应税合同，缴纳相应的印花税。 （1）业务部门或合同管理部门在合同签订后，应及时将合同提交给财务部门，财务部门应建立合同台账，根据印花税对合同类别的划分标准，计算各类合同当月应缴纳的税额。 （2）应纳税额 按比例税率计算应纳税额的方法：应纳税额=计税金额×适用税率 按定额税额计算应纳税额的方法：应纳税额=凭证数量×单位税额 （3）印花税税目的划分标准及税率表如下： 说明：根据财税〔2018〕50号《财政部 税务总局 关于对营业账簿减免印花税的通知》的规定，自2018年5月1日起，对按万分之五税率贴花的资金账簿减半征收印花税，对按件贴花五元的其他账簿免征印花税。 （4）注意事项 根据印花税税目税率表，按比例税率计算应纳税额的都是按照合同所载金额为计税依据。公司在日常签订合同的时候，应注意尽量注明含税金额与不含税金额，可按照合同的不含税金额为计税依据缴纳印花税，减少纳税金额。 2、城镇土地使用税 （1）计税依据 应纳税额=实际占用的应税土地面积×税率（0.6-30元/平方米/年） 实际占用的土地面积，按照省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积为准；没有测量面积的，以政府部门核发的土地使用证书确认的土地面积为准；尚未核发出土地使用证书的，应由房地产公司申报土地面积，据以纳税，待核发土地使用证以后再作调整。 （2）开始缴纳城镇土地使用税的时间：合同约定交付土地时间的次月，如果合同没有约定交地时间则为合同签订的次月。 （3）纳税期限：按年计算，分期缴纳。 （4）房屋销售交付后，应及时停止缴纳对应的城镇土地使用税。 3、在签订相关成本、费用合同时，应注意在合同中明确： （1）对方需提供何种税率的“增值税专用发票”； （2）尽量采用先票后款方式； （3）如果不能取得合规发票的解决办法。 三、预售阶段涉及的主要税种及操作指引 此阶段主要涉及预缴增值税、土地增值税、企业所得税，售楼处的房产税。 每月按照预收款预缴增值税、土增税；在季度申报预缴企业所得税时，应按预收款对应的预计毛利计入当期应纳税所得额。需注意的是，不能退的“定金”也应并入预售款预缴相应税款；而可以退的“订金”不需要并入预售款缴纳相应税款。 代收的水电初装费、燃（煤）气费、维修基金等各种配套设施费，属于代收代付账款，不应作为预收款，而应作为“其他应付款”处理，因此不需要缴纳（预缴）相应税款。 1、增值税 收到预收款时可以开具收据或零税率发票，按规定每月预缴增值税。 应预缴增值税税款=预收款÷（1 适用税率或征收率）×3% 2、土地增值税 收到预收款时，应按规定每月预缴土地增值税。 应预缴土地增值税税款=计税依据×预征率 计税依据=预收款-应预缴增值税税款 土地增值税是地方税，每个地区土地增值税清算时对开发产品的划分标准不同，如果是按三分法进行划分，应按普通标准住宅、非普通标准住宅、其他类型房地产这三种类型分别计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税；如果是按二分法进行划分，应按住宅、其他类型房地产两种类型分别计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税。 3、企业所得税 项目竣备备案之前，在所得税申报时，应按规定的预计毛利率计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额，填入申报表的第4行-“加：特定业务计算的应纳税所得额”。 4、房产税 如果用开发的商品房或者临时搭建的物业作为售楼处，在售楼处使用期间，需要缴纳房产税。 （1）计税方式 从价计税：房产原值×（1-扣除比例）×1.2% （2）纳税义务发生时间 房地产开发企业自用、出租、出借自建商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳房产税。 （3）纳税期限 按年计算，分期缴纳。 原创声明：本文版权归智慧源所有 |
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