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拿地常接触的“五种税”(增值税、土增、所得、契税印花税适用范围,预征规定)

2020-04-10  进入丛林...

这是投拓江湖第131篇原创文章

投资人拿地,少不了在测算中涉及税务的问题。特别是收并购交易模式下,不同的交易架构涉及何种税,分别怎么计算,预征税率是多少,是否影响现金流,这个问题困扰了不少人。
今天这篇文章专门来捋一捋这个问题。
(一)
在现行税收体制下,投资拿地端最常接触的是五种税,即增值税、土地增值税契税、印花税、所得税。
1、增值税,是以商品或服务在流转交易过程中,产生的增值额为缴税依据而征收的一种税。增值税的要点,就是有增值额才缴税,无增值额不缴税。目前房地产行业的增值税是9%,具体计算公式为:当期销项税额 — 当期进项税额。
举个栗子:某供货商卖一批货,取得含税收入654万,进货成本是500万,取得了增值税专用发票,进项税额是45万。那么该供货商应该缴纳的税款为:654/(1 9%)*9%-45 = 9万元。
2、土地增值税,是指转让土地,地上建筑物及附着物获得的收入,抵扣法定的扣除项目后,增值额缴纳的一种税。土地增值税的应税对象,可以简单明了归纳为不动产销售和视同销售产生的收入。例如股权转让、物业自持等行为,都不产生土增税应税行为。
土增税目前实行的是四级超率累进税率:
(1)按照土地增值税税率表,增值额未超过扣除项目金额 50%的部分,税率为 30%;(2)增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额 100%的部分,土地增值税税率为 40%;(3)增值额超过扣除项目金额100%、 未超过扣除项目金额 200%的部分,土地增值税税率为 50%;(4)增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为 60%。
另外,增值率不超过20%的普通住宅,可以免征土增税。因此很多房企都会在免征土增税上下功夫,尽可能降低税负。
3、契税,是指以不动产的所有权转移发生的收入为应税对象的一种税,是向不动产产权的受让人征收的一种财产税。在投资拿地涉及范围内的应税行为,主要是涉及土地使用权转让,地上建筑物产权的转让。
契税的税率,各省市情况略有差异,税率范围为3%-5%。
4、印花税,是指在市场经济活动中,对法律凭证的书立、领受行为为应税对象征收的一种税。印花税具有税负低,课税对象广泛的特点。
目前全国统一的印花税税率为0.05%。
5、所得税,包括个人所得税和企业所得税,根据所得的不同对象,分别由个人和企业缴纳,其中股东的所得税,在实操中一般由所在的公司打扣代缴,税务局只盯住公司的代缴义务。
企业所得税税率25%,个人所得税20%。

(二)
总结起来,不同的交易模式下,各税种涉及情况如下:
1、股权收购模式下,交易对象为项目公司的股权。卖家需缴纳印花税,个人所得税(企业股东就涉及企业所得税);买家需缴纳印花税。
2、在建工程转让模式下,交易对象为土地使用权和地上建筑物。卖家需缴纳土增税、增值税、企业所得税(或者个人所得税)、印花税;买家需缴纳契税、印花税。
3、法拍土地,交易对象为司法处置的土地使用权和地上建筑物。但是法拍情况下,因为被执行人往往已经资不抵债,不具备支付能力,因此会在拍卖公告中,要求参拍人自行承担税费。主要涉及土增税、增值税、契税、印花税。
4、资产剥离,不动产投资入股模式下,交易对象是新设的公司股权。卖家需要将原有资产进行剥离,再投资入股到新设公司,这个步骤涉及土增税、增值税,同时新设公司转让股权,涉及所得税(个人所得税或者企业所得税)以及印花税;买家只需要缴纳印花税。
5、代工代建模式,因为没有涉及股权和不动产权的转让行为,代建方只需要对代建收入缴纳企业所得税。
(三)
需要注意的是,上述五种税,都不是在竣工交付后一次性缴纳的。
其中土地增值税、企业所得税、增值税都要进行先部分预缴,然后再清算(后期不够的部分再补交,如果多预缴的,税务局会慢慢地,磨磨蹭蹭地退税)的两个步骤。
1、增值税预缴,采用预收款乘以预征率的方式预缴增值税,预征率是3%。具体计算方式为:预缴税款=预收款/(1 9%的增值税税率)*3%。
2、土地增值税,也是采用预收款乘以预征率的方式预缴增值税,预征率各地的规定各不相同,一般根据不同的业态,制定不同的预征率。具体计算方式为:预缴税款=(预收款-预缴增值税款)*预征率。
3、所得税的预缴。根据国税发【2009】31号,第九条规定:房企在销售未竣工产品取得收入的,应当预先预计一定的毛利润率,分季度或者分月计算出毛利润额,计入当期应纳税所得额。在项目开发竣工后,将实际的利润与预计的毛利润差额,计入该项目当年度应纳税所得额。
简单来讲,就是在预收款基础上,扣除掉土增税、增值税预缴,以及会计核算中未计入当期损益的金额,再按照规定的预计利润率,计算出利润额。再以此利润额,按照25%的所得税税率进行预缴所得税。
其中省会城市和计划单列城市,按照15%的毛利率预缴所得税;地级市城市,按照10%的预征率预缴所得税;其他城市,不得低于5%的预计毛利润率;经济适用房,危改房的,不低于3%的预计毛利润率。
具体计算方式为:预缴税款=(预收款-预缴增值税-预缴土增税-未计入当期的损益金额)*规定的毛利润率*25%。当然,括号里面的内容有争议,目前各大房企都在少交所得税预征款上绞尽脑汁,各地税务部门的做法也不甚相同。
正文完

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